Le modifiche edilizie interne non autorizzate giustificano sempre la demolizione?

Le tipologie di lavori edilizi e le relative autorizzazioni

I proprietari spesso si trovano nella situazione di dover apportare delle modifiche interne agli ambienti inerenti al proprio immobile. Naturalmente a seconda della natura dei lavori che si devono eseguire, c’è una determinata documentazione (titolo edilizio) da presentare presso gli enti competenti, ossia:

• per lavori edilizi non invasivi e riguardanti elementi non portati si può far riferimento alla Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA);
• nelle lavorazioni in cui vengano coinvolte parti strutturali dovrà, invece, essere presentata una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA);
• qualora le modifiche comportino un cambio di destinazione d’uso dovrà essere richiesto un Permesso di costruire (PdC);
• se i lavori sono di manutenzione ordinaria allora non ci sarà nessun titolo abilitativo (intervento in regime di edilizia libera).

In particolare, le modifiche delle finiture interne, effettuate senza autorizzazione, riguardano principalmente:

• la pavimentazione interna;
• l’intonaco interno;
• serramenti o infissi interni;
• installazione di controsoffitti non strutturali;
• riparazione e rinnovamento del controsoffitto strutturale.

La sentenza del Tar della Campania n. 1839/2025 precisa se possa (o meno) essere disposto un ordine di demolizione relativamente alla modifica della distribuzione interna di un immobile.

L’importanza della corretta qualificazione degli interventi edilizi

Il Tar della Campania ha accolto il ricorso presentato da alcuni ricorrenti contro il Comune di Acerra, dichiarando l’annullamento dell’ordinanza di demolizione che riguardava presunte difformità rispetto ai titoli edilizi in possesso.

Il fabbricato, oggetto della causa, è composto da tre piani fuori terra, realizzati in altrettante fasi differenti:

• il piano rialzato risalente a prima del 1967;
• il primo piano e il sottotetto costruiti in base a una licenza edilizia del 1977;
• ulteriori interventi autorizzati nel 2005 e nel 2006.

Il Comune aveva rilevato una serie di difformità rispetto ai progetti approvati, tra cui modifiche alla distribuzione interna, alle aperture, alle altezze dei vani e alla conformazione del tetto. In particolare, erano state rilevate delle modifiche alla distribuzione interna, aperture di porte e finestre non autorizzate, e alterazioni delle altezze e delle dimensioni del corpo scala.

I ricorrenti hanno sostenuto che le contestazioni si basavano su presupposti errati, poiché i titoli edilizi del 2005 e del 2006 rappresentavano lo stato legittimo dell’immobile. Inoltre, i medesimi hanno evidenziato come le modifiche apportate non configurassero una “nuova costruzione”, ma rientravano in interventi di ristrutturazione edilizia o manutenzione straordinaria, non sanzionabili con la demolizione.

Il Tribunale ha ritenuto fondato il ricorso, annullando l’ordinanza di demolizione, sottolineando che “le difformità indicate nell’ordinanza di demolizione configurano modifiche del distributivo interno, delle forometrie sui prospetti, delle altezze interne –senza che sia contestata la modifica di quella esterna– della conformazione del tetto, la realizzazione di taluni vani tecnici e un limitato incremento della superficie del vano ascensore non parametrata alla volumetria complessiva dell’edificio (…) le suddette difformità, per come descritte, non appaiono sussumibili nelle fattispecie descritte dagli artt. 31 e 32 D.P.R. 380/2001, non essendo desumibile dall’atto una radicale trasformazione dell’edificio rispetto a quanto autorizzato.”

Quindi le difformità contestate dal Comune non integrano le fattispecie previste dagli artt. 31 e 32 del D.P.R. 380/2001, che prevedono la demolizione solo in caso di opere realizzate in totale difformità o con variazioni essenziali rispetto al titolo edilizio. Nel caso specifico, come indicato per l’appunto dai giudici, le modifiche riguardavano principalmente la distribuzione interna, le aperture e le altezze dei vani, senza che vi fosse una radicale trasformazione dell’edificio rispetto a quanto autorizzato.

Inoltre, per quanto riguarda le contestazioni relative al sottotetto “le difformità rilevate tra lo stato di fatto allegato alla S.C.I.A. del 2006 e la licenza edilizia del 1977 non sono contestabili con l’ordinanza di demolizione, essendosi la S.C.I.A. ormai consolidata”.

In definitiva, i giudici con la loro decisione hanno voluto sottolineare l’importanza di una corretta qualificazione degli interventi edilizi, soprattutto quando si tratta di provvedimenti di natura repressiva, come può esserlo un’ordinanza di demolizione.