Le opere edilizie di ampliamento non possono configurarsi come pertinenze

La realizzazione di un varco d'accesso, di un tinello e di un bagno non può essere qualificata né in termini di pertinenza, né di manutenzione straordinaria ovvero di restauro conservativo.

Lo ha chiarito il Tar Catania nella sentenza 1488/2023 dello scorso 8 maggio, utile perché fa il punto sulla nozione di pertinenza edilizia sia a livello civile che amministrativo.

Il caso

Si controbatte su alcuni lavori edilizi effettuati all'interno di una abitazione.

Per il ricorrente, trattasi degli unici servizi igienici di cui è dotato l’appartamento e risultano eseguiti nel 1984 al fine di rendere abitabile l'immobile di vecchissima costruzione che ne era privo.

Le suddette opere costituirebbero quindi un adeguamento tecnico-funzionale dell'organismo edilizio; tale intervento rientra nella nozione di pertinenza (tinello/lavanderia e piccolo bagno, privi di una propria autonomia funzionale in quanto posti in un durevole rapporto di subordinazione al fine di rendere possibile una migliore utilizzazione dell’appartamento ovvero per aumentarne il decoro), ovvero si tratta di intervento di manutenzione straordinaria e di restauro conservativo (art. 20 della L.R. 27 dicembre 1978, n. 71), per cui l'art. 5 della L.R. 37/1985 prevede che tali opere siano soggette a mera autorizzazione e non a concessione edilizia, con la conseguenza che non possono essere assoggettate alla sanzione della demolizione.

Le opere di ampliamento non possono essere pertinenziali

In primis, il Tar ricorda che al fine di valutare l’incidenza sull'assetto del territorio di un intervento edilizio consistente in una pluralità di opere va compiuto un apprezzamento globale; i molteplici interventi eseguiti non vanno considerati, dunque, in maniera “frazionata”.

Ma anche prescindendo da quanto sopra, nel caso in esame la realizzazione di un varco d’accesso, di un tinello e di un bagno non può essere qualificata né in termini di pertinenza, né di manutenzione straordinaria ovvero di restauro conservativo.

Qui infatti siamo di fronte alla realizzazione di “opere edilizie abusive di ampliamento” (poste a una quota di calpestio più alta di circa mt. 0,60 con la realizzazione di tre gradini).

E' pacifico, sottolinea il TAR, che:

• l’ampliamento di un fabbricato preesistente non può considerarsi pertinenza, ma parte integrante dell'edificio e privo di autonomia rispetto ad esso, perché, una volta realizzato, ne completa la struttura per meglio soddisfare i bisogni cui è destinato;
• non può considerarsi pertinenza l’ampliamento di un edificio che per la relazione di congiunzione fisica con esso ne costituisca parte.

Non a caso la parte ricorrente evidenzia che trattasi degli unici servizi igienici di cui è dotato l’appartamento: dunque, oltre alla relazione di congiunzione fisica, ricorre anche l’aspetto del completamento della struttura per meglio soddisfare i bisogni cui il manufatto è destinato.

Inoltre, il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio ovvero l’alterazione dell'originaria fisionomia e consistenza fisica dell'immobile è incompatibile con i concetti di manutenzione straordinaria e di risanamento conservativo, che presuppongono la realizzazione di opere che lascino “inalterata la struttura dell'edificio e la distribuzione interna della sua superficie”.