Limite massimo condonabile e sanatoria artificiosa: quando il frazionamento degli abusi edilizi è illegale

Non si può frazionare l'abuso edilizio in tanti 'mini-abusi' per ottenere il condono.

Dopo svariate pronunce amministrative di questo tenore, anche la Cassazione Penale, con ordinanza 25337/2022, afferma l'illiceità del cd. frazionamento della sanatoria o condono frazionato. Vediamo di cosa si tratta.

Sanatoria edilizia artificiosa

Si dibatte di un fabbricato, comprendente le due scale A e B, edificato in totale difformità dalla concessione edilizia, che autorizzava la costruzione di un manufatto composto da piano interrato e da un piano terra, da adibire a 'pertinenze connesse alla conduzione dell'azienda agricola da realizzare', essendo invece stato fabbricato un edificio composto da un piano seminterrato, un piano rialzato, un primo e secondo piano, per complessive otto unità immobiliari.

Gli originari proprietarii, unitamente ai figli oggi ricorrenti, ottenevano dal comune le concessioni in sanatoria riguardanti ciascuna delle unità immobiliari per un cubatura inferiore a mc. 750, ritenute illegittime e disapplicate dalla Corte di appello di Napoli perché ottenute da soggetti non legittimati ed in fraudem legis, in quanto volti ad eludere i limiti di cubatura imposti dalla legge 794/1994, relativi alla realizzazione dell'unico manufatto abusivo.

Secondo la Corte d'Appello, quindi, il disegno posto in essere era fraudolento in quanto atto a sanare in modo artificioso la realizzazione abusiva dellimmobile.

Insomma: il limite massimo condonabile deve essere riferito alla totalità delle opere da sanare, non essendo rilevante, ai fini della legittimità della concessione, la suddivisione in più unità immobiliari, anche se le istanze siano presentate da soggetti diversi.

Il limite massimo condonabile

La Cassazione ricorda che, seppure il legislatore non ponga alcun divieto al frazionamento dell'unico fabbricato edificato in singole unità abitative, ciononostante non autorizza, come ben evidenziato dalla Corte di appello di Napoli, ad eludere il limite della consistenza dell'opera fissato dalla legge.

E' già stato infatti affermato che è illecita la presentazione di più domande facenti riferimento a plurime opere le quali risultino artificiosamente non collegate tra di loro sebbene, di fatto, siano finalizzate alla realizzazione di un unico manufatto ed allo stesso funzionali, sì da costituire una costruzione unica (Cass., Sez. 3, 8 aprile 2015, n. 20420; Cass., Sez. 3, 19 aprile 2005, n. 20161).

750 o 3000 metri cubi?

La Corte suprema continua richiamando quanto affermato dalla Corte Costituzionale (sentenza n. 302/1996) che, nel dichiarare non fondata la questione di legittimità costituzionale dell'art. 39, primo comma, L. n. 724/94, sulla premessa che il limite di 750 metri cubi trova un temperamento nelle nuove costruzioni, e solo per queste, ha spiegato che la possibilità, di natura derogatoria e quindi di stretta interpretazione, di calcolare la volumetria per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria, presuppone la sussistenza di ipotesi di legittima ed ammissibile scissione della domanda stessa per effetto della suddivisione della costruzione o della limitazione quantitativa del titolo che abilita
la presentazione della domanda di sanatoria.

La regola, quindi, è rappresentata dalla unicità della concessione edilizia per tutte le opere riguardanti un edificio o
un complesso unitario, escludendosi la possibilità per lo stesso soggetto legittimato di servirsi di separate domande di sanatoria per aggirare il limite legale volumetrico.

Di questa costituisce eccezione la presentazione di una serie di istanze da parte di quanti sono proprietari o soggetti aventi titolo al momento della domanda, avendo ciascuna di esse ad oggetto le sole porzioni di appartenenza, anche se comprese in una unica costruzione unitaria.

In tale ultima ipotesi la volumetria dovrà essere calcolata rispetto a ciascuna separata domanda di sanatoria, non potendosi comunque superare il limite complessivo di 3000 metri cubi.

Si fa riferimento alla volumetria complessiva del manufatto

Analogamente si esprime la giurisprudenza amministrativa secondo la quale deve ritenersi illegittimo l'inoltro di diverse domande tutte imputabili ad un unico centro sostanziale di interesse, in quanto tale espediente rappresenta un evidente tentativo di aggirare i limiti consentiti per il condono relativamente al calcolo della volumetria consentita (cfr.
Cons. Stato, sez. 4, 5 settembre 2018, n. 5211; Cons. Stato, Sez. VI, 23 luglio 2018, n. 4483; Cons. Stato, Sez. VI, 05/09/2012 n. 4711). 

Pertanto, si dovrà fare riferimento all'unitarietà dell'immobile o del complesso immobiliare, ove sia stato realizzato l'abuso edilizio in esecuzione di un disegno unitario, essendo irrilevante la suddivisione dell'opera in più unità abitative, fatta salva l'ipotesi in cui porzioni della medesima costruzione costituiscano oggetto di diritto di diversi soggetti, ciascuno dei quali sarà legittimato a presentare istanza di sanatoria per la porzione
allo stesso riferibile.

Peraltro, la stessa giurisprudenza amministrativa ha chiarito che la volontà del privato di considerare un'unità immobiliare autonomamente utilizzabile ed indipendente rispetto alle altre porzioni ed unità del medesimo fabbricato, non può influire sui criteri e sui limiti inderogabilmente fissati dall'ordinamento per la condonabilità dell'immobile abusivo, per modo che il
frazionamento surrettizio di un immobile non può valere a sottrarlo al regime di condonabilità che gli è proprio.

La valutazione deve essere effettuata sulla base della volumetria complessiva del manufatto, indipendentemente dal numero delle istanze di condono presentate.

Infatti, va esclusa la possibilità di aggirare il limite volumetrico previsto mediante il fittizio frazionamento dell'immobile.

Niente condono, la sanatoria frazionata è inammissibile

Nel caso di specie è evidente che le diverse istanze di concessione erano rivolte a sanare un unico edificio, il cui volume superava il limite di legge, a nulla rilevando che esse fossero formalmente presentate da soggetti
diversi, in proprio o per conto di altri (in questo caso dei genitori).

Ne consegue che la presentazione di plurime istanze di concessione in sanatoria aveva quale unico scopo quello di aggirare il limite volumetrico di mc. 750 complessivi, posto che le porzioni della medesima costruzione cui le medesime erano riferite non erano affatto oggetto di diritto di soggetti diversi.

Ancora: non si può sostenere che la costruzione di un edificio da frazionarsi in plurime unità immobiliari possa, per ciò solo, consentire il superamento dell'indice volumetrico. Una simile impostazione, infatti, comporta l'evidente frustrazione della ratio normativa, rivolta ad evitare l'elusione del limite legale di consistenza dell'opera per la concedibilità della sanatoria, attraverso la considerazione delle singole parti in luogo dell'intero complesso edificatori.

I casi limite e l'eredità dell'immobile

La Cassazione precisa che la possibilità (definita "derogatoria e, come tale, di stretta interpretazione') di calcolare la volumetria per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria, presuppone ipotesi di legittima ed ammissibile scissione della domanda di sanatoria per effetto della suddivisione della costruzione o limitazione quantitativa del titolo che abilita la presentazione della domanda di sanatoria.

Ma nel caso di presentazione di autonome richieste di concessione edilizia in sanatoria da parte degli eredi di colui che aveva realizzato l'immobile abusivo e condannato per tale reato, ogni edificio va inteso, ai fini della individuazione dei limiti stabiliti per la concedibilità della sanatoria, quale il complesso unitario che faccia capo ad unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono, con la conseguenza che le eventuali singole istanze presentate in relazione alle separate unità, che compongono tale edificio, devono riferirsi ad una unica concessione in sanatoria, onde evitare la elusione del limite di 750 mc. attraverso la considerazione di ciascuna parte in luogo dell'intero complesso, non potendo tale requisito normativo essere aggirato dalla presentazione di plurime istanze di concessione in sanatoria degli eredi del soggetto autore dell'edificazione abusiva dell'immobile (Sez. 3, n. 12353 del 02/10/2013, Cantiello, Rv. 259292 — 01). 

Dunque, non basta che la singola unità abitativa non superi il limite volumetrico, il riferimento oggettivo all'unicità della nuova costruzione interamente abusiva impedisce che il limite di 750 metri cubi possa essere aggirato mediante il frazionamento delle sue singole parti, altrimenti si eluderebbe la finalità della legge
che era (ed è) quella di sanare abusi modesti.

In definitiva, non basta quindi che la singola unità non ecceda i 750 mc., ma occorre che, globalmente considerato, l'intero edificio che ospita quelle singole unità non superi quei limiti massimi.

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