Le tolleranze costruttive non coprono abusi edilizi

La gestione delle tolleranze in cantiere

La realizzazione di un progetto, che sia di nuova costruzione o di ristrutturazione, deve essere sempre conforme agli elaborati tecnici progettuali redatti da un tecnico iscritto al proprio albo professionale.

Spesso però si possono presentare delle difformità esecutive rispetto al progetto predisposto, difformità che non compromettono la funzionalità e la sicurezza dell’immobile. Si definisce tolleranza di cantiere quel limite entro il quale determinati scostamenti o variazioni dal progetto sono tali da non essere definiti abusi edilizi.

Le tolleranze riguardano quindi minime difformità e secondo l’art. 34 bis del DPR 380/2001 non vi è una violazione edilizia qualora vi sia uno scostamento dal progetto entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

In realtà secondo l’art. 34-bis comma 1-bis, come implementato dal decreto Salva Casa, prevede delle nuove soglie di tolleranza in base alla superficie utile dell’immobile, in particolare:

• del 2 % per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 m²;
• del 3 % per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 m²;
• del 4 % per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 m²;
• del 5 % per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 m² e superiore a 60 m²;
• del 6 % per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 m².

Inoltre come riportato nel comma 3 del precedente articolo “Le tolleranze esecutive di cui al presente articolo realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.”

Quindi le tolleranze devono essere dichiarate da un tecnico abilitato per certificare lo stato legittimo di un immobile.

Le tolleranze di cantiere, però non devono essere considerate come degli interventi tali da giustificare modifiche successive così come non possono giustificare mascherare non autorizzati. Tale concetto viene chiarito esaustivamente dalla sentenza del Consiglio di Stato n.504/2025.

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Chiarimenti fondamentali sulle tolleranze in cantiere e abusi edilizi

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 504/2025, ha emesso una sentenza con cui viene data rilevanza alle tolleranze in cantiere, chiarendone l’importanza e la giusta applicabilità. Ecco perché il Consiglio ha accolto l’appello del Comune di Salerno contro una decisione del Tar Campania ribaltandone l'esito riguardante le difformità edilizie e sul concetto di tolleranza costruttiva, temi cruciali nel panorama normativo urbanistico.

L’oggetto della causa riguarda un appartamento posto al quinto piano di un edificio, il cui proprietario, già beneficiario di una concessione in sanatoria nel 2015 per una veranda abusiva. Sì era infatti richiesto l'accertamento di conformità ai sensi dell'art. 37 del DPR 380/2001 per alcune opere realizzate, tra cui la modifica di un deposito e l'aggiunta di tramezzature interne.

Il Comune aveva respinto la richiesta, ma il Tar Campania aveva annullato il diniego, ritenendo che alcune difformità rientrassero nelle tolleranze del 2%, come riportato nella sentenza “E’ stata anche verificata la presenza delle condizioni per ottenere la sanatoria tanto, che il T.a.r. ha ritenuto sussistere la doppia conformità urbanistica per il massetto con sovrastante pavimentazione e per i tramezzi realizzati per ricavare due ripostigli all’interno del locale cantina; gli inconsistenti aumenti volumetrici di mc 12,00 e di superficie lorda di mq 1,40, dovuti ad un maggiore spessore delle pareti perimetrali, rientranti, come tali, nel limite di tolleranza del 2% per la loro irrilevanza urbanistica sono stati ritenuti non incidenti sull’assetto di governo del territorio circostante.”

In particolare, il Tribunale amministrativo aveva concesso la sanatoria per alcune opere, considerando gli aumenti volumetrici (mc 12,00) e di superficie lorda (mq 1,40) come variazioni tollerabili.

Il Consiglio di Stato ha, però, ribaltato la decisione del TAR, evidenziando che “Si definiscono, infatti, tolleranze di cantiere esclusivamente quelle difformità a cui si dà vita nel momento della realizzazione del manufatto e che vengono dichiarate al momento del primo accatastamento. Nel caso in esame le difformità accertate sono state realizzate successivamente e senza alcuna autorizzazione del Comune.”

Quindi risulta evidente che le tolleranze di cantiere non coprono modifiche successive e, inoltre, le difformità ammissibili devono essere dichiarate al primo accatastamento e non possono giustificare interventi successivi non autorizzati.

Mentre in questo caso, le variazioni (tra cui l’aumento di altezza) erano state realizzate dopo la costruzione, senza alcun titolo edilizio. Il Consiglio di Stato rigetta quindi la richiesta di sanatoria e definisce i limiti delle tolleranze, chiarendo che non possono essere usate per coprire interventi non autorizzati.

Questa sentenza stabilisce un principio chiaro cioè che le tolleranze edilizie non possono essere utilizzate per legittimare interventi successivi non autorizzati, chiarendo il limite tra tolleranza costruttiva e abuso edilizio, con implicazioni rilevanti per la gestione delle pratiche di sanatoria.

LA SENTENZA DEL Consiglio di Stato n.504/2025 È SCARICABILE IN ALLEGATO.