Permessi di costruire: le regole del Testo Unico Edilizia per il costo di costruzione

Quali sono le regole per il contributo di costruzione contenute nel Testo Unico Edilizia? Si paga per ogni singolo permesso di costruire? I costi possono aumentare o diminuire successivamente al rilascio del titolo abilitativo?

A tutte queste interessanti domande risponde il Tar Campania (Napoli) nella sentenza 5118/2023 del 15 settembre, relativa ad una costroversia tra una società e un comune per il pagamento dei costi di costruzione, quantificati in più di 25 mila euro, relativi a due permessi di costruire, rilasciati rispettivamente nel 2007 e nel 2011, senza la preventiva determinazione degli oneri ora richiesti, oltre alle conseguenziali sanzioni.

Il ricorso

Secondo la società ricorrente:

• i richiesti oneri, essendo stati i corrispondenti permessi di costruire rilasciati a titolo gratuito, laddove l'art. 16 del Testo Unico Edilizia ne imponeva la necessaria determinazione all’atto del rilascio, non dovevano essere richiesti;
• il Comune aveva domandato il pagamento degli oneri di urbanizzazione nonostante i corrispondenti permessi si riferissero ad un intervento di ristrutturazione edilizia leggera, per demolizione e ricostruzione, come tale assoggettato esclusivamente alla presentazione di SCIA.

Contributo di costruzione: cos'è e a cosa si riferisce

Il TAR puntualizza, in primis, che il "contributo di costruzione" si compone di due distinte voci: gli "oneri di urbanizzazione" (primaria e secondaria) e il "costo di costruzione" (art. 16, comma 1, dpr 380/2001).

In questo caso, è controversa la sola debenza del costo di costruzione che il Comune resistente ha domandato, in aggiunta a quello già versato dalla società ricorrente nella misura dalla stessa liquidato, non essendo stato determinato tale onere quantificato al momento del rilascio del permesso di costruire.

Il TAR continua osservando che, in linea di diritto, mentre la quota del contributo commisurata al costo di costruzione risulta ontologicamente connessa alla tipologia e all'entità (superficie e volumetria) dell'intervento edilizio e vuole in qualche modo "compensare" la c.d. compartecipazione comunale all'incremento di valore della proprietà immobiliare in ragione della trasformazione del territorio consentita al privato istante, quella commisurata agli oneri di urbanizzazione assolve alla prioritaria funzione di compensare invece la collettività "per il nuovo ulteriore carico urbanistico che si riversa sulla zona, con la precisazione che per aumento del carico urbanistico deve intendersi tanto la necessità di dotare l'area di nuove opere di urbanizzazione, quanto l'esigenza di utilizzare più intensamente quelle già esistenti".

Il contributo di costruzione è, dunque, strettamente connesso al concreto esercizio della facoltà di costruire, per cui non è dovuto soltanto nei casi di rinuncia o di mancato utilizzo del titolo edificatorio o in ipotesi di intervenuta decadenza del titolo edilizio.

Soltanto in tali casi, quindi, il Comune è obbligato a rinunciare a riscuotere tali costi ovvero, ai sensi dell'art. 2033 c.c. o comunque dell'art. 2041 c.c., a restituire le somme percepite perché il relativo pagamento risulta privo della causa dell'originaria obbligazione di dare e, conseguentemente, il privato ha diritto a pretendere la restituzione.

L'abc del permesso di costruire: interventi edilizi, richiesta, presupposti per il rilascio

Caratteristiche del Permesso di costruire e disamina di alcuni interessanti indirizzi giurisprudenziali: dagli interventi subordinati al PdC, ai soggetti legittimati a richiederlo, all’esame dei caratteri di trasferibilità, onerosità e irrevocabilità, ai presupposti per il rilascio ed infine all’efficacia temporale e decadenza del titolo.

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La rideterminazione del contributo

Tanto vale - proseguono i giudici amministrativi - anche nel caso in cui la mancata utilizzazione del permesso di costruire sia solo parziale tenuto conto che sia la quota degli oneri di urbanizzazione, che la quota relativa al costo di costruzione sono correlati, sia pur sotto profili differenti, all'oggetto della costruzione.

Ne consegue che l'avvalimento solo parziale delle facoltà edificatorie comporta il sorgere, in capo al titolare, del diritto alla rideterminazione del contributo (da versare) e alla restituzione della quota di esso (ove versata) che è stata calcolata con riferimento alla porzione non realizzata.

Cosa succede in questo caso: scatta la "riliquidazione"?

Nel caso di specie, sono incontestati sia l'integrale utilizzazione del permesso di costruire, sia l'astratta debenza dei costi di costruzione in relazione all’attività edilizia realizzata, consistita nella demolizione e ricostruzione di un edificio fatiscente, come tale assoggettata dall’art. 87 NTA al preventivo rilascio del permesso di costruire.

È contestata, viceversa, la possibilità dell'ente comunale di determinare e richiedere il pagamento del contributo di costruzione in un momento successivo rispetto all'adozione del permesso di costruire.

Quindi, dopo aver ricordato che l'art. 16 del dpr 380/2001 ribadisce l'onerosità del permesso di costruire mediante versamento di un contributo articolato su due componenti: oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) e costo di costruzione, il TAR evidenzia che tale contributo, determinato al momento del rilascio del ridetto titolo, "è suscettibile di riliquidazione:

• a) quando intervenga la scadenza del permesso di costruire con un suo rinnovo o una variante al titolo edilizio che incrementi il carico urbanistico (cfr. sez. IV, 27 aprile 2012, n. 2471; sez. IV, n. 1504/2015, cit.);
• b) quando, nell'adozione del primitivo provvedimento di determinazione, vi sia stato un errore nel calcolo del contributo rispetto alla situazione di fatto e alla disciplina vigente al momento (cfr. sez. IV, n. 6033/2012, cit.)" (Consiglio di Stato, Sezione Quarta, 12 giugno 2017, n. 2821).

Tuttavia, è stato anche precisato che il Comune può provvedere alla determinazione della quota di contributo commisurata al costo di costruzione anche successivamente al rilascio del permesso di costruire avuto riguardo, da un lato, al carattere ordinatorio e sollecitatorio dei termini fissati nell'art. 16 TUE, per cui la mancata determinazione della predetta quota al momento del rilascio non può essere configurata né come rinuncia da parte del Comune, né come fatto liberatorio per il richiedente; dall'altro, alla posizione di doverosità e di indisponibilità in cui sia il Comune, sia il richiedente si trovano nei confronti del contributo attinente al costo di costruzione.

Difatti, il Comune è obbligato "ex lege", alla determinazione, liquidazione e riscossione dello stesso, così come il richiedente è tenuto alla sua corresponsione.

Niente sanzione per ritardato od omesso versamento del contributo di costruzione

Il TAR chiude escludendo la debenza della sanzione contemplata dall'art. 42 del Testo Unico Edilizia, poiché il sistema di pagamento degli oneri concessori è caratterizzato da uno strumento a sanzioni crescenti sino al limite di importo individuato dalla lett. c), dell'art. 42 cit., con chiara funzione di deterrenza dell'inadempimento, e trova applicazione esclusivamente al verificarsi dell'inadempimento dell'obbligato principale rispetto al provvedimento che determina definitivamente la misura dei predetti oneri, allorquando questi ultimi non siano stati determinati al momento dell'adozione del permesso di costruire.

Per contro, è sfornita di base normativa ogni opzione interpretativa che correli il potere sanzionatorio del Comune al previo esercizio dell'onere di sollecitazione del pagamento presso il debitore.

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