Piscine: sono pertinenziali e non serve il permesso di costruire sotto i 12,5 metri lineari

Il Consiglio di giustizia amministrativa della Sicilia, con la sentenza 926/2024, fornisce un vademecum operativo sui permessi edilizi necessari per realizzare una piscina, chiarendo come il comune debba procedere - in zone non sottoposte a vincolo - a qualificare questo tipo di opera, se pertinenza o nuova costruzione, con conseguente inserimento nel novero delle opere liberamente realizzabili (al massimo previa presentazione di una SCIA) o in quelle sottoposte a permesso di costruire.

La piscina del contendere

Si dibatte su una piscina delle dimensioni di 10,00 per 6,00 metri con un'altezza media pari a 1,30 metri quasi totalmente interrata (70 metri quadri di volume).

Per il comune, serviva il permesso di costruire e in sua assenza l'opera era da demolire. Stesso discorso per il Tar Sicilia, mentre il CGARS stravolge tutto affermando che l'opera in questione debba essere correttamente definita "piscina" e non vasca per la raccolta delle acque piovane ad uso irriguo, come condivisibilmente affermato dal giudice di prime cure, ma per le dimensioni e le specifiche caratteristiche che la distinguono, debba essere qualificata come pertinenza - anche in senso urbanistico - dell'immobile principale ubicato nell'unica particella di proprietà di parte appellante e, come tale, non necessita di autonomo titolo edilizio, non integrandosi un nuovo e autonomo intervento di  trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio.

Facciamo un passo indietro (anzi avanti) e vediamo perché, sottolineando come questa sentenza può infatti essere da riferimento per tutti i casi - e ce ne sono molti - nei quali non si è sicuri della pertinenzialità di una piscina al servizio di una villa/abitazione.

Piscina, che confusione: quando è libera e quando serve il permesso

Il CGARS ritiene condivisibile l'indirizzo giurisprudenziale secondo cui per distinguere tra la qualificazione della piscina quale nuova opera edilizia, ovvero invece quale pertinenza, non ci si debba affidare ad astratte affermazioni di principio, ma sia necessario esaminare, volta per volta, le specifiche caratteristiche e dimensioni delle opere in scrutinio.

Deve condividersi, in punto di diritto, quanto ritenuto dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 6644 del 2019 secondo cui “l'installazione di una piscina di non rilevanti dimensioni rientra nell'ambito delle pertinenze e non integra violazione né degli indici di copertura né degli standard, atteso che non aumenta il carico urbanistico della zona e che i vani per impianti tecnologici sono sempre e comunque consentiti (cfr. ad es. Consiglio di Stato, sez. V, 16/4/2014, n. 1951); in tale ottica, in linea generale una piscina realizzata in una proprietà privata a corredo esclusivo della stessa non possiede un'autonomia immobiliare, ma deve considerarsi quale pertinenza dell'immobile principale esistente, essendo destinata a servizio dello stesso”.

Dimensioni della piscina: l'unità di misura appropriata è il metro lineare

Secondo la prevalente giurisprudenza, per essere considerata pertinenziale la piscina deve essere di “non rilevanti dimensioni” (meglio ancora, se di dimensioni contenute, o “piccole”).

Il nodo è quindi quello delle dimensioni dell'opera: 'fino a quando' è pertinenziale e 'da quando' è nuova costruzione con obbligo del permesso?

Il Collegio ritiene che, ai fini della valutazione della "rilevanza" delle misure delle piscine, la più appropriata unità di misura non sia il metro quadrato (ossia la superficie dello specchio acqueo), bensì il metro lineare (vale a dire la lunghezza del massimo segmento di retta percorribile da un nuotatore tra i due punti più distanti della piscina), in quanto il carattere di pertinenzialità di una piscina va ancorato, essenzialmente, alla sua inidoneità al nuoto agonistico, preagonistico o anche solo amatoriale.

Piscina di 72 metri: non è una vasca ornamentale e non può essere pertinenziale all'abitazione

Una piscina di 72 metri quadri non può essere attratta alla categoria urbanistica delle mere pertinenze, in ragione della funzione autonoma che è in grado di svolgere rispetto a quella propria dell'edificio cui accede.

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Come misurare le dimensioni della piscina

Per questo - sostengono i giudici - "la lunghezza massima non andrà misurata su una sponda della piscina, bensì secondo la diagonale maggiore (per le strutture quadrate, rettangolari o trapezzoidali) o secondo il diametro massimo (per le strutture circolari, ellittiche, tondeggianti o, più in generale, per quelle di forma irregolare); su tali basi, devono ritenersi inidonee al nuoto, anche amatoriale, e dunque classificabili come pertinenze, le piscine in cui la massima misura riscontrabile sia contenuta in un segmento di retta di lunghezza non eccedente mt. 12,00, quale lunghezza pari alla metà della metà di quella delle piscine utilizzate per uso agonistico (le cui dimensioni sono 50 metri in lunghezza, 25 in larghezza e una profondità costante di 2 metri) che è di mt. 12,50, nonché di profondità inferiore a mt. 2,00, al fine di non consentirne qualsivoglia uso (subacqueo) o funzione (sportiva) che non sia meramente accessoria all’edificio principale".

In pratica, se una piscina misura - nella diagonale - meno della metà di una vasca cd. corta (25 metri), può ritenersi pertinenziale.

Piscine: sotto i 12.5 metri lineari si rientra nell'edilizia libera

In definitiva, il Collegio ritiene di indicare la misura della diagonale al di sotto della quale le piscine poste sul terreno privato e ad uso esclusivo dell'immobile appartenente al medesimo proprietario possono ritenersi quali pertinenze, ai sensi dell'articolo 3 comma 1 del d.P.R. 380/01 (ferma restando la disciplina dei vincoli, che qui non risulta rilevante):  la misura (della diagonale maggiore o del diametro massimo) che non può essere superata, né raggiunta, è quella corrispondente alla metà della metà di quella delle piscine utilizzate per uso agonistico (le cui dimensioni sono 50 metri in lunghezza, 25 in larghezza e una profondità costante di 2 metri) che è di mt 12,50.

Sicché le piscine che hanno una diagonale inferiore a mt. 12,50 e presentano le ulteriori caratteristiche sopra indicate (cioè poste sul terreno privato e ad uso esclusivo dell'immobile appartenente al medesimo proprietario) possono essere qualificate come pertinenza dell'immobile cui sono adiacenti e non necessitano perciò di autonomo titolo edilizio. Rientrano quindi in edilizia libera o al massimo soggette a una semplice SCIA.

Per contenerne ancora le dimensioni, il Collegio precisa che il punto più profondo dalla piscina-pertinenza deve essere contenuto entro 2 metri e senza raggiungerli (nel caso di specie si tratta di m. 1,30, sicché il tema della profondità all’evidenza neppure si pone), al fine di non consentirne qualsivoglia uso (subacqueo) o funzione (sportiva)  che non sia meramente accessoria all'edificio principale.

Questa piscina è pertinenziale!

La 'nostra' piscina deve qualificarsi quindi come pertinenza e non come autonoma o nuova realizzazione edilizia.

Infatti, per i dati di cui dispone il Collegio (non confutati e anzi supportati da un elaborato tecnico, pur se di parte, e perciò utilizzabili), nella specie le dimensioni (utili) della piscina sono 6 metri di larghezza per 10 metri di lunghezza, con una profondità massima di 1,30 metri.

La stessa pertanto ha una diagonale inferiore a mt. 12,5 (essendo pari a m. 11,66) e una profondità massima ampiamente compatibile con la qualificazione in termini pertinenziali (cm. 130 < di cm. 200).

Il ricorso è fondato, la demolizione 'sventata'.