Le terrazze condominali sono di tutti? I paletti normativi

La terrazza che fa da tetto all'edificio si presume di proprietà di tutti i condomini, salvo che un atto di proprietà dimostri il contrario. La ripartizione delle spese per millesimi varia a seconda che la proprietà spetti a un solo condomino o a tutti quanti.

Il terrazzo di un condominio è di tutti? Dipende. Ci sono alcuni casi in cui il terrazzo è condominiale (cioè di uno o più còndomini) e altri in cui è di tutti: un chiarimento importante in merito lo ha fornito una recente ordinanza della Cassazione, la 23300/2017 dello scorso 5 ottobre, secondo cui ciò che discrimina è la destinazione all’uso comune dell'area di ingresso o del terrazzo. Nel caso di specie, l'unità immobiliare al piano terra costituisce, per la Cassazione, “parte strutturale e funzionale integrante della palazzina condominiale cui ineriscono i diritti sulle parti comuni della palazzina stessa e tra le quali rientrano l'ingresso e la terrazza di copertura, oggettivamente destinati all'uso comune". Questo aldilà delle caratteristiche strutturali degli immobili oggetto di controversia.

Terrazzo condominiale: ripartizione spese

• se il terrazzo è condominiale, le spese per il rifacimento, l’impermeabilizzazione, la manutenzione, la pavimentazione, ecc. vengono ripartite tutte tra millesimi. A partecipare però sono solo i condomini proprietari degli appartamenti che si trovano sotto il terrazzo, ossia che da questo traggono beneficio (in termini di copertura). Quindi: in un palazzo costruito su più livelli, dove quindi ci sono più terrazzi, la spesa deve essere divisa solo tra quelli ricompresi nell’asse verticale del terrazzo oggetto di lavoro;
• se il terrazzo appartiene a un solo condomino (cosiddetta "proprietà esclusiva") le spese sono ripartite per 1/3 a carico del condomino proprietario e 2/3 a carico di tutti gli altri condomini secondo millesimi. Anche in questo caso, partecipano alla spesa sono solo i proprietari degli immobili ricompresi nell’asse verticale.

Il Codice Civile, all'art.1117, specifica che il terrazzo è sempre di proprietà di tutti i còndomini, salvo che risulti diversamente: se, quindi, manca un atto che certifica la prorietà in capo ad un singolo, tutti possono accedervi e tutti ne hanno utilizzo purché:

• rispettino la destinazione d’uso di tale parte (ossia non ne facciano, ad esempio, una discoteca all’aperto);
• consentano agli altri condomini di farne pari uso (ossia non ne facciano, ad esempio, il proprio ripostiglio personale).