Lotti interclusi: il permesso di costruire in deroga al piano attuativo

La complessità dei lotti interclusi

Si definisce lotto intercluso un terreno circondato su più lati da lotti già edificati e questa condizione può presentare diverse criticità e opportunità dal punto di vista urbanistico ed edilizio.

Spesso il lotto intercluso può essere caratterizzato da un accesso limitato alla viabilità pubblica, richiedendo anche la creazione di servitù di passaggio.

Inoltre, i diversi regolamenti edilizi locali possono imporre restrizioni specifiche, come distanze minime dai fabbricati circostanti, altezze massime o indici di edificabilità ridotti.

Si definisce lotto intercluso solo se l’area edificabile presenta una serie di caratteristiche, come:

• l'unicità, cioè l’area risulta la sola a non essere stata ancora edificata;
• la posizione in zone integralmente interessate da costruzioni;
• la dotazione di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
• la conformità del progetto che andrà a realizzarsi al Piano Urbanistico.

Il Comune è l’ente che possiede il potere decisionale e di valutazione della congruità col grado di urbanizzazione di un'area. Infatti esso possiede tutte le informazioni sulla consistenza del territorio e sulle opere e servizi esistenti. Di conseguenza, solo egli è in grado di rilasciare e di valutare se, e come, un nuovo carico edilizio possa integrarsi armoniosamente nel contesto territoriale attuale.

Ecco perché prima di rilasciare un permesso di costruire, dovrà accertarsi di verificare che la pianificazione attuativa non presenti scelte diverse rispetto a quelle del piano regolatore generale.

Quindi la valutazione e decisione che l’ente intraprenderà deve essere adeguatamente motivata.

Ecco perché alla luce di queste precisazioni, in caso di un lotto intercluso in una zona già urbanizzata, il piano urbanistico attuativo potrebbe non essere necessario.

Pertanto, il Comune non dovrebbe rendere obbligatoria la predisposizione di un piano di lottizzazione per concedere il permesso di costruire come chiarito dalla sentenza del Tar Lazio n. 2053/2025.

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Sancito il diritto a costruire in un lotto intercluso

I ricorrenti volendo realizzare due edifici residenziali avevano inoltrato al comune una richiesta di permesso di costruire, ma le costruzioni sarebbero ricadute in un’area classificata come zona di completamento a carattere residenziale (sottozona C14). Tuttavia, il Comune aveva rigettato la domanda, sostenendo che a causa dell’assenza di un piano attuativo urbanistico (PUA), l’intervento non era fattibile in quanto nuova costruzione.

Tuttavia i ricorrenti, hanno contestato il diniego, sostenendo che il loro lotto fosse completamente intercluso da lotti già edificati e dotato di tutte le opere di urbanizzazione (quali strade, parcheggi, reti idriche e fognarie). Inoltre, hanno sottolineato che, dopo 18 anni dall’approvazione della Variante del P.R.G., non era stato presentato alcun piano di lottizzazione per la sottozona C14, né da parte dei privati né da parte del Comune, a causa dell’impossibilità di costituire un consorzio tra i proprietari delle aree.

Il Tar ha accolto il ricorso, precisando che il Comune doveva accertarsi “(…) se il nuovo intervento potesse o meno inserirsi armonicamente nell’assetto esistente, considerando, a tal fine, in termini concreti, le dimensioni del progetto presentato, lo stato delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria e l’adeguatezza dei servizi pubblici esistenti (cfr. sul punto, la sentenza del TAR Lazio Roma, Sez. II Quater, 25 marzo 2024, n. 5857, richiamata dai ricorrenti, che, condurre come detto, si è pronunciata, in un caso del tutto simile, con riferimento alla medesima sottozona C14 della proprietà dei ricorrenti).”

Ossia il Comune avrebbe dovuto una verifica più approfondita dello stato di urbanizzazione dell’area, considerando che il lotto in questione si trovasse in una zona già ampiamente edificata e dotata di opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

Inoltre il TAR ha richiamato la giurisprudenza la quale “(…) ha individuato il caso del c.d. lotto intercluso, che si configura qualora l’area edificabile presenti le seguenti caratteristiche: sia l’unica a non essere stata ancora edificata; si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni e dotata di tutte le opere di urbanizzazione, primaria e secondaria, previste dagli strumenti urbanistici; sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al P.R.G. (cfr., ex multis, TAR Lazio, sez. II quater, 27 novembre 2020, n. 12665). Tuttavia, ferma restando l’eccezionalità della fattispecie del c.d. lotto intercluso, parte della giurisprudenza ha, altresì, ritenuto che, in presenza di una situazione caratterizzata da “una sostanziale, anche se non completa, urbanizzazione dell’intero comprensorio a cui appartiene l'area oggetto della richiesta edilizia, la mancanza dello strumento attuativo, in sé e per sé, non può essere invocata ad esclusivo fondamento del diniego di concessione edilizia”.

Si comprende chiaramente che in presenza di un lotto intercluso l’approvazione di un piano attuativo non è sempre necessaria per il rilascio del permesso di costruire. In particolare, il Tar ha sottolineato che, in questi casi, l’amministrazione non può comunque assumere un giudizio automatico senza valutare concretamente lo stato di urbanizzazione dell’area.

Con la sentenza, il TAR ha annullato il provvedimento di diniego del Comune di Ciampino, imponendo all’amministrazione di riesaminare la domanda di permesso di costruire.

Tale decisione del TAR evidenzia come l’amministrazione non può limitarsi a negare in modo automatico l’approvazione di permesso in base all'adozione o meno di un piano attuativo per l’area interessata, ma deve analizzare caso per caso le condizioni dell’area e le esigenze di sviluppo del territorio.

LA SENTENZA DEL TAR LAZIO n. 2053/2025 È SCARICABILE IN ALLEGATO.