Opere edilizie ante 1967: servono prove inconfutabili per dimostrare la data di realizzazione

Non basta una dichiarazione resa dai venditori con atto pubblico (dichiarazioni contenute nel rogito), per dimostrare la risalenza di un'opera edilizia abusiva a prima del 1967, cioè quando - fuori dai centri abitati - non serviva il permesso di costruire per realizzare determinati interventi.

Gli abusi edilizi da demolire

Lo ricorda il Tar Campania nella sentenza 2651/2024 del 22 aprile, inerente il ricorso contro l'ordinanza di demolizione impartita dal comune per una serie di abusi edilizi, nel dettaglio:

1. locale capannone lato sud ovest per una superficie lorda in pianta di circa mq. 86;
2. bilocale ad uso residenziale realizzato nell’ambito della parte lato est del capannone;
3. terrazza praticabile, ricavata con 1a pavimentazione della copertura dell’ampliamento in piano terra lato sud [….] avente una superficie di circa mq. 61,00 di cui una parte della superficie di circa mq. 29,00 risulta scoperta, ed una superficie di circa mq. 32, 00 coperta con ondulati in plastica trasparente;
4. diversa distribuzione degli spazi interni dell’appartamento;
5. veranda in alluminio anodizzato per una superficie di circa mq. 1.90, realizzata nella parte lato nord del pensile dell’appartamento;
6. copertura con pannello in plastica trasparente per una superficie di mq 9.00 a protezione del sottostante cortile in prosieguo all’androne.

Epoca di realizzazione dell'abuso edilizio: servono prove certe che vanno prodotte dal proprietario/responsabile dell'abuso

Il TAR evidenzia, in primis, che con riguardo al locale capannone l'affermazione di parte ricorrente, che pone l’epoca di realizzazione dell’abuso in un momento imprecisato anteriore al 1967, così intendendo dimostrare la non assoggettabilità della costruzione al regime autorizzatorio, non è suffragata da sufficienti elementi di prova, non essendo sufficiente a tal proposito la dichiarazione resa dai venditori nell’atto pubblico del 11/12/1989.

Non bastano, quindi, alcune dichiarazioni contenute nel rogito con cui il ricorrente ha acquistato l’immobile.

Infatti, “va posto in capo al proprietario (o al responsabile dell'abuso) assoggettato a ingiunzione di demolizione l'onere di provare il carattere risalente del manufatto, collocandone la realizzazione in epoca anteriore alla c.d. legge ponte n. 761 del 1967 che con l'art. 10, novellando l'art. 31, l. n. 1150 del 1942, ha esteso l'obbligo di previa licenza edilizia alle costruzioni realizzate al di fuori del perimetro del centro urbano; tale conclusione vale non solo per l'ipotesi in cui si chiede di fruire del beneficio del condono edilizio, ma anche - in generale - per potere escludere la necessità del previo rilascio del titolo abilitativo, ove si faccia questione, appunto, di opera risalente ad epoca anteriore all'introduzione del regime amministrativo autorizzatorio dello ius aedificandi; tale criterio di riparto dell'onere probatorio tra privato e amministrazione discende dall'applicazione alla specifica materia della repressione degli abusi edilizi del principio di vicinanza della prova poiché solo il privato può fornire, in quanto ordinariamente ne dispone, inconfutabili atti, documenti o altri elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione del manufatto, mentre l'amministrazione non può, di solito, materialmente accertare quale fosse la situazione all'interno dell'intero suo territorio” (Consiglio di Stato sez. II, 26/01/2024, n.858).

Opere edilizie ante 1967: le prove devono essere rigorose e fondarsi su documentazione certa

La prova che un edificio risalga a prima del 1967, per provare lo stato legittimo dello stesso senza titolo abilitativo, deve essere rigorosa e fondarsi su documentazione certa e univoca e comunque su elementi oggettivi. Non bastano la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà o a semplici dichiarazioni rese da terzi, in quanto non possono essere verificate.

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Realizzazione di un veranda con chiusura del balcone: serve il permesso di costruire

Il TAR ricorda, in tal senso, che:

• “la realizzazione di un veranda con chiusura di un balcone, comportando nuovi volumi e modifica della sagoma dell'edificio, è soggetta a permesso di costruire; la qualifica di pertinenza urbanistica è applicabile, infatti, soltanto ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un'opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici, ma non anche ad opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all'opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, tali, cioè, che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica” - Consiglio di Stato sez. II, 12/02/2020, n.1092;
• “deve essere escluso che la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda costituisca una pertinenza in senso urbanistico. La veranda integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie” - Cons. Stato, Sez. VI, 23/10/2023, n. 9140).

Nella specie, nonostante le limitate dimensioni, non risulta quale sia la funzione del manufatto, che, dunque, in assenza di diverse indicazioni, va considerato come ampliamento della superficie dell’immobile cui accede.

Diversa distribuzione degli spazi interni: ok alla SCIA in sanatoria

Sono infine fondati i motivi relativi alla diversa distribuzione degli spazi interni nell’appartamento al primo piano ed alla copertura con pannello in plastica trasparente dell’androne, essendo entrambe le opere oggetto della SCIA in sanatoria presentata da parte ricorrente e non ancora esitata dal Comune.

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