Lastrico solare in sopraelevazione: serve il permesso anche in preesistenza del solaio

Sopraelevazioni e ampliamenti volumetrici richiedono sempre un titolo abilitativo, anche se realizzati su strutture preesistenti.

Questo importante principio è sottolineato dal Tar Lazio nella sentenza 23361/2024 del 23 dicembre scorso, relativa, tra le altre cose, a una sopraelevazione del lastrico solare, uno degli interventi edilizi contestati al ricorrente, considerata abusiva dal Comune.

La sopraelevazione del contendere

La sopraelevazione è stata indicata tra le opere abusive elencate nell'ordinanza di demolizione.

Il Comune ha rilevato che l'intervento consisteva nella trasformazione del lastrico solare in un volume chiuso, ampliando la superficie utile dell'edificio senza alcun titolo edilizio.

Sopraelevazione precedentemente sanata?

Il ricorrente ha sostenuto che la sopraelevazione fosse stata effettuata in parte su superfici già sanate in precedenti condoni edilizi.

Inoltre, secondo lui l'opera non modificava significativamente i volumi originari e poteva rientrare in interventi regolarizzabili.

Trasformazione di lastrico solare in sopraelevazione: serve il permesso di costruire

Secondo il TAR, la mera preesistenza di un solaio, oggetto del permesso in sanatoria del 2001, non dimostra la regolarità edilizia del balcone da questo ricavato a seguito della sopraelevazione del 2003 (che avrebbe chiuso una parte del suddetto solaio, di modo che “poiché l’edificazione del 2003 è stata di misura ridotta rispetto all’ampiezza del solaio su cui poggiava, ne è risultata la presenza di un balcone che percorre i lati dell’edificio, interrotto nella parte a nord per consentire la salita della scala esterna all’immobile”), tenuto conto del principio per cui la trasformazione materiale e funzionale di un lastrico solare in terrazza deve essere necessariamente subordinata a permesso di costruire, dacché comportante un incremento rilevante della superficie utile residenziale, ossia una proiezione verso l’esterno dello spazio abitativo fruibile (in termine di affaccio e sosta), sia pure in via accessoria.

La detta allegata preesistenza del solaio non prova che il balcone sia stato a suo tempo ricompreso nell'istanza di condono (dovendosi anzi escludere tale circostanza, visto che il balcone costituisce superficie non residenziale – cfr., ad esempio, T.A.R. Campania, Napoli, Sez. VIII, 26 marzo 2024, n. 2014 – e che nell’istanza di condono sub doc. 3 di parte ricorrente lo spazio corrispondente a superficie non residenziale è indicato come pari a 0), dovendosi dunque concludere che, in difetto di un titolo atto a giustificare l'intervento, l'ordinanza di demolizione sia immune da censure.

Trasformazione residenziale del lastrico solare: è ristrutturazione edilizia, il permesso di costruire è inevitabile

Le opere edilizie "prodromiche ad un cambio di destinazione d’uso dell’originario lastrico" per un suo utilizzo residenziale configurano una ristrutturazione edilizia assentibile solo con permesso di costruire.

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Le valutazioni del TAR

Il TAR ha quindi rigettato il ricorso, affermando che:

• la pendenza di un’istanza di condono non legittima interventi successivi non autorizzati;
• la trasformazione del lastrico solare in volume chiuso costituisce un ampliamento volumetrico che richiede un titolo edilizio specifico, indipendentemente dalla preesistenza di eventuali condoni;
• non è stata fornita alcuna prova documentale per dimostrare che l'intervento rientrasse in tolleranze costruttive o fosse conforme ai requisiti urbanistici.

Sopraelevazioni e aumenti volumetrici: le regole

In definitiva, si ribadisce come sopraelevazioni e ampliamenti volumetrici richiedano sempre un titolo abilitativo, anche se realizzati su strutture preesistenti.

Inoltre, il ricorso a istanze di condono non può sanare automaticamente interventi ulteriori, soprattutto se effettuati in assenza di autorizzazioni.

La sopraelevazione, in ogni caso, rappresenta un intervento che modifica il volume dell'edificio, incidendo su parametri urbanistici rilevanti, e pertanto deve essere considerata abusiva in mancanza di un permesso di costruire.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO