Partnering: il nuovo modello immobiliare di collaborazione tra committenti, progettisti e imprese di costruzione

Partnering: partecipazione attiva tra committenti, progettisti e imprese

Caratterizzato da grande rinnovamento il mercato immobiliare italiano necessita sempre di più di strumenti adeguati al servizio dei professionisti del settore. L'obiettivo è quello di eliminare situazioni di conflitto tra le parti, tra cui progettisti, imprese e committenti, ed evitare il termine "controparte" usato nelle logiche di conflitto. 

La nascita di contratti di partnering permette di instaurare schemi di collaborazione trasparenti, come ad esempio l’Integrated Project Delivery (IPD), soprattutto se abbinato al Cost+Fee, al BIM e alla gestione Agile/Lean, permettendo la condivisione di conoscenze tecniche, la programmazione di tempistiche e l’ottimizzazione di risorse economiche.

Questo approccio presuppone una condizione di fiducia che incontra inevitabilmente alcune resistenze: elementi come la diffidenza dei committenti nei confronti delle imprese di costruzioni, la perdita di centralità dei progettisti, la reticenza delle imprese nel garantire la trasparenza della contabilità con fornitori e subappaltatori, frenano qualunque slancio innovativo. 

Se le parole sono importanti, il termine controparte dovrebbe essere eliminato dal vocabolario del mondo del progetto e delle costruzioni.

La realizzazione di un’opera immobiliare richiede la partecipazione attiva di un grande numero di persone con ruoli diversi, chiamate a lavorare insieme in stretto coordinamento. Nel nostro caso le persone coinvolte appartengono, semplificando, a tre gruppi principali:

• la committenza,
• i progettisti e
• l’impresa di costruzioni.

Nonostante gli interessi di questi gruppi differenti, la realizzazione con successo dell'opera immobiliare è un fine comune tra le parti. I rapporti conflittuali dovrebbero essere evitati a priori per garantire uno spirito collaborativo, evitando inutili dissidi che consumano tempo e denaro. 

É importante quindi effettuare un ribaltamento di prospettiva ed esplorare formule capaci di arginare la conflittualità e incoraggiare la collaborazione. Queste formule possono essere riassunte in un’unica parola che le rappresenta tutte: partnering. 

Il partnering non è una tipologia di contratto, ma uno schema che permette diverse forme di accordo, accomunate dai principi di trasparenza, efficienza e collaborazione tra le parti.

Secondo la definizione dell’European Construction Institute (ECI), il “partnering è un approccio manageriale utilizzato da due o più organizzazioni per raggiungere obiettivi aziendali specifici massimizzando l'efficacia delle risorse di ciascun partecipante. L'approccio si basa su obiettivi comuni, su un metodo concordato di risoluzione dei problemi e sulla ricerca attiva di miglioramenti continui e misurabili.” (ECI, 2008)

Tipologie di accordo di partnering

La sua applicazione prevede opzioni contrattuali più o meno complesse e impegnative, che possono essere sinteticamente riassunte in 3 tipologie:

• Project Alliance: creazione di una società di scopo con la partecipazione paritaria di committenza, progettista e impresa, dedicata allo sviluppo del progetto fino alla consegna.
• Project Partnering Contract (PPC): stipula di un unico contratto multi-parti che vincola committenza, progettista e impresa dalle prime fasi dell’operazione.
• Integrated Project Delivery (IPD): costituzione di un team di progetto che mette insieme committenza, progettista e impresa, nel rispetto dei ruoli di ciascuno.

Ovviamente per avere un loro valore queste forme di partnering devono essere fatte in maniera preventiva, all'inizio dello sviluppo del progetto. La trasparenza di tutto il processo permette al committente l’individuazione anticipata dei rischi e la possibilità di risolverli tempestivamente. L’apporto tecnico dell’impresa con il suo know how e la conoscenza del mercato permette l’ottimizzazione economica delle scelte preliminari, lo sviluppo di value engineering risolutivi in una fase in cui il fattore tempo non è ancora critico, l’apertura a soluzioni innovative e di produzione off-site capaci di accorciare i tempi e migliorare la qualità.

In questo modo il progettista può riscoprire il suo ruolo centrale nel procedimento partecipando all'intero processo.

I presupposti della buona riuscita degli accordi

I presupposti necessari di questo approccio rappresentano forse l’aspetto più delicato.

• Il primo presupposto, quello fondamentale, è la fiducia reciproca. Devono esistere criteri rigorosi di scelta dei partner da parte del committente, in una fase in cui non solo l’oggetto (l’opera edilizia da realizzare) ma anche la sua descrizione (il progetto) non sono ancora disponibili. Questi criteri devono basarsi sulla valutazione, appunto, della piena affidabilità del progettista o dell’impresa in termini qualitativi, economici e di processo. Ogni scelta che viene fatta in maniera consapevole.
• Il secondo presupposto permette che gli accordi di partnering possano sviluppare la loro piena potenzialità solo se affiancati da gestione open-book di contratti d’appalto cost+fee con prezzo massimo garantito (GMP) e target price. Pensare di applicare formule tradizionali con aggiudicazione dei lavori al miglior offerente sulla base di un pacchetto di gara, anche con soluzioni design & build, significa snaturare il processo e in ultima analisi svuotarlo di contenuto.
• Il terzo presupposto è la capacità di garantire la gestione efficace di un processo inevitabilmente più elaborato rispetto agli schemi tradizionali. Quindi è decisivo il ruolo del project management con l’applicazione di principi agile e lean che meglio si adattano alle dinamiche tipiche del partnering.

In questo senso, metodi di gestione specifici come il Lean Construction Management LCM®), finalizzato alla programmazione e al monitoraggio di tutte le attività di produzione, dalla progettazione alla costruzione, sono essenziali per guidare l’operazione.

Infine, il rispetto tra i protagonisti del processo e il riconoscimento dei loro ruoli deve sempre essere presente.

Fino ad oggi, pochi sono stati i progetti sviluppati con accordi di partnering in Italia, a dispetto dei vantaggi innegabili che comportano anche alla luce delle più recenti evoluzioni del mercato. La causa di questa limitazione può essere individuata nella sostanziale mancanza del primo fondamentale presupposto, la fiducia. La diffidenza che normalmente governa i rapporti tra committenza, progettista e impresa rappresenta l’ostacolo principale allo sviluppo di queste dinamiche virtuose.

Il partnering sta diventando a tutti gli effetti una grande risorsa nel processo di realizzazione delle opere immobiliari.

Drees & Sommer è un’azienda leader in Europa per la consulenza, la pianificazione e la gestione di progetti in tutti gli ambiti del settore immobiliare e delle infrastrutture, affiancando proprietari e investitori internazionali, sia del settore pubblico che privato.