Pertinenze e cambi di destinazione d'uso: regole e permessi per il Testo Unico Edilizia

Una delle prime sentenze del 2024 del Consiglio di Stato, la n.137 del 3 gennaio, ha per oggetto la qualificazione di alcune opere edilizie - per le quali è stata ordinata la demolizione da parte del comune - inerenti:

• a) chiusura con elementi in legno, ferro e vetri delle tettoie esistenti e ampliamento delle stesse di m. 3,50 su di un lato e m. 2,00 su un altro lato, determinando una maggiore superficie di ingombro, nonché un aumento di altezza di circa cm. 80 al colmo della falda, ottenendo un ambiente con all'interno tavoli e sedie;
• b) trasformazione di una stalla in un manufatto di m. 25,00 di lunghezza e m. 6,80 di larghezza, con copertura ad unica falda di altezza alla gronda di m. 3,30 e m. 4,80 al colmo, composto da un ambiente con all'interno depositati attrezzi per il vino e da 4 miniappartamenti, con soppalco in legno e servizio igienico, allo stato incompleti, mancanti delle attintura, infissi interni ed esterni, impianti quasi ultimati, con porta d'ingresso;
• c) realizzazione di una tettoia per ricovero di animali, in prosieguo del predetto manufatto, di m. 10.30 x 6,80 m., di altezza m. 2,15. Due pollai in legno, ferro e rete coperti con tegole, di 4,40 x 6,00 di altezza m. 1,90 e di m. 7,00 x 5,00 di altezza m. 2,50;
• d) realizzazione di un gazebo di mq. 73 circa, con all’interno tavoli e sedie;

Opere pertinenziali: le specifiche

Tali opere non possono essere considerate alla stregue di mere pertinenze - spiega Palazzo Spada - in quanto la qualifica di pertinenza è applicabile soltanto ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un'opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici et similia, ma non anche ad opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all'opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, tale, cioè, che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica. In questo senso né la tettoia né il gazebo possono essere qualificati come pertinenze.

Tra l'altro, nella fattispecie la circostanza che si tratti di opere realizzate in area sottoposta a vincolo paesistico comporta in ogni caso la necessità di previa acquisizione del permesso di costruire ai sensi dell’art. 10 del Testo Unico Edilizia, e di conseguenza sottoposti al regime di cui all’art. 31 dello stesso TUE.

Da stalla a 4 mini-appartamenti: è un cambio d'uso che rientra nella nuova costruzione

Gli appellanti lamentavano la natura di ristrutturazione edilizia e non già di nuova costruzione degli interventi di trasformazione del preesistente manufatto adibito a stalla con la realizzazione di 4 miniappartamenti.

Il Consiglio di Stato respinge anche questa censura, in quanto sussiste una differenza netta tra mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale e cambio di destinazione d'uso che operi un passaggio tra diverse categorie funzionali (ad esempio: da rurale a commerciale).

Il cambio di destinazione tra diverse categorie, anche se operato in assoluta carenza di opere, è riconducibile alla categoria degli "interventi di nuova costruzione" di cui alla lett. e) dell'art. 3 del dpr 380/2001 (ovvero "interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti"), con necessario assoggettamento a permesso di costruire ex art. 10, comma 1, lett. a) dello stesso TUE e al relativo regime contributivo e sanzionatorio.

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