Lottizzazione abusiva anche per opere di manutenzione straordinaria: ecco quando

Quando si configura una lottizzazione abusiva?

Nella sentenza 3297/2023 dello scorso 30 marzo, il Consiglio di Stato spiega che, se dopo l'acquisto di un appezzamento di terreno con sovrastante basso servizio ad uso deposito per realizzarvi opere di manutenzione straordinaria, per effetto di frazionamenti catastali, si vengono a creare di fatto quattro distinti lotti che determinano la trasformazione del suolo agricolo e la parcellizzazione dell'area, con presenza di opere edilizie in corso di realizzazione, in violazione delle prescrizioni della vigente normativa edilizia e urbanistica, le trasformazioni eseguite rientrano a tutti gli effetti nella fattispecie della lottizzazione abusiva.

Palazzo Spada ha quindi confermato la pronuncia del TAR Emilia-Romagna, che aveva ordinato la sospensione dei lavori per lottizzazione abusiva.

L'appellante, secondo il TAR, ha eretto due fabbricati in zona agricola realizzando una pluralità di opere che sono inequivocabilmente al servizio dei medesimi.

La prova della lottizzazione

L’appellante premette che è necessario collocare, sotto il profilo temporale, la commissione dell’abuso allo scopo di individuare la normativa cui sottoporlo.

Inoltre, sempre secondo la difesa, è carente la prova della lottizzazione poiché non basta aver iniziato la costruzione di due fabbricati collegati tra loro in sostituzione di quello preesistente condonato, per concretizzare gli estremi della lottizzazione abusiva.

Ancora, la situazione dei luoghi da considerare era quella al momento dell’ordinanza impugnata, non già quella al momento della sentenza; e ciò almeno per non incorrere nel vizio di extra petitum o di motivazione postuma.

Per parlare di lottizzazione è necessario un complesso abitativo unitario, con edifici che presentano le medesime caratteristiche architettoniche e di stile di costruzione, dando così luogo ad un nuovo insediamento, con una pluralità di edifici esteso su una ampia zona di terreno, con richiesta la realizzazione di adeguate opere di urbanizzazione.

La lottizzazione abusiva secondo il Consiglio di Stato: materiale, formale e mista, differenze e casistiche

Attraverso un’attenta analisi della giurisprudenza di legittimità che si è copiosamente occupata della materia, vengono elencate le diverse modalità di realizzazione, casistiche ed esempi, in modo di avere una visione d’insieme della reale portata della fattispecie in questione.

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Lottizzazione abusiva conclamata: creati frazionamenti ad hoc

Palazzo Spada parte dal principio: la polizia municipale aveva potuto constatare la realizzazione di due strutture prefabbricate su due mappali di proprietà dell’appellante che erano stati creati catastalmente all’esito di una serie di frazionamenti di un’originaria proprietà di un terreno agricolo, avvenuti negli anni ottanta e novanta, che avevano all’epoca determinato l’esistenza di cinque lotti distinti all’epoca del sopralluogo.

L’appellante era divenuto proprietario nel 2011 ed aveva chiesto con SCIA la ristrutturazione edilizia di un basso servizio agricolo condonato dal suo dante causa, ottenendo un diniego dal Comune cui aveva fatto seguito una CIL (oggi CILA) per opere di manutenzione straordinaria parimenti denegata.

Il provvedimento impugnato in primo grado era stato emesso poiché nella vicenda, complessivamente descritta in precedenza, il Comune aveva ravvisato gli estremi della lottizzazione abusiva poiché attraverso una serie di frazionamenti si era operata una trasformazione urbanistica o edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici vigenti senza la prescritta autorizzazione.

Gli elementi evidenti della lottizzazione abusiva

Le opere di urbanizzazione primaria realizzate o iniziate, quali la strada di accesso ai lotti con relativa sbarra elettrificata, la predisposizione della cabina elettrica e la realizzazione delle opere edilizie di recinzione, di illuminazione ed edificazione di due corpi abitativi constatate in sede di sopralluogo, integravano evidenti elementi sintomatici di una lottizzazione abusiva.

Infatti la trasformazione edilizia bloccata con il provvedimento è stata realizzata in contrasto con i vigenti strumenti di pianificazione urbanistica, in quanto realizzata in zona di particolare interesse paesaggistico ambientale individuata dal Piano Territoriale Comunale.

In definitiva, un intervento edilizio come quello contestato presenta tutte le caratteristiche per essere qualificato come modalità di ulteriore perfezionamento di una lottizzazione abusiva poiché è evidente l’alterazione della destinazione urbanistica agricola.

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