Linee guida Salva Casa e doppia conformità semplificata: le regole per la sanatoria

Le linee guida sul Decreto Salva Casa sono state pubblicate alla fine della settimana scorsa e l'auspicio è che siano di aiuto per operatori comunali e professionisti tecnici per sbrogliare diverse matasse non semplici all'interno delle novità che il DL 69/2024 ha apportato al Testo Unico Edilizia.

Una delle novità più impattanti è sicuramente quella inserita con l'art.36-bis, ovverosia l'accertamento di conformità semplificato che supera il concetto di doppia conformità per come lo conoscevamo fino all'avvento del Salva Casa.

Doppia conformità classica e semplificata: cosa cambia? Il perimetro di applicazione

Per alcune tipologie di interventi, si supera il meccanismo classico della doppia conformità prevedendo procedimenti di verifica differenti.

Il nuovo regime prevede che gli abusi edilizi corrispondenti a parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, assenza o difformità dalla SCIA e variazioni essenziali ex art.32 TUE, per ottenere la regolarizzazione, debbano essere conformi ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia (NTC, regolamenti edilizi, normativa antisismica) vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica (strumenti urbanistici comunali) vigente al momento della presentazione della domanda.

In precedenza, come ben sappiamo, era invece richiesta la conformità sia urbanistica che edilizia 'prima' e 'dopo': regole che continuano a valere per gli abusi cd. 'maggiori' (cioè in totale difformità o in assenza di permesso di costruire).

Variazioni essenziali: quando è attivato il procedimento di sanatoria?

Alla luce di quanto disposto dall'articolo 31, comma 2 del dpr 380/2001, la richiesta di sanatoria potrà essere presentata entro il termine previsto dall'articolo 31, comma 3, comprese le eventuali proroghe, previste dall'ultimo periodo del medesimo comma.

La sanatoria 'condizionata'

A livello procedurale, nelle linee guida è evidenziata la nuova possibilità di ottenere la c.d. sanatoria con opere.

In particolare, la disposizione del nuovo art.36-bis, comma 2, attribuisce poteri conformativi agli uffici comunali che possono essere esercitati sia in caso di richiesta di permesso di costruire in sanatoria che in caso di SCIA in sanatoria, condizionando, in quest’ultimo caso, la formazione del titolo.

Lo sportello unico può cioè condizionare il titolo:

• a) alla realizzazione, indicata d'ufficio, anche su proposta del tecnico abilitato nell'ambito della presentazione dell’istanza, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza;
• b) alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi dell'articolo 36-bis e che precluderebbero il rilascio o la formazione del titolo.

Più sanatorie con un'unica istanza

Molto importante è anche la FAQ sulla sanatoria 'globale', cioè che può comprendere due tipi di interventi edilizi.

Nello specifico, nel caso della richiesta di sanatoria per un intervento a cui è collegata un'istanza di mutamento della destinazione d'uso (art.23-ter), sempre condizionata alla sanatoria, l'istanza può essere unitaria e presentata al SUE per le diverse valutazioni che occorrono per ritenere l'intervento suscettibile di sanatoria e per assentire, altresì, il cambio di destinazione d’uso. I

n sostanza, in un caso come quello in esame potrà presentarsi un'unica istanza e l'Amministrazione verificherà nel medesimo procedimento i presupposti per la sanatoria delle opere e il cambio di destinazione d'uso condizionato al previo ottenimento dei titoli in sanatoria.

E se servono altre autorizzazioni? E' il comune che deve acquisirli

Nel caso in cui siano richiesti autorizzazioni o atti di assenso da parte di altre amministrazioni per gli interventi edilizi prescritti, trattandosi di interventi condizionanti il rilascio del titolo o la formazione dello stesso, gli stessi dovranno essere acquisiti dallo Sportello unico edilizia prima del formale rilascio del permesso di costruire in sanatoria; in caso di SCIA in sanatoria la realizzazione è presupposto per la formazione del titolo.

In ogni caso, l'istanza relativo al titolo in sanatoria - anche per la parte che presuppone il rilascio di autorizzazioni o atti di assenso di altre amministrazioni - potrà essere presentata direttamente allo Sportello unico edilizia, che ai sensi dell’articolo 36-bis procederà poi a trasmettere la documentazione alle competenti amministrazioni.

Gli esempi più classici sono quelli dell'autorizzazione sismica o paesaggistica: nel primo caso, il comune dovrà inviare la documentazione all'ufficio regionale competente; nel secondo, alla Soprintendenza territorialmente competente.

Importante: anche per la parte relativa all'acquisizione dell'accertamento della compatibilità paesaggistica in sanatoria la disciplina applicabile è quella dell'articolo 36-bis, comma 4.

La dichiarazione del professionista abilitato

Un altro punto fondamentale del procedimento di sanatoria semplificata è rappresentato dalla dichiarazione del professionista abilitato che deve accompagnare la richiesta di permesso/SCIA in sanatoria.

Nello specifico:

• per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell'intervento;
• per comprovare la conformità alla normativa tecnica, antisismica e, in generale, a normative di settore incidenti sulla costruzione in base alla normativa vigente al momento della realizzazione dell’intervento si pone la necessità di provare l’epoca di realizzazione. In tal senso, l'epoca di realizzazione dell'intervento è provata mediante la documentazione di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo (nuovo stato legittimo degli immobili).

Se non è possibile accertare l'epoca di realizzazione, si procede con attestazione del tecnico incaricato con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità. Il tecnico incaricato potrà limitarsi ad attestare, più in generale, l'epoca di realizzazione della variante, come desumibile da un'interpretazione sistematica che tiene conto del combinato disposto dell’articolo 36-bis, comma 3, secondo periodo (ove si fa riferimento all’ “epoca di realizzazione”) e terzo periodo (ove si fa riferimento alla “data di realizzazione”).

LE LINEE GUIDA DEL MIT SUL SALVA CASA SONO SCARICABILI IN ALLEGATO