Permesso di costruire in sanatoria: cosa succede se l'autore dell'abuso non è il proprietario esclusivo?

Può succedere che l'autore di un abuso edilizio, che poi chieda il permesso in sanatoria (art.36 del Testo Unico Edilizia) al comune, non sia il proprietario esclusivo dell'immobile.

In tal caso, spiega il Consiglio di Stato nella sentenza 7158/2023 del 21 luglio, l'amministrazione ha un onere aggravato di approfondimento della posizione dei contitolari, giusta la rilevanza che nel procedimento edilizio assume la figura del proprietario, quale destinatario, ancorché pro quota in caso di comproprietà, della sanzione dell'acquisizione del bene al patrimonio comunale.

La richiesta della sanatoria

Palazzo Spada apre spiegando che la relativamente maggiore ampiezza della legittimazione a richiedere la sanatoria, rispetto a quanto dettato per il preventivo permesso di costruire, trova giustificazione nella possibilità da accordare al predetto responsabile, coincidente con l'esecutore materiale delle opere abusive, della fruizione di uno strumento giudiziario utile ad evitare le conseguenze penali dell’illecito commesso, ferma restando la salvezza dei diritti di terzi.

Ma se l'autore dell'abuso non è il proprietario?

L'articolo 11 del dpr 380/2001 stabilisce che «il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo» e l’art. 36 finisce per individuare “chi abbia titolo” nel «responsabile dell’abuso», oltre che nell’«attuale proprietario dell’immobile».

Quindi, evidenzia il Consiglio di Stato, si vuole considerare sia la posizione dell’autore dell’illecito non proprietario, sia quella del subentrante nella titolarità dell’immobile, per tale ragione presumibilmente incolpevole, ma interessato a difendere il valore del proprio bene anche in forza della sua regolarizzazione.

Se, poi, lo stesso è anche co-proprietario del bene, il dissenso dei contitolari può assumere un maggior rilievo ed imporre un più approfondito scrutinio da parte dell’amministrazione procedente, alla luce del coinvolgimento degli stessi nel procedimento sanzionatorio, da ultimo quali potenziali destinatari dell’acquisizione del bene al patrimonio indisponibile del Comune.

Abusività dell'opera e assenso/dissenso dei comproprietari

Palazzo Spada evidenzia che, in linea di massima, l'abusività di un'opera non può essere in alcun modo ricondotta all'assenso o dissenso degli altri comproprietari, dovendo dipendere esclusivamente dal rispetto delle regole sulla edificabilità dei suoli e di buon governo del territorio.

Quindi, di norma, la clausola di salvaguardia dei diritti dei terzi esime l'amministrazione procedente da qualsivoglia approfondimento circa l’effettiva titolarità della pienezza del diritto proprietario del richiedente, sicché l’emergenza di future problematiche in tal senso non incidono sulla legittimità dell’atto adottato.

Qualora tuttavia la carenza di legittimazione piena emerga 'per tabulas' e non richieda né indagini suppletive, né, men che meno, prese di posizione a favore dell’una o dell’altra tesi di parte, l’Ente ha il dovere di compiere quel minimo di indagini necessarie per verificare se le contestazioni sono fondate sul piano della legittimità formale e denegare il rilascio del titolo se il richiedente non sia in grado di fornire elementi seri a fondamento dell’esclusività, in fatto o in diritto, della sua posizione.

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