Piscina a servizio degli ospiti: ristrutturazione edilizia o nuova costruzione? Le discriminanti

Quando una piscina rientra nell'alveo della ristrutturazione edilizia e quando invece si configura come nuova costruzione, in ogni caso sogetta a permesso di costruire?

Il Testo Unico edilizia e la giurisprudenza amministrativa si 'incrociano' nella sentenza 295/2024 del Tar Puglia, per verificare la qualificazione edilizia di una piscina a servizio degli ospiti, realizzata all'interno di una struttura/masseria a fini turistici.

Il comune ha inviato parere negativo alla realizzazione della piscina e la società proprietaria della masseria ha proposto appello al TAR.

Piscina per gli ospiti all'interno della masseria: ristrutturazione edilizia o nuova costruzione?

Secondo la parte ricorrente, l’impugnato parere ha posto a fondamento del diniego l’affermata incompatibilità del proposto intervento “... con le norme di salvaguardia e tutela di cui alla L.R. 25/02, ed in particolare con le disposizioni di cui all’art. 4 c. 2 lett. a), che stabilisce il divieto di “costruire nuovi edifici od opere all’esterno dei centri edificati come delimitati ai sensi della Legge 22 ottobre 1971, n. 865…”.

L'Amministrazione ha qualificato l'intervento come “nuova costruzione”, ai sensi dell'art. 3 comma 1 lett. e) del dpr 380/2001 - Testo Unico Edilizia, e per tali ragioni lo ha ritenuto incompatibile con le norme di salvaguardia di cui alla L.R. n. 25/02.

Il TAR Puglia, in punto di qualificazione urbanistica di una piscina, evidenzia che la giurisprudenza amministrativa ha condivisibilmente affermato che: “Tutti gli elementi strutturali concorrono al computo della volumetria del manufatto, siano essi interrati o meno, e fra essi deve intendersi ricompresa anche la piscina, in quanto non qualificabile come pertinenza in senso urbanistico in ragione della funzione autonoma che è in grado di svolgere rispetto a quella propria dell'edificio al quale accede. Pertanto, la realizzazione di una piscina è configurabile come intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, nella misura in cui realizza l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, ed è quindi subordinata al regime del permesso di costruire, ai sensi dell'art. 10, comma 1, lett. c), stesso d.P.R., in quanto comporta una durevole trasformazione del territorio” (Tar Napoli, VII, 2.5.2023, n. 2631);

Ancora: "La realizzazione della stessa non può essere attratta alla categoria urbanistica delle mere pertinenze, in quanto non è necessariamente complementare all'uso delle abitazioni e non è solo una attrezzatura per lo svago, ma integra gli estremi della nuova costruzione, in quanto dà luogo ad una struttura edilizia che incide invasivamente sul sito di relativa ubicazione, e postula, pertanto, il previo rilascio dell'idoneo titolo ad aedificandum, costituito dal permesso di costruire” (Tar Salerno, III, 30.8.2022, n. 2262. In termini confermativi, cfr, ex alia, Tar Torino, II, 5.4.2023, n. 315; Tar Roma, II, 7.10.2019, n. 11586).

Piscina appoggiata su un piano livellato in cemento: serve il permesso di costruire

Una piscina con guaina appoggiata su piano livellato in cemento, un vano tecnico accessorio e la sistemazione esterna dell'area circostante costituisce un insieme sistematico di opere funzionalmente connesse che in sinergia tra loro consentono il funzionamento e l'utilizzazione della piscina, inquadrabili come "trasformazione edilizia soggetta a permesso di costruire".

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Questa piscina integra una nuova costruzione. Ecco perché

Nel caso di specie, siamo di fronte a una piscina "in acciaio prefabbricato posato in loco su uno strato di stabilizzato posato a rullo di uno spessore max di 10/15 cm. L’intera struttura completamente prefabbricata e amovibile, verrà posata su travi spesse 10 cm con un interasse di un metro, Contrafforti in acciaio dello spessore di 10 cm che verranno riempiti in pietrame e successivamente rivestiti in pietra locale (…)".

Avuto riguardo alle concrete dimensioni della piscina in esame, nonché alle sue caratteristiche fisico-strutturali, essa non può in alcun modo definirsi quale piscina di piccole dimensioni, come invece affermato dalla ricorrente.

Si tratta, invece, di bene che incide in maniera tendenzialmente durevole sull’intorno urbanistico di riferimento, e come tale, essa va annoverata tra gli interventi di nuova costruzione, necessitanti, come tale del previo titolo edilizio.

In definitiva, inquadrandosi come nuova costruzione, non può costituire oggetto di realizzazione da parte della ricorrente, a ciò ostandovi la previsione di cui all’art. 4 co 2, lett. a) L.R. n. 25/02.

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