Nuova proroga per il Piano Casa Campania

Fonte: sito UNITEL

Articolo a cura dell'Ing. Franco Giuseppe Nappi (Responsabile del 4° Servizio del Comune di Comiziano - NA)

Ci sarà tempo fino al 10 gennaio 2016 per gli ampliamenti e per la riqualificazione di aree degradate

È stata pubblicata sul Bollettino Ufficiale n. 2 del 10 gennaio 2014 la Lr 2 del 9 gennaio 2014 che proroga fino al 10 gennaio 2016 la scadenza del Piano Casa regionale.

Si tratta dell'ennesima proroga: infatti la Legge Regionale 19/2009, quella che aveva istituito le regole per il Piano Casa in Campania, era stata una prima volta prorogata con la L.R. 1/2011 che fissava come scadenza per le domande di ampliamento degli immobili l'11 luglio del 2012. Con l'entrata in vigore della Legge Regionale 17/2012 la scadenza era stata prorogata di ulteriori sei mesi.

Poi, con l'entrata in vigore della Legge Regionale 40/2012 il Piano è stato prorogato ancora di un altro anno.

L'ulteriore proroga di questi giorni, quindi, tenta di dare una boccata d'ossigeno al settore edilizio, fortemente in crisi, incrementando soprattutto gli interventi di recupero del patrimonio immobiliare esistente.

Le finalità del Piano Casa

Il Piano Casa campano è finalizzato al contrasto della crisi economica e alla tutela dei livelli occupazionali, al miglioramento della qualità urbana ed edilizia utilizzando criteri di sostenibilità, e punta a favorire l'utilizzo di energia rinnovabile e la prevenzione del rischio sismico e idrogeologico, e a incrementare il patrimonio di edilizia residenziale pubblica e privata anche attraverso la riqualificazione di aree urbane degradate.

Il Piano Casa della Regione Campania ammette il premio volumetrico per gli ampliamenti o per le demolizioni e ricostruzioni, non solo per gli edifici residenziali, ma anche per quelli aventi differente destinazione.

Per questo sono state molte le Amministrazioni pubbliche che ne hanno chiesto la proroga al fine di utilizzarlo per l'abbattimento e ricostruzione con premio volumetrico di edifici pubblici fatiscenti e per la riqualificazione di aree industriali dismesse.

Ogni Comune può intervenire sull'applicazione del Piano Casa, individuando nel proprio territorio aree in cui gli interventi non sono consentiti o sono comunque possibili.

Per richiedere l'applicazione del Piano Casa è necessario presentare DIA o Permesso di Costruire.

Edifici ammessi ed esclusi.

La legge campana prevede che si possa presentare domanda di ampliamento o sostituzione edilizia con incremento volumetrico per edifici uni – bi familiari, di volumetria comunque non superiore ai 1.500 mc, e con non più di 3 piani fuori terra (escluso l'eventuale sottotetto), anche non ancora ultimati. Sono esclusi invece gli edifici ricadenti in zona A del Comune (centro storico), a meno che non siano stati ristrutturati negli ultimi 50 anni e quelli ricadenti nelle zone A e B dei parchi regionali e nella zona rossa vesuviana.

Sono esclusi anche gli edifici che risultano realizzati in assenza o in difformità al titolo abilitativo per i quali non sia stata rilasciata concessione in sanatoria, sottoposti a vincolo o tutela, definiti di valore storico, culturale ed architettonico, collocati nelle aree di inedificabilità assoluta, in territori di riserve naturali, in aree dichiarate a pericolosità o rischio idraulico elevato. Inoltre, gli interventi edilizi non possono essere realizzati su edifici collocati all'interno della zona rossa e nelle zone agricole o nelle Aree di sviluppo industriale (Asi) e nei Piani di insediamenti produttivi (Pip).

Ancora sono esclusi gli edifici sprovvisti di accatastamento o domanda di accatastamento.

Interventi ammessi:

Gli interventi devono essere realizzati con materiali e tecniche eco – compatibili, tali da assicurare le prestazioni energetiche previste dalla normativa nazionale e dagli indirizzi regionali.

Tali miglioramenti delle prestazioni energetiche e della compatibilità ambientale dovranno essere certificati dal direttore dei lavori con la comunicazione di ultimazione dei lavori.

Dal punto di vista urbanistico gli edifici interessati non potranno avere mutamenti d'uso, tranne che per le parti non residenziali trasformate in residenziali, e non essere soggetti a cambi d'uso nei successivi 5 anni.

Gli edifici dovranno essere conformi alle norme sulle costruzioni in zone sismiche, rispettare i limiti di distanze fra i fabbricati ed altezze massime consentite e le norme sulle barriere architettoniche.

Interventi straordinari di ampliamento

In deroga agli strumenti urbanistici vigenti è consentito, per uso abitativo, l’ampliamento fino al 20% della volumetria esistente per gli edifici residenziali uni-bifamiliari, di volumetria non superiore ai millecinquecento metri cubi, per gli edifici residenziali composti da non più di tre piani fuori terra, oltre all’eventuale piano sottotetto. Quest’ultimo punto costituisce una modifica al Piano-casa originario che limitava tali interventi ai soli edifici residenziali uni-bifamiliari. Un'altra modifica riguarda gli edifici a prevalente destinazione residenziale per i quali è consentito, in alternativa all’ampliamento della volumetria esistente, la modifica di destinazione d’uso da volumetria esistente non residenziale a volumetria residenziale per una quantità massima del 20%.

Interventi straordinari di demolizione e ricostruzione

In deroga agli strumenti urbanistici vigenti è consentito l’aumento, entro il limite del 35%, della volumetria esistente degli edifici residenziali per interventi di demolizione e ricostruzione da realizzarsi all’interno dell’area nella quale l’edificio esistente è ubicato, di proprietà del soggetto richiedente (la precedente ‘versione’ del Piano-casa era relativa alla stessa unità immobiliare catastale e pertinenze esterne asservite al fabbricato).

Viene confermato che l’aumento non può essere realizzato su edifici residenziali privi di relativo accatastamento ovvero per i quali al momento della richiesta dell’ampliamento non sia in corso la procedura di accatastamento. L’aumento non può essere realizzato, altresì, in aree individuate, dai comuni provvisti di strumenti urbanistici generali vigenti, con provvedimento di consiglio comunale motivato da esigenze di carattere urbanistico ed edilizio, nel termine perentorio di sessanta giorni decorrenti dalla data di entrata in vigore della legge.

Tra le novità, è prevista la possibilità di interventi di demolizione e ricostruzione in zona agricola per gli edifici destinati parzialmente ad uso abitativo, regolarmente assentiti, ubicati in area agricola o in zona classificata per i quali è consentito, per la parte non abitativa, il mutamento della destinazione d’uso in residenziale per le esigenze del nucleo familiare del proprietario del fondo agricolo o per attività connesse allo sviluppo integrato dell’azienda agricola.

Anche in questo caso le regole da rispettare sono le stesse, con in più la possibilità di aumentare il numero di unità abitative purchè la superficie minima sia di almeno 60 mq.

Riqualificazione delle aree urbane degradate

Sono consentiti interventi di sostituzione e di adeguamento integrale ai criteri costruttivi di sostenibilità attraverso l’incremento volumetrico del 50%, anche in variante agli strumenti urbanistici vigenti. Inoltre, sono ammessi interventi di sostituzione edilizia a parità di volumetria, anche con cambiamento di destinazione d’uso, che prevedano la realizzazione di un quota non inferiore al 30% per le destinazioni di edilizia sociale.

La volumetria derivante da sostituzione edilizia può avere le seguenti destinazioni: edilizia abitativa, uffici in misura non superiore al 10%, esercizi di vicinato, botteghe artigiane.

La riqualificazione delle aree urbane degradate può avvenire anche attraverso la conversione in edilizia abitativa di aree industriali dismesse con il vincolo di destinazione del 30% all’edilizia sociale. È abolito il limite di 15.000 mq previsto dalla legge 19/2000. Gli interventi di sostituzione edilizia possono riguardare anche residenze turistico-alberghiere a condizione che la quota destinata ad edilizia residenziale sociale sia superiore al 35% del volume esistente (housing sociale).

Edilizia Residenziale Pubblica

l fine di favorire la sostituzione e l’adeguamento integrale edilizio ai criteri costruttivi di sostenibilità, nelle aree urbane da riqualificare di cui al comma 2, anche in variante agli strumenti urbanistici vigenti, è consentito l’aumento, entro il limite del cinquanta per cento, della volumetria esistente per interventi sugli edifici residenziali pubblici secondo le tipologie indicate all’art. 3 del DPR n. 380/2001, vincolando la Regione all’inserimento, nella programmazione, di fondi per l’edilizia economica e popolare, indicando allo scopo opportuni stanziamenti nella legge di bilancio, previa individuazione del fabbisogno abitativo, delle categorie e delle fasce di reddito dei nuclei familiari in emergenza;

- se non siano disponibili aree destinate a edilizia residenziale sociale, le amministrazioni comunali, anche in variante agli strumenti urbanistici vigenti, possono individuare aree da utilizzare per edilizia residenziale sociale, da destinare prevalentemente a giovani coppie e nuclei familiari con disagio abitativo.

Delocalizzazione di immobili

Un'altra novità introdotta è la delocalizzazione di immobili da aree a rischio idrogeologico molto elevato. Viene previsto che i proprietari degli edifici che dimostrano la condizione di pericolosità o rischio molto elevata, con attestazione della competente Autorità di Bacino, possono richiedere di realizzare, al di fuori delle medesime aree e in ambiti destinati dalla pianificazione urbanistica alla edificazione residenziale, una volumetria aggiuntiva, oltre quella assentibile o assentita in base al vigente strumento urbanistico. Il richiedente provvede, previa stipula di apposita convenzione, alla demolizione dell’intero edificio e al ripristino ambientale delle aree di pertinenza dello stesso, nonché al trasferimento delle medesime nel patrimonio indisponibile del Comune, prima della conclusione dei lavori di costruzione del nuovo immobile. L’area acquisita, che non può comunque essere superiore a dieci volte la superficie utile costruita, è gravata da vincolo di inedificabilità.

Il Piano Casa Campania ammette il cambio d'uso, ad esempio di edifici agricoli ad uso strumentale in residenziale, anche con demolizione e ricostruzione con cumulo delle volumetrie di più edifici ricadenti in particelle diverse.

E' consentito anche il cambio d'uso da ufficio ad abitazione, in zone non produttive e per edifici che non abbiano goduto di benefici contributivi. Inoltre il 20% del volume recuperato deve essere destinato ad edilizia convenzionata.

Un altro intervento consentito con il Piano Casa Campania è il recupero a fini abitativi di sottottetti esistenti, con determinate caratteristiche. Più precisamente il Piano Casa estende la possibilità di intervento ai sottotetti costruiti fino all'entrata in vigore della legge (quindi il 2009), mentre prima esso era possibile solo per i sottotetti costruiti entro il 2000.

Comiziano, 16 gennaio 2014

Ing. Franco Giuseppe Nappi

Responsabile del 4° Servizio del Comune di Comiziano (NA)