La seconda chance del Salva Casa: l'istanza di sanatoria sospende l'ordine di demolizione

Iniziano a essere diverse, le pronunce giurisprudenziali che vedono per protagonisti abusi edilizi per i quali vengono presentate istanze di sanatoria 'figlie' delle nuove regole del Decreto Salva Casa, che sappiamo, per le parziali difformità da permesso o SCIA, per l'assenza totale di SCIA e per le variazioni essenziali dell'art.32 del Testo Unico Edilizia, prevedono la possibilità di richiedere un accertamento di conformità semplificato, con doppia conformità rivista.

Per molti interventi edilizi al limite, cioè realizzati prima dell'entrata in vigore della legge 105/2024, di conversione del DL 69/2024 (28 luglio), ma con cause pendenti in data successiva alle nuove regole, può infatti succedere che gli autori degli abusi presentino istanza al comune per la regolarizzazione in base all'articolo 36-bis del dpr 380/2001, che prevede appunto l'accertamento di conformità semplificato.

Cosa succede in questi casi?

Gli abusi edilizi del contendere: sostituzione della tettoia?

La sentenza 6008/2024 dell'8 novembre del Tar Campania si riferisce al ricorso contro un'ingiunzione di demolizione per alcune opere abusive.

Il ricorrente sostiene che si sarebbe limitato a sostituire la vecchia e fatiscente tettoia in metallo posta sul perimetro dell'appartamento con una nuova tettoia in legno, poggiata al muro perimetrale ed aperta su tutti i lati.

Secondo lui si tratterebbe di un'attività di manutenzione straordinaria su un'opera pertinenziale, che non richiedeva il rilascio del permesso di costruire e per la quale, quindi, non si potrebbe applicare la sanzione dell'acquisizione al patrimonio comunale in caso di inottemperanza alla messa in pristino.

Intervento edilizio abusivo: l'opera è rilevante

In realtà, osserva il TAR, non si tratta della semplice sostituzione di una tettoia, ma dell'abusiva realizzazione di una veranda, del vano cucina e della casetta prefabbricata, che perdurava non avendo ottemperato in toto all'ordinanza di demolizione del comune.

La questone della semplice sostituzione viene smontata dal TAR, il quale, riferendosi agli atti documentali, evidenzia l'esistenza di un vano in muratura, con copertura in legno e tegole di circa mq. 12,30, per una volumetria di circa 32.60 metri cubi, adibito a cucina e ripostiglio e attualmente in uso, e frutto della trasformazione della preesistente tettoia.

Si tratta, quindi, di una nuova costruzione, idonea a determinare una stabile trasformazione del territorio, e necessitante di previo rilascio di permesso di costruire.

Fiscalizzazione dell'abuso: come funziona?

Il TAR ricorda inoltre che l'eventuale fiscalizzazione dell'abuso dovrà essere valutata in fase esecutiva, se l'interessato ne farà menzione.

Infatti, il potere di disporre la fiscalizzazione dell'abuso edilizio, disciplinato dall' art.34 del dpr 380/2001 , ha valore eccezionale e derogatorio: non compete cioè al comune valutare, prima dell'emissione dell'ordinanza di demolizione, se la misura possa essere applicata, ma è il privato che deve dimostrare - dopo la ricezione dell'ordinanza stessa - l'obiettiva impossibilità a ottemperare senza pregiudizione della parte conforme.

Istanza di sanatoria Salva Casa: la demolizione può essere sospesa

Arriviamo quindi alla presentazione dell'istanza per l'accertamento di conformità ai sensi del Decreto Salva Casa: questa richiesta, spiega il TAR, è irrilevante ai fini della valutazione di legittimità dell'ordine di demolizione, nel senso che "non può influire sull’esito del giudizio, data la giurisprudenza secondo cui la presentazione della richiesta di sanatoria non incide sulla legittimità dell’ordinanza di demolizione ma solo sulla sua efficacia".

Però può mettere in stand by l'ordine di demolizione, in attesa della pronuncia definitiva sulla ammissione o meno alla sanatoria semplificata.

Infatti, evidenzia il TAR richiamando una delle prime pronunce sull'argomento, la n.7486/2024 del Consiglio di Stato, "in caso di rigetto dell’appello, l’efficacia degli atti impugnati in primo grado rimarrebbe sospesa fino alla pronuncia del Comune sulla nuova domanda la quale, se favorevole per il privato, rappresenterebbe una sopravvenienza tale da rendere legittimo l’intervento – sulla base della nuova normativa, dunque a prescindere da quanto affermato in questa sentenza – mentre, se sfavorevole, riprenderebbe efficacia l’ingiunzione di ripristino”.

Condoni e sanatorie: il Decreto Salva Casa concede una seconda possibilità?

In caso di contenziosi amministrativi su abusi edilizi a cavallo dell'entrata in vigore del Decreto Salva Casa, il privato può inviare una nuova istanza di sanatoria in base alle regole del DL 69/2024 che 'sospende' la demolizione in attesa di verificare se ci sono le condizioni per la regolarizzazione dell'opera in base alle nuove disposizioni normative.

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Ma c'è margine per l'accertamento di conformità semplificato?

Altra cosa è la valutazione dell'effettiva possibilità di ottenere l'accertamento di conformità semplificato, con prova della conformità edilizia al momento della realizzazione e urbanistica al momento della presentazione dell'istanza.

Il perimetro dell’art.36-bis prevede i casi di parziali difformità e variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire o alla segnalazione certificata di inizio attività o l'assenza/difformità dalla SCIA.

Qui 'pare' che siamo in totale assenza del permesso di costruire, quindi abuso edilizio pieno rientrante nelle regole dell'art.36 TUE, cioè l'accertamento di conformità classico (conformità urbanistica ed edilizia sia 'prima' che 'dopo').

Ovviamente, spetterà al comune l'ultima parola, ma seguendo alla lettera le regole del Salva Casa in questo caso non pare percorribile la nuova sanatoria dell'abuso edilizio.

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