Oltre il 110%: quale futuro per il settore della costruzione e dell'immobiliare

Grazie al Super Bonus 110% e al PNRR il settore della costruzione e dell'immobiliare è nuovamente al centro dell'economia nazionale. Ma una volta che gli incentivi e i fondi saranno terminati, quali saranno le sfide da affrontare? Una riflessione del prof. Angelo Ciribini.

Super Bonus 110% e PNRR: il settore della costruzione e dell'immobiliare al centro dell'economia nazionale

L'effetto combinato dovuto al Super Bonus 110% e al programma infrastrutturale relativo alle opere prioritarie e non prioritarie, elementi entrambi recepiti nel Piano Nazionale di Ripresa e di Resilienza (PNRR), al netto delle molte criticità palesatesi sotto i diversi profili amministrativi e procedurali, promette di innescare, per i prossimi anni, una forte crescita della Domanda, Pubblica e Privata, in netto contrasto colle tendenze relative all'ultimo decennio, sia per il versante professionale sia per quello imprenditoriale, riportando il settore della costruzione e dell'immobiliare al centro dell'economia nazionale, tanto più che esso ormai, includendo anche l'ambito delle reti per le Utility, concerne l'intero ambiente costruito.

Ciò, di là da fenomeni legati alla crescita dei prezzi di acquisizione dei materiali e di noleggio delle opere provvisionali, oltre che della scarsità di manodopera e di quadri qualificati, dovuto in parte alle dinamiche internazionali (ma pure, parzialmente, a quelle domestiche) potrebbe innescare un clima di euforia che, tuttavia, non dovrebbe fare dimenticare che le incentivazioni e i crediti fiscali, così come gli investimenti per sussidio o per debito, concernono principalmente la realizzazione degli interventi puntuali di nuova costruzione o sul costruito, allorché la sfida epocale si gioca sul ciclo di vita dei cespiti.

Oltre il Super Bonus 110% e il PNRR: la sfida si gioca sul ciclo di vita dei cespiti

Per questa ragione, paradossalmente, sarebbe opportuno iniziare a riflettere sul periodo successivo al termine del Super Bonus 110% e del PNRR, secondo alcune precise direttrici:

• le forme di ibridazione tra sfera professionale e sfera imprenditoriale;
• le relazioni col mondo finanziario in termini reputazionali;
• il ruolo delle soluzioni partenariali.

Sarebbe necessario analizzare, in particolare, l'argomento relativo ai servizi post vendita inerenti alla manutenzione e alla gestione dei cespiti immobiliari e infrastrutturali, da collegare possibilmente con il rafforzamento del mercato secondario della cessione del credito fiscale.

Tale monetizzazione del beneficio fiscale potrebbe essere estesa, in effetti, anche ai servizi successivi alla realizzazione degli interventi trainanti e trainati, potendo giocare, di per se stessa, un ruolo inedito e cruciale, in funzione di una politica industriale incentrata sui temi della neutralità climatica e della messa in sicurezza del territorio.

In altri termini, a partire dalla interiorizzazione progressiva dei temi prevalenti nelle politiche comunitarie e nazionali, legate a neutralità, sostenibilità, digitalizzazione, circolarità, inclusione, i manufatti che saranno stati realizzati o trasformati entro il 2023 o il 2026 richiederanno un approccio mirato al loro ciclo di vita utile di servizio che, nei fatti, corrisponderebbe ad assicurare, dopo l'attesa impetuosa crescita dei prossimi anni, una stabilizzazione, quantitativa e qualitativa della Domanda, persino ancora più importante della attuale ripresa.

Il che dovrebbe, appunto, indurre sin da oggi a immaginare un nuovo mercato, partendo proprio dalla embrionale integrazione tra attori, tecnici e finanziari, che sia il Super Bonus 110% sia il programma di sviluppo delle infrastrutture prioritarie e non prioritarie, sta innescando.

Occorre, infatti, sottolineare come, più che per una avanzata maturità digitale, il lascito del Super Bonus 110% risiederà nella generazione di reti, più o meno formalizzate, di operatori professionali e imprenditoriali capaci di creare sinergia: rafforzabile proprio attraverso le piattaforme tecnologiche digitali, attualmente in essere per il compliance assessment in termini di de-materializzazione.

D'altra parte, appare abbastanza illuminante l'uso che alcune softwarehouse stanno facendo, secondo modalità, per ora, prevalentemente documentali, dei contenitori informativi, anziché direttamente come dati.

La locuzione, di per se stessa non univoca, di general contracting, aiuta, tuttavia, a intuire alcune tendenze potenzialmente in atto, di ibridazione tra soggetti professionali, tecnici e non tecnici, e imprenditoriali, cosicché sia possibile immaginare nuove configurazioni delle catene del valore e della fornitura, meno estemporanee di quelle formatisi in questa specifica occasione.

Tutti questi elementi (la formazione di filiere inedite e l'uso ibrido di ecosistemi digitali di condivisione) potrebbero, dunque, nella misura graduale e incrementale, permettere di giungere a uno scenario digitalmente più maturo in maniera relativamente spontanea.

Prima ancora di pensare al 4D BIM, allo Scan To BIM per valutare l'avanzamento dei lavori o all'Internet of Things nei cantieri, sarebbe, infatti, opportuno valorizzare gli aspetti legati alla digitalizzazione sulla evoluzione delle filiere e delle catene di fornitura.

Per rimanere sul fronte squisitamente edilizio, riguardante la rigenerazione urbana, sarebbe, infatti, già ora tempo di ipotizzare e di formare profili professionali incentrati sul workflow management, vale a dire sulla gestione dei flussi informativi, capaci di fare sì che, intersecando ecosistemi eterogenei e culture disomogenee, si possano riconfigurare il mercato e il settore.

Un primo tentativo prototipale era, peraltro, stato proprio condotto all'interno del sistema delle costruzioni bresciano, in stretta collaborazione con altri contesti accademici e imprenditoriali, grazie all'Università degli Studi di Brescia, a ESEB e ad ANCE Brescia, col  programma di ricerca ELISIR, finanziato dalla Regione Lombardia, dedicato alle premesse per istituire una piattaforma tecnologica digitale in grado di erogare servizi alle comunità condominiali attraverso gli edifici stessi.

Andare oltre, oltrepassare il 110% non allude, perciò, alla riduzione della aliquota né a rendere la misura strutturale, bensì a configurare catene di fornitura e catene del valore che emergano dai prossimi anni di rilancio della produzione edilizia e infrastrutturale, prendendo atto che, progressivamente, la value proposition e la marginalità si concentreranno nella dimensione dei servizi all'immobile o all'infrastruttura che, ben oltre il sistema di isolamento termico esterno, i serramenti, il sistema di riscaldamento, la colonnina di ricarica elettrica o il sistema di ventilazione meccanica controllata (per non dire del miglioramento sismico), costituirà le centralità della servitizzazione del prodotto, in questo caso, immobiliare.

É chiaro che il soggetto professionale capace di assicurare l'integrazione tra prodotto e servizio è ancora ben lungi dall'esistere e che, al contempo, il «Tecnico Superiore del Super Bonus 110%», in quanto tale, probabilmente non potrebbe essere reso disponibile sul mercato in tempo utile, epperò, a iniziare, appunto, dal general contracting, è possibile che il lascito più significativo della misura di incentivazione risieda nella creazione del mercato secondario legato alla cessione dei crediti fiscali o al compratore di ultima istanza e al dialogo, talora forzato, tra i molti attori, istituzionali o meno, coinvolti nel processo e nella procedura.

Il che, comunque, trascende la circostanza particolare, specialmente se sarà possibile instaurare un clima di rafforzata fiducia tra la sfera della costruzione e quella della finanza.

Si tratta, perciò, di iniziare, pazientemente e anticipatamente, a operare, accanto al filone principale degli interventi, o per meglio dire, dei lavori, trainanti, trainabili e trainati, per consolidare alcune iniziative, alcuni portali, alcune piattaforme, alcune alleanze.

Il profilo professionale dell'Integratore di Sistema per la Rigenerazione Urbana, da fare evolvere attraverso corsi di IFTS e di ITS, potrebbe, dunque, costituire l'icona di una strategia di evoluzione delle filiere che, in particolare, il Super Bonus 110%, talora involontariamente o casualmente, sta innescando.

Gli interventi che potrebbero essere contemplati dalla prossima generazione di Interventi Oltre il 110% sarebbero, pertanto, estendibili molto al di là di quelli contemplati dal Decreto Rilancio e dai suoi decreti attuativi, ma, in ispecie, sarebbe interessante cominciare a estrarre dalle molte complicazioni che sorgono dalla interazioni tra soggetti assai differenti modelli di servizi e di prodotti che, in una epoca post pandemica, possano soddisfare nuove attese e nuovi bisogni di utenti che, peraltro, in altri ambiti, quali, ad esempio, quello dell'intrattenimento o quello della mobilità, abbiano ormai preso confidenza sulla erogazione a richiesta o per periodi circoscritti.

Senza giungere a scenari futuribili, di gemelli digitali, in cui l'interazione e l'interconnessione tra gli occupanti e l'edificio siano avanzati, sino a far sì che questo ultimo divenga, in parte, autonomo nella relazione, sarebbe utile avviare un percorso di riflessione e di maturazione proprio sulla natura del prodotto immobiliare che consenta agli operatori economici del comparto di approssimarsi agli aspetti più immateriali mediati da un bene che di per se stesso è assolutamente tangibile.

Forse è possibile già ora avviare un percorso parallelo a quello più tradizionale per il Super Bonus 110%, definibile non solo Oltre il 110%, ma piuttosto, Accanto al 110%.

Bisogna, perciò, tempestivamente, costruire la Domanda del 2024 o del 2027, da fidelizzare nei servizi legati alla operatività dei cespiti costruiti, ipotizzando e prospettando, all'atto di redigere computi metrici e preventivi coerenti coi prezzari riconosciuti e coi massimali, ciò che potrebbe ulteriormente essere proposto a una committenza dell'oggi che potrebbe trasformarsi nella clientela del domani.

É proprio nella transizione da «committente» (di un prodotto) a «cliente» (di un servizio) che si potrebbe giocare il lascito del Super Bonus 110%.