Lottizzazione abusiva: il frazionamento del terreno 'nasconde' l'intento illecito

Abbiamo scritto di recente sul reato di lottizzazione abusiva ma, essendo un argomento piuttosto ricorrente, è senz'altro da segnalare la sentrenza 7177/2023 dello scorso 21 luglio del Consiglio di Stato, che fa il punto sulle regole definite dall'articolo 30 del Testo Unico Edilizia.

I motivi del ricorso

Secondo la parte appellante, il TAR competente avrebbe errato rilevando l’esistenza di una lottizzazione materiale sul fondo in questione, quando, di questa, non vi è traccia, risultando, per contro, che altri soggetti avevano abusivamente costruito su fondi limitrofi, modificando la destinazione d’uso dei terreni in loro proprietà e realizzando costruzioni abusive e vie d’accesso, ma non l’interessata.

Infine, il comma 10 dell’art.30 del dpr 380/2001 esclude la lottizzazione cartolare nei casi, come quello controverso, concernenti le divisioni ereditarie, le donazioni fra coniugi e fra parenti in linea retta, i testamenti e gli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia e di servitù.

Quindi, né alla donazione in sé, né alla stessa servitù di passaggio, costituita per il tramite del contratto di donazione con cui la parte è divenuta proprietaria, diversamente da quanto ritenuto dal giudice di prime cure, potrebbe attribuirsi valore probatorio nel senso preteso.

Lottizzazione abusiva conclamata: ecco perché

Palazzo Spada è di tutt'altro avviso e inizia osservando che l'originaria particella 'del contendere' è stata oggetto di un frazionamento in molteplici lotti (solo quelli indicati nell’ordinanza impugnata sono trenta, ma la stessa ne menziona altri, su cui già risultano costruiti abusivamente degli immobili), tutti inferiori ai 3000 metri quadri, che rappresentava, ai sensi della normativa vigente, l’area minima edificabile.

Su molti dei lotti risultati dall'originario frazionamento, oltre ad edifici abusivi, risulta altresì la realizzazione di recinzioni e di strade d’accesso.

Sia la lottizzazione di per sé, che le costruzioni realizzate sono in contrasto con la destinazione urbanistica dell’area, fondo agricolo zona B7, in prossimità della linea ferroviaria dell’Alta velocità, - con tipizzazione insediamenti edificati radi in territorio agricolo.

La lottizzazione abusiva secondo il Consiglio di Stato: materiale, formale e mista, differenze e casistiche

Attraverso un’attenta analisi della giurisprudenza di legittimità che si è copiosamente occupata della materia, vengono elencate le diverse modalità di realizzazione, casistiche ed esempi, in modo di avere una visione d’insieme della reale portata della fattispecie in questione.

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Il 'disegno' di trasformazione urbanistica che porta al reato

Il Consiglio di Stato chiude sottolineando che il frazionamento e le costruzioni risultanti sull’area denunciano la presenza di un illegittimo disegno di trasformazione urbanistica abusiva dell’intera area.

Il Fondo di cui si discute, in definitiva, è stato oggetto di una lottizzazione abusiva, per la quale ulteriore indizio è rappresentato nella segnalata costituzione di una servitù di passaggio a favore di fondo limitrofo, contenuta nello stesso contratto di donazione che ha trasferito il bene.

È infatti evidente - osserva Palazzo Spada - che la ridetta clausola contrattuale, pertenendo ad un fondo agricolo non edificabile, che è circondato da altri fondi agricoli parimenti non edificabili, non può avere altra finalità se non quella di pre-costituire un diritto di accesso in previsione di una futura edificazione di entrambi i lotti. Edificazione, che, evidentemente, sarebbe abusiva.

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