Legge sulla Rigenerazione Urbana, ci prova Gasparri

Tormentone o divertissement?

Speravo di passare un’estate tranquilla dedicandomi ad impegni più importanti, come passare il tempo con i miei amati nipoti. Anche perché l’urbanistica non interessa più a nessuno, tranne che ai pochi addetti ai lavori, ormai da tempo in cassa integrazione. È stata la grande assente nel dibattito elettorale, e tra i cento problemi che assillano il paese non è certo il più urgente. Per cui le previsioni erano di mare calmo al massimo con brezza leggera.

Quand’ecco a rompere le uova nel paniere, puntuale come sempre, ricompare l’ennesimo DDL sulla Rigenerazione Urbana. Peraltro, firmato dall’on. Maurizio Gasparri, che in politica non è certo l’ultimo venuto, né tanto meno è noto come esperto di territorio.

Giovanni Montresor, solerte come sempre, mi ha inviato il progetto di legge, presentato circa un mese fa dai senatori Gasparri e Paroli (entrambi di Forza Italia) in un convegno al Senato.

Cerchiamo anzitutto di capire meglio di che si tratta. Una carnevalata fuori tempo, un convegno come tanti altri o qualcosa di più serio?

Quest’anno tra l’altro ricorre il decennale dalla prima proposta di legge sul consumo di suolo, per cui di primo acchito mi veniva da pensare che si volesse inaugurare un ciclo di commemorazioni delle occasioni perdute. Ma l’appartenenza dei due relatori alla nuova maggioranza politica, impegnata a cambiare radicalmente un paese apatico ed ingessato, ci induce a prendere sul serio la nuova proposta. Mai perdere la speranza. Chissà che sia la volta buona.

Così, vincendo una naturale ritrosia – quasi disgusto – ho preso il malloppo, e me lo sono letto e digerito. Non ancora soddisfatto, perdurando lo stato di masochismo, l’ho confrontata con l’ultima proposta – DDL 1131 ed altri – presentata in Senato nel dicembre 2021 dalla maggioranza di centro sinistra. A sentire i relatori avrebbe dovuto essere approvata senza fallo prima della scadenza della legislatura. Difatti la proposta è regolarmente decaduta, come tutte le altre che l’avevano preceduta.

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E qui viene la sorpresa. Il nuovo testo è praticamente uguale al precedente – 11 articoli su 14 sono identici - tranne tre articoli riscritti ex novo. E qui sta la differenza.

Personalmente giudico positivo questo comportamento. Uno dei principali difetti della classe politica che più rompe le scatole alla gente è che ad ogni cambio di maggioranza i nuovi che arrivano decidono di mandare al macero tutti i provvedimenti sviluppati dai vecchi che non hanno ancora concluso l’iter di approvazione. Un atteggiamento che nessun cittadino, peggio ancora un imprenditore, applicherebbe mai nella sua vita professionale.

Secondariamente questa procedura ha un pregio, in quanto facilita una lettura critica. Sul DDL 1131 mi sono espresso più volte, per cui basta riprendere il discorso dove si era fermato.

Tutto sommato, meglio così. Il lavoro, che rischiava di finire in un tormentone senza fine, evidenziava lati positivi che potevano trasformarsi in un divertissement, piacevole anche per riempire i pomeriggi piovosi in quel di Asiago.

Anche gli urbanisti hanno un cuore

Per descrivere il profondo disagio degli urbanisti di fronte a questi continui cambi di rotta non trovo di meglio che rifarmi ad una rubrica sentimentale che andava per la maggiore circa un secolo fa, la Posta del cuore di Donna Letizia, pubblicata settimanalmente sul Corriere della sera.

Una finestra sul costume, dove gentili donzelle, ma anche attempate signore, raccontavano le pene del cuore per la mancanza di un partner, o per la presenza ingombrante di un partner, chiedendo consigli sul come comportarsi. Quasi tutte le missive finivano invariabilmente con un appello di salvezza “sono disperata, che fare?”.

A queste invocazioni rispondeva Donna Letizia, al secolo Colette Rosselli, signora d’altri tempi di grande intelligenza, peraltro moglie di Indro Montanelli; che leniva i dolori fornendo saggi consigli, conditi da un pizzico di humor.

Effettivamente la posta del cuore rappresenta un genere letterario forse troppo trascurato, ma invece quanto mai utile per leggere il cambiamento dei tempi. Fortunatamente non è scomparso, ma continua anche se in veste più moderna ed aggiornata. Come ad esempio esempio gli articoli di Natalia Aspesi sulle pagine di Repubblica.

Così mi sono posto il drammatico interrogativo. Come avrebbe risposto Donna Letizia – Natalia Aspesi fa ancora in tempo a farlo – ad un urbanista frustrato e deluso, che al limite della disperazione chiede lumi su cosa fare per uscire dall’impasse. Sono disperato, che fare?

Ecco il risultato delle mie elucubrazioni.

E veniamo all'analisi della legge Gasparri

Sul DDL 1131 mi sono già espresso più volte in articoli su giornali specializzati e con interventi a convegni e tavole rotonde. In sintesi, richiamo alcune critiche fondamentali che rimangono valide anche per il nuovo testo. Con maggiore approfondimento vengono invece esaminati gli articoli che sono stati rifatti ex novo, da considerarsi come farina dell’On. Gasparri e del suo socio Paroli.

In entrambe le proposte il difetto di fondo è quello tipico dei legislatori italici, la logorrea, unita alla convinzione che i lettori siano una manica di imbecilli, e peggio ancora gli amministratori una consorteria di potenziali delinquenti. Forse esagero un po', ma questa è la sensazione che si ricava leggendo il testo degli innumerevoli provvedimenti sfornati dalle camere. Tale è la smania dei legislatori di definire in modo ridondante e pignolo anche le virgole in modo che anche il più furbo e scafato dei cittadini possa sfuggire ai diktat di legge.

Atteggiamento che spiega perché in Italia ci sono più di centomila leggi vigenti – comprese le modifiche ed integrazioni - mentre in Francia e Germania ce ne sono poco più di diecimila. Motivo per cui ogni tanto qualche ministro – leggi Calderoli – si sogna di fare un bel falò nel cortile del Ministero, bruciando almeno le leggi più vecchie. Lo annuncia, ma ben presto si ricrede. E tutto torna come prima.

Impariamo dalla Germania che per avviare la grande operazione di decontaminazione del bacino della Rhur – denominata IBA Emscher Park – si è limitata ad uno striminzito documento programmatico di sole tre pagine che indicava gli obiettivi da perseguire e le misure finanziarie di sostegno, lasciando spazio ai vari enti – locali, regionali e sttali - di sperimentare percorsi e progetti diversi. Con risultati che lasciano allibiti i numerosissimi visitatori, compresi noi del CENSU.

Ma sempre con l’intento di migliorare la proposta entriamo nel dettaglio con alcune considerazioni puntuali.

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Art. 1 – Finalità ed obiettivi

Il consiglio che darebbe Donna Letizia è quello di ridurre l’articolo a poche righe , anzi a tre commi, limitandosi a ribadire che gli obiettivi fondamentali del governo e del paese per quanto riguarda territorio e ambiente sono i seguenti, e sono tra loro interdipendenti:

• la rigenerazione delle aree degradate e/o dismesse,
• la riduzione e/o l’azzeramento del consumo di suolo,
• il miglioramento della qualità ambientale e la bonifica dei siti inquinati.

Salta fuori Pierino “va bbuono co’ a rigenerazione, ma ndò sta er regime dei suoli? e che te frega de’e bonifiche?”

Risponde la maestra “Pierino, non puoi pretendere la botte piena e la moglie ubriaca, intanto prendiamo quel che passa il convento. Accontentiamoci della rigenerazione, se riesce a passare può darsi che Gasparri ci prenda gusto e per Natale ci porti in regalo il regime dei suoli – tanto lo trova già bello e fatto – e anche qualcosa sull’ecologia, in particolare sulle bonifiche. Così, un mattone per volta, riusciamo a tirar su la casa che aspettiamo da ottanta anni”.

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Art. 2 – Definizioni

Articolo da buttare senza alcun rimpianto, serve unicamente ad alimentare la confusione ed il contenzioso.

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Capo III° - Governance - Art. 3 – Soggetti istituzionali

Tra le due versioni, sostanzialmente identiche, c’è però una modifica che vale la pena di sottolineare, anche perché potrebbe sfuggire al lettore disattento.

Nel DDL 1131 il compito di sovraintendere alle incombenze statali era affidato al CIPU (Comitato Interministeriale per le politiche urbane). Procedura lunga e complessa, perché coinvolge più ministri ognuno dei quali pretende la sua fetta di torta, e quindi con tempi lunghi ed esiti incerti.

Nel nuovo testo il CIPU è sparito, al suo posto c’è solo il Ministero delle Infrastrutture e Trasporti, a cui vengono demandati tutti i compiti. Il solito Salvini? Qualche manina guidata dall’alto? Il dubbio è lecito, vale sempre il detto di Andreotti: “a pensar male si fa peccato ma spesso si indovina”. Anche perché da quando c’è Salvini quel ministero è diventato onnivoro, ampliando a dismisura le sue competenze a danno dei colleghi, dai migranti al treno Roma-Pompei. Così avremo finalmente un ministero che riassume tutte le competenze in materia di territorio, infrastrutture e traffico. Si avvera finalmente il sogno di tutti gli urbanisti.

Va bene così? Potrebbe anche essere. Ma è meglio saperlo da subito per evitare sorprese.

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Art. 4 – Programma nazionale

Riguarda le politiche generali e quindi può rimanere.

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Art. 5 – Programmazione comunale

Articolo da rivedere con attenzione – in connessione con gli artt. 7-11-12 che trattano argomenti analoghi. In questa sede dovrebbero rimanere solo i principi generali, rinviando le misure operative ad articoli specifici.

• Per gli assessori all’urbanistica che appena entrati in giunta reclamano un nuovo piano va ribadito che si tratta di un programma e non di un piano o di una variante. Piani ce ne sono fin troppi, occorrerebbe procedere ad una semplificazione radicale. Ma coi tempi che tirano, chi si sogna più di pretendere una nuova legge urbanistica? Zitto e mosca, teniamoci la vecchia legge del 1942, anzi cominciamo ad organizzare la festa del centenario.

• Nel Programma comunale vanno individuati con priorità gli interventi considerati strategici per la città, quelli cioè aventi interesse pubblico per la presenza di servizi o per il degrado ambientale, per i quali si prevede la PPP – Partecipazione Pubblico-Privato. Importante perché in tal modo si rende possibile l’esproprio dell’area nel caso di mancata collaborazione della proprietà, se non altro come misura cautelativa per incentivare il recupero. Ma anche per dare la possibilità di intervenire ai privati contermini ed a tutti gli operatori dell’immobiliare. Tali casi sono purtroppo molto frequenti.

• Tra i progetti strategici vanno indicati quelli che si intende attuare mediante gara pubblica aperta a tutti gli operatori, prevedendo anche l’esproprio dell’area nel caso che la proprietà sia renitente. Fondamentale anche per evitare pasticci ed inversione di ruoli tra pubblico e privato. Caso esemplare la vicenda dello stadio della Roma.

• Per gli interventi privati va semplificato il più possibile il percorso procedurale in modo da abbreviare i tempi, passando direttamente dal Piano Regolatore Generale – o come si chiama - al Progetto Edilizio Convenzionato (PEC). Se il progetto è coerente con il piano comunale si va direttamente al Progetto Edilizio Convenzionato. Se non lo è si passa attraverso piani attuativi in variante o meglio ancora attraverso accordi di programma, strumenti semplificati ormai diventati prassi comune di tutte le PA.

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Art. 6– Qualità della progettazione

Le versioni rimangono identiche.

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Art. 7 – Disciplina degli interventi privati

L’articolo va letto in correlazione con l’art.5 che contiene anche tutta una serie di misure operative. Le cose da rivedere sono molte, accenniamo solo alle più importanti.

• La perequazione non è il toccasana, ma può essere utile per risolvere alcuni casi difficili. Diritti edificatori (DE), aree di decollo e di atterraggio: materia che non può essere lasciata solo alle regioni ma necessita di una copertura nazionale in quanto tocca il diritto di proprietà. Per intanto andrebbe stabilito che le aree di atterraggio dei Diritti Edificatori vanno collocate prioritariamente nelle aree dismesse e non in aree inedificate.

• Alcune semplici misure di normativa urbanistica possono essere utili per agevolare gli interventi. Ad esempio, uniformare in una sola categoria funzionale le destinazioni cosiddette urbane - residenza, commercio, uffici, produttivo non industriale – che vanno considerate intercambiabili, per cui la variazione in sede di progetto non necessita di approvazione urbanistica. Copiare dalla Francia, non come indicato nel DDL. I progetti strategici durano anni, spesso decenni, nel frattempo cambiano le condizioni socio-economiche e di conseguenza la domanda. I progetti vanno quindi adeguati ai tempi nuovi, e devono essere dotati della massima flessibilità.

• La revisione degli standard urbanistici passando da limiti quantitativi (mq/abitante) a misure di tipo ecologico e sociale (vedi criteri ESG). Proposte ce ne sono a decine.

• Mancano invece misure per incentivare gli usi temporanei e/o provvisori, che si stanno rivelando utilissimi per rimettere nel mercato immobiliare le aree dismesse.

• Da qualche parte mi sembra che ci sia anche un accenno a futuri bonus per gli interventi di rigenerazione eseguiti dai privati. Ottima iniziativa, ne ho sempre segnalato la necessità. Soprattutto se le recenti esperienze dei bonus per l’edilizia insegneranno ad evitare truffe e pasticci vari.

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Art. 8 – Partecipazione delle comunità locali.

Tutto OK.

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Artt. 9–10–11 – Riguardano misure fiscali, da verificare con esperti del settore

Importante il comma 8 dell’art. 11 – non presente nel DDL 1131 – che consente l’utilizzo dell’IMU come manovra fiscale perequativa per incentivare i privati ad avviare i progetti di rigenerazione, ma anche per stimolare le proprietà ad abbattere edifici (specie produttivi) realizzati in aree esterne in contrasto con l’ambiente e da tempo abbandonati; Legge Tremonti.

Un provvedimento è stato fin dal 1995 uno dei cavalli di battaglia del CENSU su impulso di Guido Colombo, validissimo urbanista, che ne aveva messo a punto le modalità di attuazione. Procedura tuttora valida, che trovate in un apposito volumetto edito a cura del CENSU.

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Art. 12 – Semplificazioni - Art. 13 Modifiche varie

Comprendono tutta una serie di provvedimenti finalizzati ad agevolare gli interventi di rigenerazione; in linea di massima accettabili ma da verificare puntualmente. Sarebbe troppo lungo entrare nel dettaglio in questa sede. Si suggerisce solo di:

• concentrare in un solo articolo le misure urbanistiche ed in un altro le misure fiscali;
• avviare un registro delle buone pratiche che raccolga e cataloghi gli interventi di rigenerazione già realizzati con successo, da utilizzare come guida e vademecum per quelli di nuovo impianto. È infatti sbagliato fissare fin da adesso il limite di cubatura degli interventi di riuso.

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Le cose che mancano

Regime dei suoli

Buona parte delle regioni hanno già legiferato in materia, per cui una legge nazionale può fare riferimento alle procedure già in essere, soprattutto per coprire le regioni che finora non hanno fatto nulla. Si veda in proposito il volume sulle legislazioni regionali prodotto lo scorso anno da INU, SIU, CENSU.

Una cosa però si può fare fin d’ora: usare l’IMU perequativa applicando i valori più elevati alle nuove costruzioni in aree libere in modo da scoraggiare ulteriori occupazioni di suolo. Molte amministrazioni locali lo stanno già facendo.
In particolare va sancito il principio che i contributi pubblici vanno riservati – esclusivamente o in modo prioritario – agli interventi di rigenerazione.

Dice: ma se per caso arriva Elon Musk che vuol piantare nel mio comune la più grande fabbrica di batterie d’Europa, tu cosa fai? Lo mandi via? Evidentemente no, tratti. Ma non è un caso molto frequente.

Bonifiche

Argomento delicato e quanto mai spinoso da affrontare. Ma è indispensabile farlo in quanto buona parte dei progetti di rigenerazione più importanti del paese sono bloccati proprio dalla difficoltà di risolvere il problema della decontaminazione dei siti.

Qualche via d’uscita – radicale o meglio migliorativa dello stato attuale – ci deve pur essere. Ci aspettiamo molto dal documento conclusivo del convegno CERAR, svoltosi recentemente a Roma sotto l’egida del CNI.

On. Gasparri, in conclusione, non mi sembra che le critiche siano eversive della sua proposta, tutt’altro, anzi tendano ad accrescerne la fattibilità. Aspettiamo la sua risposta.
LEGGI QUI L'INTERVISTA ALL'ON. MAURIZIO GASPARRI

Adelante Pablo con juicio, si puedes

Per i pochi eroici lettori che sono ancora rimasti in vita è tempo per tirare le somme.

Chiudiamo con rammarico il riferimento a Donna Letizia e voliamo più alto, nientepopodimeno con Alessandro Manzoni.

A Milano infuria la peste, la gente affamata scende in strada, c’è pericolo di sommosse, il governatore spagnolo Ferrer attraversa le piazze affollate , e si rivolge al cocchiere perché lo porti in salvo. “Adelante Pedro con juicio, si puedes!”.
Non si può dir meglio, il consiglio è sempre valido. Trattandosi di Gasparri abbiamo solo sostituito Pedro con Pablo.

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ndr. Nella sezione ALLEGATI il testo del Disegno di Legge presentato in Senato il 15.06.2023.