Lo stato legittimo dopo le linee guida MIT sul Salva Casa: infografica e schemi

Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha pubblicato le linee guida per l'attuazione del Dl 69/2024 (Salva Casa).

Queste linee guida mirano a fornire criteri interpretativi e indicazioni operative per facilitare l'applicazione uniforme delle nuove disposizioni su tutto il territorio nazionale.

Le principali aree di intervento riguardano:

• ridefinizione dei titoli che comprovano lo stato legittimo degli immobili;
• nuova disciplina per i mutamenti di destinazione d'uso;
• semplificazione delle procedure per sanare o regolarizzare difformità edilizie;
• adeguamento degli standard edilizi alle trasformazioni sociali e urbane.

Va precisato subito che le disposizioni del Salva Casa sono intrinsecamente auto-applicative e non necessitano di ulteriori interventi attuativi da parte dello Stato.

Resta comunque ferma la possibilità per le Regioni di adottare norme di dettaglio, purché in linea con la finalità delle disposizioni modificate dal DL Salva Casa e nel rispetto dell'equilibrio tra legislazione statale e regionale in materia.

In questo articolo esaminiamo lo stato legittimo, rimandando a futuri approfondimenti le altre questioni.

Infografica Sanatoria e stato legittimo Salva Casa

Per comprendere appieno tutti i passaggi richiamati dal MIT, è utile far riferimento all’infografica con le procedure di sanatoria dopo il Salva Casa.

IN FONDO ALL'ARTICOLO E' POSSIBILE SCARICARE L'INFOGRAFICA IN ALTA DEFINIZIONE E IN PDF.

Stato legittimo: cos’è

Lo stato legittimo di un immobile è costituito da una serie di documenti ed eventuali dichiarazioni che certificano che un immobile nel suo stato di fatto risulta conforme ai progetti approvati e alle norme vigenti. Se un immobile è conforme allo stato legittimo, allora non presenta abusi edilizi.

Secondo la formulazione dell’art. Articolo 9-bis, commi 1-bis e 1-ter del Dpr 380/2001:

1-bis. Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare, concorrono, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all'articolo 34-bis. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi.

1-ter. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell'edificio, di cui all'articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell'edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.

Come cambia lo stato legittimo con il Salva Casa: il famoso ”e/o” dell’art. 9-bis

Il concetto di stato legittimo è stato introdotto nel Dpr 380/2001 con il DL 76/2020, stabilendo che un immobile è legittimo se conforme al titolo edilizio originario e ai successivi titoli autorizzativi. La mancanza di uno di questi documenti rendeva impossibile attestarlo.

Prima del Salva Casa, lo stato legittimo di un immobile era determinato dalla presenza di:

1. titolo originario (licenza, concessione o permesso di costruire, anche in sanatoria);
2. titoli successivi per interventi sull’intero immobile o su singole unità immobiliari;
3. titoli per interventi parziali.

L’assenza anche di un solo titolo rendeva impossibile certificare lo stato legittimo.

Il Salva Casa ha provato a semplificare le cose, includendo un “o” al posto della “e“, che lascia intendere che il punto 1 (titolo originario) possa essere sostituto dal punto 2 (intervento successivo su intero immobile), ma a certe condizioni. Inoltre, prevede che anche titoli in sanatoria (artt. 36, 36-bis e 38) e il pagamento di specifiche sanzioni edilizie completino lo stato legittimo dell’immobile.

Le precisazioni del MIT

Semplificazione formale

La nuova formulazione dell’art. 9-bis semplifica i titoli necessari a dimostrare lo stato legittimo degli immobili e riduce gli oneri documentali a carico dei privati, prevedendo che:

• per gli immobili o unità immobiliari interessati da interventi edilizi successivi al momento del rilascio del titolo abilitativo originario, lo stato legittimo possa essere comprovato con la presentazione del titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’intero immobile o unità immobiliare;
• la semplificazione vale a condizione che nel rilascio del titolo edilizio più recente l’amministrazione, in ragione degli elementi forniti dal richiedente, sia stata in grado di verificare la legittimità dei titoli pregressi.

Chiarimento MIT: verifica della legittimità dei titoli pregressi

Come è possibile concretamente provare il requisito della verifica della legittimità dei titoli pregressi?

Secondo il MIT basta aver indicato nella modulistica dell’ultimo intervento sull’intero immobile o sulla u.i. l’elenco dei titoli pregressi. Ciò in quanto, in sede di rilascio di ciascun titolo, l’Amministrazione ha l’obbligo di verificare, in base alla documentazione fornita dal richiedente, eventuali situazioni di difformità che ostino al rilascio del medesimo.

Il riferimento della norma alla verifica della “legittimità dei titoli pregressi” non può comportare alcun riesame da parte dell’Amministrazione dei precedenti titoli: ciò implica, secondo il MIT che anche eventuali difformità tra lo stato di fatto e quanto previsto nei progetti per il rilascio dei titoli non potranno più essere contestate, ove non contestate in precedenza, al fine di negare il titolo edilizio.

Pertanto, la verifica richiesta dalla norma deve intendersi come esclusivamente volta ad accertare che l’immobile o l’unità immobiliare siano stati interessati da titoli validi ed efficaci. Resta fermo il potere dell’Amministrazione di agire a posteriori in autotutela o il potere di negare il rilascio di nuovi titoli.

Esempio 1

La ditta Alfa chiede al Comune Beta il rilascio del titolo edilizio T4 per l’intervento su un intero un immobile (es. ristrutturazione edilizia).

Il titolo originario dell’immobile era T0 (es. concessione edilizia) e quelli successivi T1, T2 e T3 (DIA/SCIA) successive.

Il Comune Beta può verificare solo se:

tra T3 (stato di fatto prima dell’intervento) e il progetto per il rilascio di T4 siano intercorse situazioni di difformità che richiedano verifiche istruttorie integrative.

Non può sindacare situazioni di difformità astrattamente intercorse tra T0 e T1, tra T1 e T2 o tra T3 e T4, che avrebbero consentito solo all’epoca di presentazione delle relative istanze di negare tali titoli.

In definitiva, il MIT sostiene che sia possibile assumere che l’amministrazione competente abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi in tali circostanze:

• per titoli rilasciati, se il titolo più recente sia stato rilasciato con formale provvedimento, che (anche mediante ricorso a clausole-tipo) attesti esplicitamente che il medesimo è stato adottato previa verifica della legittimità dei titoli pregressi;
  
• per titoli formatisi implicitamente (SCIA, SCIA alternativa, permesso in silenzio assenso), se sono stati forniti gli estremi del titolo originario e di quelli successivi e non sia stata formulata alcuna contestazione dall’Amministrazione su eventuali difformità rispetto allo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare oggetto dell’intervento.

Resta ovviamente implicita la possibilità per l’Amministrazione di attivare gli opportuni strumenti di tutela giuridica nei confronti di comportamenti elusivi delle norme edilizie fondati sulla presentazione di una documentazione incompleta o non corrispondente allo stato di fatto, ove sussistano i presupposti per l’annullamento in autotutela dei precedenti titoli.

La modulistica che sarà

Secondo il MIT, la modulistica dovrà espressamente richiedere l’indicazione degli estremi dei titoli pregressi. Ovviamente l’Amministrazione potrà richiedere eventuali integrazioni documentali che si rendessero necessarie nel caso specifico, nel rispetto delle precisazioni sopra indicate in ordine all’impossibilità di utilizzare la verifica dello stato legittimo per contestare difformità non rilevate in sede di rilascio dei titoli precedenti.

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