La locazione immobiliare è valida anche senza certificato di agibilità

La locazione immobiliare resta valida anche in assenza del certificato di agibilità. E' quanto precisato dalla Corte di Cassazione nella recente sentenza 9558/2017 del 13 aprile scorso: il principio fondamentale è che anche se l'assenza del certificato era nota al conduttore dell'immobile commerciale, ma anche in caso di vendita tra privati, il contratto resta poiché tale mancanza non ha effetto sulla sua validità.

L’inadempimento del locatore, quindi, si ha solo quando la mancanza di titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, tali cioè da impedire il rilascio degli atti amministrativi necessari per l’esercizio dell’attività.

Certificato di agibilità
Serve ad attestare la sussistenza di determinati standards igienici e sanitari e di sicurezza, garantendo che, in fase di costruzione, siano state osservate determinate prescrizioni igienico-sanitarie, in base alle leggi vigenti al momento della costruzione o dell’intervento.

L’art.26 del DPR 280/2001 stabilisce che il certificato di agibilità deve essere richiesto solo per i nuovi edifici (ossia quelli costruiti successivamente al 30/6/2003) o per quelli già esistenti per i quali siano stati eseguite talune tipologie di interventi edilizi. Non sussiste invece nessun obbligo di richiedere il certificato di agibilità per le vecchie costruzioni che non siano state oggetto di interventi successivamente all’entrata in vigore del TUE.

Obbligo del locatore
In tema di locazione d’immobili a uso diverso da abitazione, incombe sul locatore l’obbligo di curare l’ottenimento del certificato di abitabilità. La mancanza dello stesso non determina la nullità del contratto per illiceità dell’oggetto, bensì una situazione d’inadempimento.

Il caso specifico
Una cittadina chiede la risoluzione del contratto di locazione di immobile ad uso diverso da quello abitativo per inadempimento della società cooperativa per i mancati versamenti delle mensilità pattuite, nonché la condanna della stessa al pagamento dei canoni maturati nel periodo agosto 2009-settembre 2010. Per la Corte di Appello, la condizione di non conformità dell'immobile alla vigente normativa urbanistica non cagiona la nullità del contratto di locazione ex art. 1418, comma 2 del Codice civile, poiché tale condizione era stata specificatamente indicata nel contratto ed accettata dalla conduttrice. La società ricorre in Cassazione, che respinge condannando la stessa al pagamento dei canoni mensili e delle relative spese in favore della ricorrente