Operazioni immobiliari: la riforma del regime Iva

Gli obiettivi della legge delega sulla fiscalità IVA immobiliare

Due sono gli obiettivi della legge delega per la riforma del sistema fiscale (L. 111/2023) in relazione alla fiscalità Iva immobiliare:

• intervenire sulle regole che contengono il regime di esenzione delle cessioni e delle locazioni immobiliari e;
• modificare le limitazioni alla detrazione dell’Iva sugli acquisti nel comparto abitativo.

Il regime di esenzione

In merito al primo aspetto, la legge delega evidenzia che il settore immobiliare risulta attualmente caratterizzato da una normativa complessa ed improntata al regime dell’esenzione, di cui all’articolo 10, n. 8, 8-bis e 8-ter, D.P.R. 633/1972, salva la possibilità di applicazione dell’Iva (per obbligo o per opzione) in relazione ad alcune specifiche fattispecie.

In particolare, l’Iva è applicata per obbligo alle cessioni di immobili abitativi e strumentali poste in essere dalle imprese che hanno costruito o ristrutturato il bene, a condizione che la cessione intervenga entro il termine di cinque anni dall’ultimazione dei lavori, mentre è applicata per opzione decorso tale termine e, per i fabbricati strumentali, anche per le cessioni effettuate da imprese diverse dalle predette.

In buona sostanza, rimangono “ingabbiate” nel regime di esenzione le cessioni di fabbricati abitativi nell’ipotesi in cui il cedente sia un soggetto che non ha costruito o ristrutturato l’immobile.

Con l’attuazione della legge delega, il Governo (quale legislatore delegato) dovrà operare un’importante e profonda revisione delle regole descritte, inserendo una maggiore omogeneità di trattamento tra fabbricati abitativi e fabbricati strumentali.

Via le limitazioni alle detrazioni IVA: ecco come

Con riguardo al secondo obiettivo, l’articolo 7, comma 1, lett. d), n. 2, L. 111/2023, stabilisce l’obbligo di armonizzare i criteri di detrazione dell’Iva relativa ai fabbricati alle regole sancite in ambito comunitario.

Allo stato attuale, l’articolo 19-bis1, lett. i), D.P.R. 633/1972, preclude l’esercizio del diritto alla detrazione per l’acquisto di immobili abitativi, ivi compresa l’imposta afferente la gestione e la manutenzione degli stessi beni, ad eccezione delle imprese che:

• hanno per oggetto esclusivo o principale la costruzione di fabbricati e;
• locano in regime di esenzione, con conseguente applicazione del pro-rata.

È bene osservare che l’intervento normativo previsto nella legge delega è già stato anticipato, in qualche misura, da alcuni interventi di prassi e dalla giurisprudenza nazionale.

Più in particolare, si segnala la recente risposta ad interpello n. 392/2023 in cui l’Agenzia delle entrate ha condiviso un consolidato indirizzo della Suprema Corte, per il quale la valutazione della strumentalità di un acquisto (rispetto all’attività imprenditoriale) va effettuata in concreto, tenendo conto dell’effettiva natura del bene in correlazione agli scopi dell’impresa, e non in termini puramente astratti (Cassazione n. 16370/2007 e Cassazione n. 12036/2008).

Conseguentemente, è detraibile l’imposta assolta sui lavori di ristrutturazione di un immobile abitativo (A/2), ma in concreto utilizzato per lo svolgimento di un’attività di affittacamere e casa vacanze, in quanto trattasi di un bene strumentale.

Pertanto, ciò che rileva per riconoscere il diritto alla detrazione dell’imposta assolta sull’acquisto non è tanto la classificazione catastale dell’immobile, bensì la sua concreta destinazione (Cassazione n. 11333/2020 e Cassazione n. 4606/2016).

Altra fattispecie per la quale è stata riconosciuta la detraibilità dell’Iva, è quella riferita al professionista che acquista un fabbricato abitativo (categoria A/2) destinato ad essere utilizzato come studio professionale.

In questo caso, la Cassazione (sentenza n. 13259/2022) ha stabilito che l’imposta sull’acquisto deve essere considerata detraibile in quanto trattasi di immobili strumentale allo svolgimento dell’attività di lavoro autonomo.