Lavori in Condominio e responsabilità dell'Amministratore: occhio a chi si sceglie e al mancato controllo

Troppa semplicità nel delegare ruoli propri dell’Alta Direzione (termine utilizzato dalla Qualità Aziendale per indicare un Amministratore, un Direttore, un Datore di Lavoro) a terzi possono far scaturire contenziosi contro Amministratori ignari dei rischi e convinti di aver operato perfettamente nel conferire mandati perfettamente conformi alle procedure della regola dell’arte.

In questo articolo si analizzeranno le principali problematiche e i rischi che più sovente si verificano per la traslazione di alcune responsabilità, ovvero si analizzeranno alcune colpe involontarie quali: culpa in eligendo e culpa in vigilando.

Culpa in eligendo e culpa in vigilando nell’accezione generale

Responsabilità di committenti, datori di lavoro, proprietari e amministratori sulla nomina e sull’operato di personale nell’esercizio delle proprie funzioni.

I termini culpa in eligendo e culpa in vigilando deriva dall’articolo 2049 del Codice Civile.

L’articolo enuncia che committenti e “padroni/datori di lavoro” sono responsabili per danni arrecati a terzi da parte dei loro dipendenti (domestici, commessi).

Culpa in eligendo è riferita all’errore nell’aver affidato a collaboratori poco esperti una funzione di cui questi ultimi si sono rilevati nefasti ai danni di terzi.

Culpa in vigilando è riferita all’errore nel non aver controllato l’operato a ditte, operai, consulenti o professionisti che seppur sono stati scelti con giusto criterio nel processo lavorativo hanno commesso errori tali da ledere diritti di terzi.

Culpa in eligendo e in vigilando nel processo edilizio riferito ad un condominio

Il termine "culpa in eligendo" e "culpa in vigilando" si riferiscono anche alle responsabilità dell’assemblea e/o dell’Amministratore di un condominio, in particolare in relazione ai loro obblighi di selezionare correttamente i soggetti da incaricare di funzioni specifiche e delle responsabilità nella dovuta vigilanza sul loro operato per tutta la durata del processo edilizio che si estende a tutto il mandato pro-tempore. La responsabilità rimane oltre il termine del mandato.

Culpa in eligendo per il Condominio o per un Amministratore di Condominio

In un condominio la "culpa in eligendo" riguarda la responsabilità dell’assemblea ovvero dei soggetti che hanno deliberato oppure dell'Amministratore nella scelta di professionisti o collaboratori a cui affidare compiti o incarichi, come ad esempio tecnici, avvocati, o altre figure professionali o imprese.

Se l'assemblea o l’Amministratore non compiono una scelta diligente, ad esempio selezionando una persona non competente o inadeguata, l’intero condominio e/o l’Amministratore può essere considerato Responsabile per eventuali danni derivanti da tale decisione.

Esempio pratico: Se un Amministratore di condominio nomina un tecnico che non ha le qualifiche adeguate per svolgere una prestazione professionale, e questo errore provoca danni al condominio o a terzi ovvero ad altri soggetti estranei al Condominio, l'Amministratore potrebbe essere ritenuto Responsabile per culpa in eligendo.

Culpa in vigilando per un Amministratore di condominio

La "culpa in vigilando" si riferisce alla responsabilità dell'Amministratore (questa volta non del condominio) per non aver adeguatamente sorvegliato o controllato il lavoro svolto dai professionisti, imprese o dai collaboratori.

Anche se la scelta di una persona è stata corretta, se l'Amministratore non esercita la dovuta sorveglianza sul lavoro da essa svolto, può essere ritenuto Responsabile per i danni che ne derivano da errori.

Esempio pratico: Se l’assemblea di un condominio o un Amministratore affidano lavori di ristrutturazione a una ditta e l’Amministratore non verifica che i lavori siano eseguiti a regola d'arte, potendo così verificarsi danni o disagi, l'Amministratore potrebbe essere accusato di culpa in vigilando.

In sintesi:

• Culpa in eligendo: responsabilità per una scelta inadeguata delle persone a cui affidare determinati incarichi.
  
• Culpa in vigilando: responsabilità per il mancato controllo o sorveglianza su come vengono svolti i lavori affidati.

Questi concetti sono legati alla necessità di una gestione attenta e competente da parte dell'Amministratore di condominio, che deve scegliere con cura i collaboratori e garantire che svolgano il loro lavoro correttamente.  

Responsabile dei lavori in un processo edilizio e Responsabile della sicurezza

Il Responsabile dei lavori è la figura preposta ai sensi dell’articolo 89 Capo I (definizioni) del D.Lgs 81 del 2008, ovvero dove si definiscono i ruoli dei soggetti del processo edilizio (lettere a-f).

Il Responsabile dei lavori infatti è la figura che viene demandata dal Committente come definita anche dal Codice degli Appalti Pubblici, quando il Committente non può assumere ruoli di cantiere o inerenti ad un processo per mancanza di specifiche qualifiche o competenze.

Il Committente infatti, nel processo edilizio, è il principale Responsabile di tutte le azioni di trasformazione. Da questo soggetto parte l’idea di trasformazione e questo soggetto, come recitato dal già citato Articolo 2049 del Codice Civile è il principale Responsabile di tutto il processo edilizio. Esso, in caso di necessità, di competenze insufficienti, di difficile individuazione di un soggetto giuridico come nel caso di un Ente pubblico, c’è la possibilità di nominare un Responsabile su cui scaricare onori ma soprattutto oneri in riferimento agli adempimenti e alle responsabilità.

Premessi gli adempimenti da seguire, le responsabilità sono di ordine penale che rimangono in capo al Committente ovvero al Responsabile nominato. Le responsabilità possono essere sia di ordine civile in merito agli eventuali danni, nei confronti del Committente stesso, se esso ha nominato un suo Responsabile, ovvero nei confronti di terzi estranei al processo.

Responsabilità del Committente/ Amministratore/ Padrone/ Datore di Lavoro in caso di nomina di un Responsabile dei lavori/Responsabile della Sicurezza

Responsabilità attenuata: il codice Civile all’articolo 2236 recita "Se la prestazione implica la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, il prestatore d'opera non risponde dei danni, se non in caso di dolo o di colpa grave."

Da questo postulato sono scaturite una valanga di sentenze di cui non si citano qui i singoli casi che riguardano responsabilità di un datore di lavoro/amministratore/committente.

La figura dell’amministratore sta diventando sempre più una figura di centrale importanza, soprattutto in ragione dei crescenti adempimenti in merito alla sicurezza, ma anche in ragione delle crescenti incombenze a cui sono chiamati a rispondere tutti gli stabili italiani in fatto di risparmio energetico, infine gli adempimenti vengono ampliati dalle incombenze contabili e tributarie.

Premesso tale panorama, la figura deve per forza avvalersi di altri soggetti che svolgano compiti specifici e la scelta di tali professionalità dovrà essere attenta e ponderata, ma non escluderà mai la responsabilità totale che compete la figura così com’è per altre figure affini come per esempio l’Amministratore delegato di una società o il Dirigente di un Ente.

Nemmeno la delega per la scelta di professionisti attraverso una votazione assembleare può esonerare totalmente dal controllo degli eventi.

In fatto di sicurezza sul lavoro è sempre più stringente la scelta di delegati dell’Amministratore, a volte lasciata impropriamente all’Assemblea.

Nel caso di lavori di manutenzione l’Amministratore tenendo conto della delega al responsabile dei lavori potrà godere di una responsabilità attenuata che non esime, premessa la giusta scelta dalla sua responsabilità di controllo per evitare la Culpa in vigilando.

Infatti, in caso di inadempimenti, rimarrà lui Responsabile e in caso venga da questo accertato che sia lesa la garanzia che i lavori vengano eseguiti nel rispetto delle normative di sicurezza e in conformità con il progetto approvato, deve rimuovere immediatamente il responsabile e riassumere egli stesso il compito onde poter rinominare un nuovo Responsabile maggiormente diligente e che tuteli lo stabile e i terzi sia che essi siano condomini, sia che essi siano terzi ed estranei ai lavori e alle proprietà condominiali.

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