La pavimentazione del giardino per migliorare l’accessibilità è considerabile edilizia libera?

Quando la pavimentazione del giardino è libera da permessi?

Spesso i proprietari di immobili sentono la necessità di pavimentare gli ambienti esterni come cortili e giardini e, quando ciò avviene, è sempre necessario fare alcune fondamentali valutazioni, come ad esempio non bisogna trascurare il rispetto dell’indice di permeabilità del terreno e l’acquisizione di eventuali permessi (es. in presenza di vincoli paesaggistici). Questi ultimi potrebbero essere richiesti, o meno, dalle autorità competenti a seconda dell’invasività e della reversibilità introdotta dalla trasformazione dell’area.

Ecco perché potrebbero insorgere diversi quesiti sull’esigenza o meno di richiedere titoli abilitativi ed autorizzazioni, ovvero sulla presenza di restrizioni normative da dover rispettare.

A far chiarezza sulla questione è l’art. 6 (L) del DPR n. 380/2001, lett. e-ter, secondo il quale, “fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:

• (…) e-ter) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;(…)”

Quindi le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni possono rientrare nell'edilizia libera ed essere essenti dall’acquisizione di un titolo abilitativo in determinate condizioni, ossia qualora non sussistano le seguenti condizioni:

• pavimentazioni che determinano la creazione di nuova volumetria;
• pavimentazioni che comportano modifiche altimetriche rilevanti;
• pavimentazioni fanno parte di aree soggette a vincoli paesaggistici o ambientali.

Un ulteriore chiarimento in merito arriva dalla sentenza del Tar Lombardia n. 734/2025.

POTREBBE INTERESSARE ANCHE: Progettazione dei pavimenti esterni: indicazioni sui massetti

Il Tar difende gli interventi per l'accessibilità abitativa

La ricorrente, comproprietaria di un’unità abitativa al piano terra di un edificio, aveva eseguito alcuni lavori per migliorare l’accessibilità della propria abitazione, necessari per garantire la sicurezza del figlio disabile. Tra i vari interventi particolare risalto aveva la pavimentazione parziale dell’area esterna a giardino, atta, appunto, alla creazione di un percorso sicuro verso l’abitazione.

Secondo la ricorrente, tali gli interventi rientravano nell’ambito dell’edilizia libera e non necessitavano di autorizzazioni specifiche, essendo finalizzati all’eliminazione delle presenti barriere architettoniche.

Tuttavia, a seguito di un sopralluogo della polizia locale, il Comune di Nerviano aveva avviato un procedimento sanzionatorio per la mancata acquisizione del titolo autorizzativo, inoltre l’Agenzia delle Entrate (AE) aveva quantificato un aumento del valore venale dell’immobile, portando all’irrogazione di una sanzione economica importante perché basata sul doppio dell’incremento di valore, come previsto in caso di abusi ritenuti “tollerabili”.

La ricorrente aveva impugnato i provvedimenti sostenendo che la pavimentazione parziale del giardino rientrasse nell’edilizia libera, in quanto finalizzata a superare una barriera architettonica e in particolare se la stessa non comportasse una sostanziale impermeabilizzazione dell’area. Inoltre, il Piano di Governo del Territorio (PGT) di Nerviano consentiva la pavimentazione necessaria per l’accesso agli edifici.

Il Tar ha accolto il ricorso, evidenziando che, «quanto all'intervento “principale” (parziale pavimentazione di un’area esterna al giardino) finalizzata al superamento di una barriera architettonica, va osservato che per espressa qualificazione normativa, la “pavimentazione” di un’area esterna ad un fabbricato costituisce attività edilizia libera, come si evince dall’interpretazione letterale dell’art. 6 del D.P.R. n. 380 del 2001, che annovera “le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni” (lett. e-ter) e, vieppiù, con riguardo al caso di specie, dalla lettera b) della medesima disposizione che del pari riconduce al regime dell’edilizia libera “gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio”».

LEGGI ANCHE: Perché una superficie esterna in resina? Caratteristiche e durata dei sistemi resinosi outdoor

Quindi gli interventi contestati rientrano effettivamente nell’edilizia libera e non necessitassero di autorizzazioni preventive, inoltre, secondo il Tribunale, il comune non avrebbe adeguatamente dimostrato che l’intervento superasse i limiti di permeabilità o fosse in contrasto con lo strumento urbanistico, infatti la sentenza sottolinea che «E’ vero che l’art. 6 lettera e-ter), consente la pavimentazione di spazi esterni solo se “siano contenute entro l’indice di permeabilità” e se ciò sia consentito dallo strumento urbanistico comunale, ma è anche vero che, da un lato, il Comune di Nerviano non ha svolto alcun accertamento – né tantomeno ha contestato alla ricorrente – di aver realizzato una sostanziale impermeabilizzazione dell’area e dall’altro che il vigente PGT (art 30.2 NTA del Piano delle Regole) stabilendo che “ L’Area di cui al presente punto deve essere sistemata preferibilmente a verde, pavimentandola nella misura necessaria per l'accesso agli edifici o per la salubrità dei muri” con l’uso della locuzione “preferibilmente” deve intendersi nel senso di consentire la pavimentazione nella misura necessaria “per l’accesso agli edifici”, fattispecie ricorrente nel caso di specie in cui, come la ricorrente incontestatamente dichiara, oltre ad aver mantenuto ampie zone a verde, la pavimentazione in questione è principalmente finalizzata a consentire l’accesso in sicurezza del figlio disabile alla casa di residenza”».

In conclusione, la sentenza riconosce la legittimità di interventi edilizi realizzati in edilizia libera e finalizzati a migliorare l’accessibilità e la sicurezza delle abitazioni.

LA SENTENZA DEL TAR LOMBARDIA n. 734/2025 È SCARICABILE IN ALLEGATO.