Le regole del condono edilizio: il frazionamento senza opere non preclude la sanatoria

Il frazionamento senza opere, eseguito per mero scorporo catastale anche dopo la presentazione della domanda di condono/sanatoria, non richiede permesso di costruire (ex art. 3, lett. b, del D.P.R. n. 380/2001 - Testo Unico Edilizia), per cui non può essere considerato come ulteriore abuso idoneo a precludere la sanatoria.

Lo ha affermato il Consiglio di Stato nella sentenza 10995/2022 del 15 dicembre, utile in quanto ci consente di affrontare un caso particolare, ma in ogni caso importante, all'interno della 'serie' sanatorie e condoni.

Il frazionamento della discordia

Il caso è semplice: un privato (che aveva acquistato un'unità immobiliare) sollecitava il comune a definire l’istanza di condono edilizio ex legge 47/1985, presentata dal precedente proprietario, per sanare un intervento di ampliamento abusivo riguardante sia il piano terra che il primo piano del suddetto fabbricato.

Il comune però negava il condono, motivando la decisione sulla base della ritenuta realizzazione di “ulteriori abusi consistenti nel frazionamento e cambio di destinazione d’uso dell’immobile in piano primo da opificio industriale in appartamento”.

Il privato ricorreva allora sino al Consiglio di Stato, affermando che il contestato frazionamento sarebbe legittimo perché disposto dal giudice dell’esecuzione, l’ampliamento sarebbe oggetto della domanda di condono, e la modifica della destinazione d’uso non riguarderebbe l’unità immobiliare dell’appellante, ma quella posta al primo piano del fabbricato, di proprietà di altro soggetto.

Frazionamento senza opere: la sanatoria si può fare

Palazzo Spada accoglie il ricorso in quanto il diniego di condono si basa sul fatto che, successivamente alla presentazione della domanda di condono, sarebbero stati realizzati, sul fabbricato, ulteriori abusi, consistenti nel suo “frazionamento” e nel “cambio di destinazione d’uso dell’immobile in piano primo da opificio industriale in appartamento”.

Ma il frazionamento, eseguito, com’è incontroverso, per mero scorporo catastale e senza esecuzione di opere, non richiedeva permesso di costruire, ed è stato sostanzialmente recepito e fatto proprio dal giudice dell’esecuzione che, al fine di agevolare la vendita dell’intero fabbricato, ha allocato le due unità immobiliari di cui il medesimo si compone, in due distinti lotti, l’uno riguardante il piano terra, l’altro concernente il primo piano.

D’altra parte, il frazionamento senza opere, eseguito per mero scorporo catastale, non richiede permesso di costruire (arg. ex art. 3, lett. b, del D.P.R. n. 380/2001), per cui non può essere considerato come ulteriore abuso idoneo a precludere la sanatoria.

Il mutamento di destinazione d’uso riguarda, invece, come si ricava dal diniego impugnato, la sola unità immobiliare posta al primo piano dell’edificio, che non appartiene all’appellante, ma ad altro soggetto.

Ma gli interventi sul manufatto abusivo non sono abusivi in via automatica?

Nella fattispecie - aggiunge il Consiglio di Stato - non è invocabile nemmeno il principio giurisprudenziale secondo cui gli ulteriori interventi su un manufatto abusivo sono affetti dal medesimo carattere abusivo e ne precludono la sanatoria (Cons. Stato, Sez. VI, 18/7/2022, n. 6114; 24/4/2022, n. 2645; 25/10/2021, n. 7166; 2/9/2019, n. 6044).

Ciò in quanto il detto impedimento opera solo nel caso in cui gli ulteriori lavori eseguiti rendano non più identificabile la consistenza dell'opera in essere al momento della presentazione della domanda di condono, così da non consentire all’amministrazione di accertare la sussistenza delle condizioni di ammissibilità e di concedibilità del beneficio, oltre che di valutare l'effettiva natura e portata dell'intervento da condonare.

In questo caso la situazione è ben diversa, dato che i nuovi interventi (frazionamento senza opere e cambio di destinazione d’uso) non sono tali da impedire l’identificazione dei lavori oggetto della domanda di condono.