Nuova edilizia residenziale sociale a Milano: nuovi fondi immobiliari di Coima per l'abitare sostenibile

Abitare sostenibile: nuove opere di Fair e social housing con l'accordo tra Coima e CCL

Grandi novità nel campo del "fair e social housing".

Infatti, COIMA SGR, realtà che gestisce i fondi alternativi di investimento immobiliare per investitori istituzionali e CCL (Consorzio Cooperative Lavoratori) hanno fatto un accordo per creare un nuovo modello di sviluppo immobiliare misto che si basa su società cooperative compartecipate da fondi con un effetto moltiplicatore grazie al modello mutualistico, con la partecipazione iniziale di acquirenti finali, per iniziative replicabili e scalabili sul territorio nazionale.

Inoltre, sarà creata una nuova piattaforma per progetti in edilizia residenziale convenzionata e sociale, anche in collaborazione con altri soggetti pubblici e privati. Stiamo parlando quindi di una collaborazione di sussidiarietà fra una realtà di natura mutualistica (CCL) e un soggetto industriale (COIMA) nel settore della residenza sociale.

Si può parlare di una sintesi delle diverse modalità di sviluppo dell’edilizia sociale presenti in Italia:

• il modello “pubblico”, creato con la Legge Luzzatti (1903) con la creazione degli IACP (Istituti Autonomi Case Popolari), oggi conosciuti come ALER o ATER, che dagli Anni ‘50 conta oltre 810 mila unità abitative (circa 11 mila all’anno in media);
• il modello “cooperativo”, composto da società di persone, che dagli Anni ‘50 conta oltre 930 mila unità abitative (circa 13 mila all’anno in media);
• infine, il modello dei fondi immobiliari dedicati al social housing, affermatosi a partire dai primi anni 2000, che fa leva su strumenti privati con il supporto di risorse statali (CDP, Regioni) e delle fondazioni bancarie, e dal 2010 al 2026 ha programmato lo sviluppo di 20.000 mila unità abitative (circa 1.250 all’anno in media).

Dopo un percorso iniziato nel 2022, l'obiettivo è quello di definire un nuovo modello culturale, urbanistico e finanziario nell'edilizia residenziale sociale, che si orienta prima di tutto a creare interventi immobiliari con prezzi e canoni sostenibili e integrati nella realtà di quartiere e di isolato. Per arrivare a questo risultare si vogliono realizzare progetti dove la parte di edilizia libera, convenzionata e sociale possono coesistere in armonia esprimendo al contempo un canone estetico omogeneo a livello architettonico, attraverso l'aiuto di giovani progettisti.

Nascita del fondo COIMA Housing Fund

Voluto e istituito da COIMA ESG City Impact Fund, nasce COIMA Housing Fund, un nuovo fondo chiuso immobiliare multi-comparto dedicato al tema dell’abitare sostenibile. Questo fondo verrà strutturato in due parti:

• un comparto destinato alla realizzazione e alla gestione di studentati, anche in collaborazione con i principali atenei italiani;
• uno destinato a interventi nel residenziale accessibile.

Il fondo COIMA Housing si pone i seguenti obbiettivi:

• dimensionale maggiore di € 400 milioni,
• primo closing programmato che prevede sottoscrizioni per circa €300 milioni.

Il primo progetto pilota sarà realizzato all'interno del più ampio piano di riqualificazione dell’ex scalo ferroviario di Porta Romana a Milano e ha l'obiettivo di realizzare nello specifico:

• 320 unità abitative, di cui 225 in edilizia convenzionata ordinaria e 95 in Edilizia Residenziale Pubblica.

Il COIMA Housing Fund Intesa Sanpaolo, in linea con il Piano di Impresa 2022-2025, prevede un progetto per la promozione di 8.000 abitazioni in social housing per giovani e senior.

Inoltre, il fondo è stato candidato alla selezione del programma di investimento del Fondo Nazionale Abitare Sostenibile (FNAS), gestito da CDP Immobiliare SGR, che vuole promuovere interventi immobiliari fino a 1 miliardo di euro, con un elevato impatto sociale sul territorio e focalizzati sulle “3S” dell’abitare sostenibile: Social, Student e Senior housing.

Obiettivi ulteriori nell'accordo

Inoltre, nell’accordo tra i due soggetti è previsto:

• lo sviluppo di progetti residenziali in ambito convenzionato e sociale su scala nazionale, con obiettivi impact ex art 8 e art 9 SFDR, realizzati secondo un modello replicabile e scalabile per contribuire alla carenza strutturale di offerta di appartamenti e posti letto a prezzi e canoni accessibili a fronte della crescente domanda da parte delle fasce di popolazione più fragili;
• la costituzione di un Advisory Board dedicato al “fair e social housing”, con sei membri che saranno nominati da CCL e COIMA. L’Advisory Board sarà incaricato di definire il modello edilizio di inclusione sociale oggetto dell’accordo, di coordinare le attività comuni e di approvare i progetti residenziali da sviluppare. Questo organo presiederà un tavolo di lavoro comune finalizzato allo sviluppo di prototipi e protocolli sostenibili e di eccellenza (di prodotto, gestionali, di finanziamento e partenariato) e alla promozione di azioni di stimolo e supporto del soggetto cooperativo nell’implementazione di regole e processi in grado di accelerare la soluzione ai problemi sociali attuali in collaborazione con tutti i principali operatori del settore e stakeholder.

Lo schema operativo di attuazione dell’intervento prevede l’identificazione di una serie di fasi preliminari per progettare residenze convenzionate coerenti con la strategia della collaborazione. Ciascuno degli sviluppi sarà gestito secondo un modello così strutturato:

• CCL promuoverà la costituzione di una società di progetto in forma cooperativa partecipata dai soci prenotatari degli appartamenti oggetto di sviluppo dell’operazione;
• COIMA, anche per conto dei fondi in gestione, parteciperà ciascuna società di progetto fino al 15%. L’impatto complessivo dell’iniziativa trarrà beneficio dal sistema mutualistico, che coprirà l’85% delle risorse necessarie per ogni progetto attraverso la rete cooperativa;
• per ogni iniziativa di partnership con operatori del settore dell’affordable housing/student housing, istituti di credito e università, le parti sottoscriveranno accordi operativi per la definizione di tutti i servizi necessari, creando un gruppo di lavoro incaricato delle attività di project management con risorse comuni.

Abitare sostenibile

Primi sottoscrittori saranno il fondo COIMA ESG City Impact Fund (CECIF) e Intesa Sanpaolo. CECIF è il maggior fondo di investimento in Rigenerazione urbana discrezionale in Italia, partecipato da diversi soggetti: Fondazione ENPAM, Cassa Forense, Cassa Dottori Commercialisti, Inarcassa, BCC Credito Cooperativo, Fondazione CARIPARO, Compagnia di San Paolo e da COIMA SGR.

CECIF ha un ruolo molto importante nell'accordo di programma e nel creare un preciso veicolo di investimento per lo sviluppo immobiliare di edilizia sociale.

Il Comitato di Indirizzo di CECIF ha avuto un ruolo fondamentale nell’accordo tra CCL e COIMA, e nella strutturazione di un apposito veicolo di investimento dedicato ai progetti di sviluppo immobiliare nel residenziale sostenibile. Gli esponenti del Comitato sono:

• Luca Valerio Camerano (membro indipendente)
• Giovanna Melandri (membro indipendente e Presidente di Human Foundation)
• Ersilia Vaudo Scarpetta (membro indipendente e Chief Diversity Officer dell’Agenzia Spaziale Europea)
• Stefano Distilli (Cassa Nazionale Dottori Commercialisti)
• Giuseppe La Rosa Monaco (Cassa Forense)
• Nunzio Luciano, Presidente del Comitato (Cassa Forense)
• Alberto Oliveti (Fondazione Enpam)

Porta Romana: il progetto-pilota di edilizia residenziale sociale

Il primo progetto che nasce dalla collaborazione fra COIMA e CCL è situato presso Porta Romana di Milano, precisamente nell’ex scalo ferroviario, che si inserisce in una più ampia opera di riqualificazione da parte del Fondo Porta Romana, promosso e gestito da COIMA SGR e con co-investitori Prada Holding, Covivio e il fondo COIMA ESG City Impact Fund (“CECIF”). 

Villaggio per le Olimpiadi invernali 2026: al via gli interventi di rigenerazione urbana
Il Villaggio Olimpico fa parte del progetto più ampio di Porta Romana a Milano. É un intervento che prevede una riqualificazione del tessuto urbano esistente realizzando un sistema autosufficiente con soluzioni sostenibili e innovative in un'ottica di città decarbonizzata. Il fondo COIMA Housing investirà anche nella struttura che ospiterà il Villaggio Olimpico.

Infatti, stiamo parlando di un Accordo di Programma che prevede per lo scalo circa 50.000 mq di Edilizia Residenziale Sociale (ERS). Il fondo COIMA Housing insieme al progetto CCL vogliono realizzare due componenti:

• quella di edilizia convenzionata ordinaria (225 unità abitative per circa 17.000 mq);
• quella di Edilizia Residenziale Pubblica (95 unità abitative per circa 5.000 mq).

Vediamo le caratteristiche del Progetto-pilota a Porta Romana.

Il complesso residenziale è accessibile integrato in isolati misti, con gli stessi obiettivi di minimo impatto ambientale:

• 51.850 mq edilizia convenzionata e sociale con 320 abitazioni e 1.700 letti per studenti;
• totale integrazione della componente residenziale sociale con l’edilizia libera;
• concorsi di architettura internazionale a partire da aprile 2023;
• promozione di spazi condivisi (corti, zone verdi, servizi pubblici).

Un progetto che favorisce l’interazione sociale mantenendo focus su efficienza energetica e architettonica:

• 10.000 mq di edilizia convenzionata ordinaria, 94 alloggi a 3.650 €/mq;
• 7.000 mq di edilizia convenzionata ordinaria, 131 alloggi a 3.650 €/mq;
• 5.000 mq di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP), 95 alloggi a 30 €/mq anno;
• Progettazione affidata a un concorso rivolto a giovani architetti promettenti;
• Aprile/giugno 2023, in parallelo ai concorsi per la componente residenziale libera.

Dal 2020 COIMA SGR è fra gli aggiudicatari delle aree dello scalo che costituiranno gli asset primari per la realizzazione del progetto di riqualificazione dell’area, che ambisce ad essere un riferimento di sostenibilità nel nuovo percorso di urbanizzazione di Milano, contribuendo al suo sviluppo economico-sociale. COIMA è già presente nell’area prospiciente lo Scalo di Porta Romana dal 2019 con gli edifici in via Ripamonti 85, via Lorenzini 4, 8, 10, 12, viale Isonzo 25, per un totale di oltre 50.000 mq.

Impatto ambientale e sociale: riqualificazione di un intero ecosistema urbano

L’accordo tra CCL e COIMA nel settore dell’edilizia residenziale sociale conferma il forte impegno di COIMA nelle iniziative a impatto ambientale e sociale. Nel 2022 Porta Nuova è stato il primo quartiere al mondo ad aver conseguito la doppia certificazione di sostenibilità ambientale e sociale (LEED® e WELL® for Community), grazie a un progetto di sviluppo che ha permesso la riqualificazione di un intero ecosistema urbano, la riconnessione di quartieri storici divisi tra loro per più di un secolo, l’attivazione degli spazi pubblici e la contestuale creazione di una comunità di quartiere anche attraverso la Fondazione Riccardo Catella, con cui è stata sviluppata la prima partnership pubblico-privata con il Comune di Milano per la gestione della sicurezza, della manutenzione e del programma culturale del parco BAM - Biblioteca degli Alberi Milano.

Entro il 2050 gli over 65 aumenteranno di quasi il 50%: nuove esigenze abitative

Secondo i dati ISTAT si stima che ci sarà un incremento della popolazione anziana (over 65) in Italia di quasi il 50%, ossia il 35% della popolazione complessiva, con relative necessità correlate, quindi alloggi adeguati e focalizzati sui servizi sanitari; so presenterà una carenza analoga tra i giovani (Millennials), per i quali l’accesso alla casa rappresenta un tema critico, soprattutto nelle grandi città. Infatti, grandi centri attraggono persone con profilo formativo elevato, ma, ad oggi, esistono canoni di locazione e prezzi di acquisto eccessivi e non in linea con le possibilità economiche, anche dopo l’ingresso nel mondo del lavoro (quando il costo dell’abitare supera il 30% del valore dei primi stipendi).

Il fabbisogno abitativo della città di Milano al 2030 è stato stimato dal PGT in:

• 80.000 abitazioni per 4 milioni di mq (mediamente 50 mq ad alloggio). Considerando una dimensione media degli alloggi di 80 mq, più consona a ospitare unità familiari, il fabbisogno complessivo salirebbe a 6,4 milioni di mq: se la metà di questi alloggi venissero sviluppati in edilizia residenziale sociale a un costo di 2.500 euro/mq, occorrerebbe un investimento di 8 miliardi di euro per 40.000 case.

É necessario quindi prepararsi a futuri cambiamenti ed esigenze abitative differenti, con un occhio sempre più alla sostenibilità delle infrastrutture sociali, come nei progetti di social housing, e promuovere nuove collaborazioni e modelli innovativi.

Accordo di COIMA e CCL per una stessa strategia: realizzare alloggi più accessibili

“Momenti straordinari richiedono risposte fuori dall'ordinario. Milano vive certamente un momento straordinario, che rischia però di essere un Giano Bifronte: grande ricchezza e molte opportunità da un lato e aumento delle disuguaglianze dall’altro, per una città sempre più inaccessibile per ampie fasce di popolo. COIMA e CCL hanno deciso, dunque, di uscire dall’ordinario, sottoscrivendo questo importante accordo, di cui siamo molto soddisfatti. Soggetti diversi per missione e struttura imprenditoriale si uniscono non solo e non tanto per necessità, bensì per convinzione in nome della comune prospettiva strategica e ambizione di realizzare più alloggi a costi abbordabili. Siamo convinti che l’alleanza tra impresa profit e impresa mutualistica not for profit possa essere una delle chiavi per mantenere lo sviluppo di Milano in quel necessario equilibrio tra crescita economica e redistribuzione sociale.” Alessandro Maggioni, Presidente Consorzio Cooperative Lavoratori

Rigenerazione urbana e infrastrutture sostenibili

"La condivisione di valori e di principi ha ispirato l’accordo con CCL unendo le forze nell’impegno a contribuire all’evoluzione delle nostre città con obiettivi di impatto sociale e ambientale. La partnership con CCL e con il mondo cooperativo consentirà di mettere al lavoro esperienze e competenze complementari in collaborazione con i principali stakeholders pubblici e privati. Allo stesso tempo l’avvio della piattaforma industriale dedicata alla rigenerazione urbana ed alle infrastrutture sostenibili insieme a Intesa SanPaolo contribuirà ad accelerare ed a scalare progetti strategici per il Paese.” Manfredi Catella, Founder & CEO COIMA