Le regole del Terzo Condono edilizio: niente sanatoria per nuova volumetria in zona vincolata

Tra Terzo e Primo condono ballano 18 anni ma i due decreti sono in qualche modo collegati tra loro, visto che il primo (legge 47/1985) ha inserito nel nostro ordinamento il concetto di condono edilizio, ovverosia sanatoria straordinaria, intesa per determinati interventi effettuati in un preciso periodo temporale circoscritto, per differenziarla dalla sanatoria ordinaria, quella normata dall'art.36 del Testo Unico Edilizia (dpr 380/2001).

Il condono edilizio respinto

Sull questione, un classico della giustizia amministrativa, torna il Consiglio di Stato nella pronuncia 10709/2022 dello scorso 7 dicembre, inerente la controversia tra un privato e un comune riguardo ad un'istanza di condono edilizio ex DL 269/2003 (Terzo Condono Edilizio) per sanare la realizzazione di un’unità abitativa di circa 70 mq. 

Il comune respingeva l'istanza rilevando che l’opera non risultava ultimata entro il termine stabilito dalla legge e che la stessa costituiva una “nuova costruzione” edificata in area sottoposta a vincolo idrogeologico e paesaggistico, per cui, rientrando nella categoria di interventi di cui all’art. 32, comma 27, lett. d), del citato DL 269/2003, non avrebbe potuto essere condonata, sia per l’esistenza dei suddetti vincoli, sia per la sua non conformità alla pianificazione urbanistica.

Il privato ricorreva al TAR, che comunque respingeva il ricorso e si arrivava, così, al Consiglio di Stato.

I motivi del ricorso

Tra i motivi di ricorso, segnaliamo:

• l'ulteriore errore ravvisabile nell’affermazione secondo cui l’opera, da qualificare come nuova costruzione, non sarebbe sanabile, in quanto localizzata in zona vincolata, ignorando che tale circostanza non precluderebbe, di per sé, il rilascio del condono;
• che le opere abusive in realtà non potrebbero beneficiare del condono edilizio di cui al DL 269/2003 solo laddove ricorrano congiuntamente le seguenti tre condizioni: a) sussistenza di un vincolo preesistente alle opere; b) assenza o difformità dal titolo edilizio; c) non conformità delle opere alla strumentazione urbanistica. Nella specie, però, l’amministrazione non avrebbe dimostrato la sussistenza della condizione sub c).

Col secondo motivo si censura l’appellata sentenza nella parte in cui esclude che sulla domanda di condono edilizio si sia formato il silenzio-assenso, ai sensi dell’art. 32, comma 37, del D.L. n. 269/2003. Difatti, il termine per la formazione del provvedimento tacito sarebbe iniziato a decorrere dal momento della presentazione della domanda di condono (anno 2004), risultando irrilevante, a tal riguardo, l’integrazione documentale effettuata nel 2012, trattandosi di documentazione che sarebbe stata prodotta al solo fine di superare talune perplessità espresse dal comune.

Col quarto motivo si lamenta l’illegittimità dell’avversato diniego nella parte in cui ha contestato la mancata ultimazione delle opere eseguite entro la data del 31/3/2003.

Col quinto motivo si lamenta che l’amministrazione comunale prima di esprimersi negativamente avrebbe dovuto acquisire il parere di compatibilità paesaggistica ad opera della competente soprintendenza, a nulla rilevando la rilevata difformità dallo strumento urbanistico.

Condono edilizio in zona vincolata: la condizione ostativa

Palazzo Spada, che respinge tutti i motivi di ricorso, comincia la sua disamina sottolineando che, come si ricava dall’impugnato provvedimento amministrativo e dall’appellata sentenza, il condono edilizio è stato, tra l’altro, negato in quanto l’opera, rientrante nella tipologia 1, dell’allegato 1, al D.L. n. 269/2003, non era sanabile perchè ubicata in area soggetta a vincolo idrogeologico e paesaggistico preesistente.

Difatti, per consolidato orientamento giurisprudenziale, che il Collegio condivide, non possono beneficiare del condono edilizio di cui all’art. 32, commi 25 e segg., del D.L. n. 269/2003, le opere che hanno comportato la realizzazione di nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico istituito prima della loro realizzazione, sia esso di natura relativa o assoluta (Cons. Stato, Sez. VI, 29/7/2022, n. 6684; 22/4/2022, n. 3088; 17/3/2020, n. 1902; 2/5/2016, n. 1664; 18/1/2019, n. 467; Sez. II, 13/11/2020, n. 7014; 15/10/2019, n. 703; Sez. IV, 27/4/2017, n. 1935; 21/2/2017, n. 813; Cass. Pen., Sez. III, 20/5/2016, n. 40676; 29/4/2011, n. 16707).

In presenza della condizione ostativa sopra descritta, l’incondonabilità dell’intervento realizzato non è superabile nemmeno richiamando le autorizzazioni delle autorità preposte alla tutela dei vincoli insistenti sull’area, intervenute successivamente alla presentazione della domanda di condono, atteso che il DL 269/2003, pur collocandosi sull'impianto generale della legge 28/2/1985, n. 47, regolamenta (col cennato art. 32) in maniera più restrittiva le fattispecie sanabili, poiché con riguardo ai vincoli ivi indicati (tra cui quello idrogeologico e paesaggistico) preclude il condono sulla base della anteriorità del vincolo, senza la previsione procedimentale di alcun parere dell'autorità a esso preposta, con ciò collocando l'abuso nella categoria delle opere non suscettibili di sanatoria, ex art. 33 della L. n. 47/85 (in termini, Cons. Stato, Sez. VI, 17/5/2022, n. 3857; 24/2/2022, n. 1305; 17/1/2020, n. 425; Sez. IV, 17/9/2013 n. 4619).

Ne deriva che la circostanza che la Provincia di Salerno, abbia, dal punto di vista idrogeologico, espresso parere favorevole in ordine all’immobile per cui è causa, deve ritenersi del tutto irrilevante ai fini della sua condonabilità.

Senza contare che, in ogni caso, anche ammessa la rilevanza della detta autorizzazione, resterebbe pur sempre scoperto il profilo paesaggistico, in relazione al quale la competente autorità non si è pronunciata.

Repressione dell'abuso edilizio: si demolisce anche a distanza di tempo

In merito all'ordinanza demolitoria, il Consiglio di Stato osserva inoltre che:

• a) appurata l’abusività dei lavori, l’esercizio del potere repressivo assume natura doverosa e vincolata, anche a distanza di lunghissimo tempo dalla loro realizzazione, non essendo la potestà soggetta a termini di decadenza o prescrizione, anche in considerazione del fatto che le violazioni edilizie hanno natura di illeciti permanenti (Cons. Stato, Sez. VI, 25/5/2022, n. 4171; 19/10/1995, n. 1162; Sez. II, 27/4/2020, n. 2670);
• b) stante la descritta natura dell’avversato provvedimento demolitorio, non è configurabile nei suoi confronti, il lamentato di difetto di motivazione, atteso che il medesimo è, come nella fattispecie, sufficientemente motivato con l’individuazione delle opere contestate e delle ragioni della loro illiceità (ex plurimis Cons. Stato, Sez. VI, 13/1/2022, n. 251);
• c) l’interesse pubblico alla rimozione delle opere abusive è sempre in re ipsa, per cui sul punto non occorre specifica motivazione, né è necessario comparare tale interesse con quello del privato alla conservazione della situazione di fatto illecita (Cons. Stato, A.P. 17/10/2017, n. 9, Sez. VI, 10/7/2020, n. 4425; 22/4/2020, n. 2557; 4/10/2019, n. 6720; 8/4/2019, n. 2292; 5/11/2018, n. 6233; 26/3/2018, n. 1893; 23/11/2017, n. 5472 e 5/1/2015, n. 13; Sez. II, 19/6/2019, n. 4184; Sez. IV, 11/12/2017, n. 5788);
• d) l’ordine di demolizione, per unanime giurisprudenza, non necessita della previa comunicazione di avvio del procedimento, dato che la natura vincolata del relativo potere non consente all'amministrazione di compiere valutazioni di interesse pubblico in ordine alla conservazione del bene (ex multis, Cons. Stato, Sez. VI, 24/2/2022, n. 1304; 27/9/2021, n. 6490; 15/2/2021, n. 1351; 7/1/2021, n. 187; 13/5/2020, n. 3036; 25/2/2019, n. 1281; Sez. V, 12/10/2018, n. 5887; Sez. IV, 27/5/2019, n. 3432; Sez. II, 29/7/2019, n. 5317 e 26/6/2019, n. 4386).

LA SENTENZA 10709/2022 DEL CONSIGLIO DI STATO E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE.