Parziali difformità e variazioni essenziali: col Salva Casa ci si può salvare in corner

Parziali difformità dal permesso di costruire e variazioni essenziali sono fattispecie molto diverse tanto che se, per le prime, è teoricamente possibile la fiscalizzazione dell'abuso edilizio, le seconde non la contemplano, essendo 'normate' dall'articolo 31 del Testo Unico Edilizia.

La novità importante per entrambi i tipi di illeciti, però, è senz'altro rappresentata dalla possibilità di ricorrere alla nuova sanatoria semplificata (accertamento di conformità) dell'art.36-bis del Testo Unico Edilizia, introdotto dal Decreto Salva Casa (69/2024, convertito in legge 105/2024).

Parziali difformità o variazioni essenziali? La richiesta di fiscalizzazione

La sentenza 10380/2024 del 24 dicembre è interessante perché spiega bene la differenza che intercorre tra parziale difformità e variazioni essenziale, a livello di regole edilizie, e ci da l'aggancio per parlare della sanatoria semplificata del DL Salva Casa, che in questo caso si sarebbe potuta chiedere.

Nello specifico, si disquisisce sul ricorso contro il diniego della fiscalizzazione in alternativa alla demolizione, ai sensi dell'art. 34 del dpr 380/2001, in relazione a opere realizzate in un immobile di proprietà.

L'interessato ha chiesto l'applicazione dell'art. 34, comma 2 per l'irrogazione di una sanzione pecuniaria in luogo della demolizione dell'ampliamento verso il lato est e del locale tecnico in elevazione con annessa rampa di scale, sostenendo, anche con il conforto di una perizia di parte, che diversamente si sarebbe determinato un grave pregiudizio statico per le parti conformi.

Attenzione: per questi interventi, era stato chiesto e ottenuto un permesso di costruire 'condizionato' alla demolizione di specifiche difformità.

Il Comune, per quanto riguarda la fiscalizzazione, ha respinto la richiesta, osservando che: «trattandosi di opere eseguite in assenza di titolo abilitativo non risulta applicabile l’art. 34 del D.P.R. n. 380/01 previsto per gli interventi eseguiti in parziale difformità da permesso di costruire; in subordine, non risulta, per quanto agli atti, dimostrata la non demolibilità delle opere abusive, realizzate successivamente alla edificazione del fabbricato, senza pregiudizio della parte legittima».

Il Tar Campania ha confermato la decisione del comune e si è arrivati al Consiglio di Stato, che a sua volta ha respinto il ricorso.

Niente fiscalizzazione per le variazioni essenziali

Infatti, si condivide la tesi del comune secondo cui l'art.34 del TU Edilizia riguarda gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, mentre ampliamento e nuovo locale in elevazione ricadono nel perimetro dell'art.31 del Testo Unico Edilizia, quali opere eseguite in assenza di titolo o, comunque, in variazione essenziale rispetto al titolo stesso.

Infatti, spiega Palazzo Spada, una variazione essenziale si configura quando ci siano interventi edilizi tali da determinare modificazioni significative alla struttura e alla sagoma del manufatto assentito, come ad esempio un ampliamento che, anche se non crea un organismo edilizio nuovo e incompatibile col progetto assentito, in ogni caso ne altera la struttura e le dimensioni, comportandone la dilatazione strutturale, funzionale e spaziale.

La possibile sanatoria semplificata

In questo caso, si poteva provare a richiedere l'accertamento di conformità ex art.36-bis del dpr 380/2001?

Verrebbe da dire di sì, sempre che si rientri nella variazione essenziale e non nella totale assenza di permesso di costruire.

Infatti, con le nuove regole del DL Salva Casa, è possibile chiedere il permesso di costruire in sanatoria per abusi edilizi in parziale difformità dal titolo originario, in assenza di SCIA o in variazione essenziale, a condizione che si rispetti la confrmità edilizia all'epoca della realizzazione e quella urbanistica al momento della richiesta.

Se, invece, si rientra negli abusi maggiori (totale assenza di PdC), allora la conformità deve essere quella 'doppia' dell'art.36, cioè urbanistica ed edilizia - entrambe - sia 'prima' che 'dopo'.

Riassumendo: parziale difformità e variazione essenziale hanno qualcosa in comune

Se, quindi, per la richiesta di fiscalizzazione la differenza tra i due tipi di abusi impedisce l'ottenimento della sanzione pecuniaria alternativa in caso di variazione essenziale, entrambi rientrano potenzialmente nel nuovo 'recinto' dell'art.36-bis dpr 380/2001, che consente, appunto, una regolarizzazione molto più ampia e semplice rispetto alla vecchia doppia conformità.

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