La Dinamicità dei Beni immobili: Infras & Buildings as a Service

Ciò che sta accadendo nel Settore delle Costruzioni, tramite la Digitalizzazione, è un vero e proprio cambio di paradigma, il quale assume una denominazione ben precisa: Servitization & Operationality.

In altri termini, il Cespite, o meglio il Manufatto, da realizzare o da trasformare o da conservare vale sempre più per come si evolverà nel tempo e, soprattutto, per come supporterà l'evoluzione delle attività in esso insediate o insediabili.

Da un lato, peraltro, la locuzione Project Management cede spesso il campo alla espressione Programme Management, a indicare un complesso di Interventi o di Iniziative strettamente correlate: ed ecco, dunque, che il principio connettivo, della Connessione, la cifra caratterizzante il 4.0, appare.

Da un altro canto, però, il valore dell'Opera si misura sempre maggiormente nel corso del Ciclo di Vita: si potrà, in futuro, realizzare una Infrastruttura o una Operazione Immobiliare senza pensare, radicalmente, sin dall'inizio, dalla redazione del Documento Preliminare alla Progettazione o ancor prima, al suo Uso Evolutivo?

Certo, per l'Infrastruttura il Territorio acquisisce una valenza precipua, decisiva nei confronti del Manufatto, per quanto, peraltro, come osservavano Alberto Ferlenga e Marco Biraghi a proposito dell'Architettura Italiana Contemporanea, esso, nella veste del Paesaggio, «opera» quale comune denominatore pure per gli Edifici.

In ogni modo, tutte le narrazioni di Infrastrutture e di Insediamenti appaiono sempre più connotate da tratti di Spazialità, riducendo la distanza tra le due categorie: tutto si percorre.

 

La Modellazione Informativa, a livello internazionale, nell'ambito delle Infrastrutture, sembra ormai affiancare all'Oggettualità (l'Opera, appunto, nella sua Costruibilità) la Funzionalità e, soprattutto, l'Operazionalità (l'Operabilità dell'Opera).

Essa, del resto, diparte dal momento della propria inaugurazione e si protrae per molte decine di anni: in particolare, per le Infrastrutture Ferroviarie, come indica High Speed 2 (HS2), la coniugazione tra Opere, Armamento, Segnaletica, Materiale Viaggiante, si declina in Erogazione di Servizi Localizzati e Sartoriali alle Persone, prima, durante e dopo l'esperienza del viaggio: https://www.youtube.com/watch?v=qmWPr1_Ny2E.

Si tratta di una vera e propria transizione evolutiva, tale per cui, dal momento della Valutazione della Fattibilità a quello dell'Avvio dell'Esercizio, molte opzioni sorgono e alcune potranno, nel corso della Vita Utile di Servizio, ri-sorgere.

Non è, dunque, tanto una certa «de-materializzazione» dell'Infrastruttura (in senso ovviamente metaforico) che colpisce, quanto proprio lo è, invece, la sua Servitizzazione, vale a dire, quanto la necessità di essere concepita e realizzate in funzione, oltre che della Manutenzione, delle Operations, dell'Esercizio, sino, addirittura, all'esperienza individuale di viaggio.

La stessa considerazione vale, non a caso, per le Autostrade, eventualmente gestite secondo Performance-Based Contract, laddove la relazione del singolo veicolo, un domani driverless, con i Servizi Erogabili è ancor più singolare.

Ciò, peraltro, potrebbe, nel prossimo futuro, ripercuotersi nell'immaginario politico, per cui a tuttora i decisori intravedono in termini di consenso il Manufatto, l'Infrastruttura, come Oggetto: ma è evidente come la valenza elettorale della cerimonia inaugurale sia assolutamente puntuale, mentre la dimensione del Servizio non potrà che essere dilatata.

Si tratta di una condizione in cui non si dà ormai più alcuna Rappresentazione senza che essa si trasformi in Simulazione, dato che il Servizio non può assumere un assetto statico, implicando una flessibilità oggettuale ed esperienziale del Manufatto.

Oltre a ciò, però, in una ottica tradizionale, si parla di Modellazione Informativa, sottolineando come gli aspetti geometrici siano affiancati da quelli alfanumerici. In realtà, tuttavia l'As A Service ci dice altro: essenzialmente ci ricorda come dati geometrici e alfanumerici per gli Investimenti in Conto Capitale (per il Capitale Fisso Sociale) come per lo Sviluppo Immobiliare, valgono come As Built, al fine del passaggio o dell'alienazione.

Eppure, gli stessi dati, visti sotto il profilo della Spesa Corrente, trasmessi dai captatori o dai recettori in maniera regolare al Modello Informativo, determinano le decisioni adottate dagli attuatori, costringendo i Promotori dell'Intervento, sin dalle fasi precoci della Committenza a porre al centro ciò che potrà avvenire dopo il passaggio di consegne o l'alienazione.

In fondo, tra i Perforatori del Frejus e i Realizzatori del Tunnel di Base del San Gottardo potrebbe non esservi soluzione di continuità: per i Promotori di High Speed 2 vale lo stesso ragionamento?

 

Il tema da analizzare concerne la possibilità di applicare le categorie della Smart City, o meglio della Cognitive City, a una vasta Operazione di Sviluppo Immobiliare. In altre parole, la tematica investe la possibilità di realizzare una Operazione Immobiliare avente a oggetto l'Erogazione di Servizi alla Persona, preferibilmente partendo dal presupposto della locazione in luogo della vendita.

La domanda che ci si può porre, per prima, è relativa a come immaginare una Operazione di Sviluppo Immobiliare nel contesto della Digitalizzazione. Per fare questo occorre interrogarsi sulla natura del Prodotto Immobiliare, nell'ottica della Servitizzazione, vale a dire, come anticipato, della sua propensione a supportare l'Erogazione di Servizi Individualizzati alle Persone.

Ecco, dunque, che parlare di «individualità in relazione» significa adottare una visione Geo-Spaziale, significa ammettere che un nuovo Insediamento non può più pensarsi se non territorialmente, non può più definire confini che non siano soglie, attraversabili, mutevoli, remote.

In altri termini, la morfologia di un simile tessuto non può che nascere, all'interno e all'esterno di esso da una Geografia dei Flussi, da una Società delle Reti, Materiali e Immateriali, Individuali e Collettive., degli Spazi Aperti e Confinati, Pubblici e Privati.

Naturalmente, la grande difficoltà di coniugare la Smart City e la Smart Land sta nel declinare gli Approcci Cibernetico-Fisici, il mondo della Sensoristica, con gli Aspetti Sensibili, il mondo della Sensorialità e della Comunità.
Di conseguenza, da un lato, vi sono gli Spazi di Connessione, ma, dall'altro ? evidente che il Prodotto Immobiliare, residenziale e non residenziale, si vorrebbe flessibile e dinamico: o si evolve l'Edificio oppure si spostano gli Occupanti.

In pratica, per prima cosa, occorre definire un Modello Informativo Urbano (BIM/GIS) dell'Area di Intervento e dei suoi dintorni, inserendovi tutti i dati necessari per un abitare individualizzato e flessibile.

Tale Modello Informativo dovrebbe, poi, innescare la Progettazione delle varie parti dell'Insediamento col supporto di strumenti di Simulazione Immersiva, al fine poter consentire la validazione delle soluzioni progettuali pure cogli Utenti prospettici, in una ottica di Personalizzazione Evolutiva dei Servizi offertiU
Qui, però, sull'utilizzo degli Spazi Confinati si riscontra un certo ritorno a una sorta di neo-fordismo abitativo che ottimizza le Prestazioni degli Edifici in funzione dei comportamenti specifici degli Utenti.
Fuor di metafora, ovviamente servirebbe partire da una Progettualità dell'Operazione che nasca, appunto, da un Modello Informativo Urbano, da cui derivare la Morfogenesi dell'Insediamento costruendo le Relazioni, le Connessioni, tra i dati che riguardano le Utenze e quelli che concernono la Mappatura degli Abitanti.
In ogni caso, dunque, si agisce sui Comportamenti degli Occupanti, a iniziare dagli Energy-Performance Contract, ben sapendo che le variabili che agiscono sui Manufatti che si realizzano si riferiscono a Modelli Informativi degli Edifici e delle Reti in periodico aggiornamento attraverso, appunto, recettori e attuatori.

Molteplici sono i fattori su cui si può agire nel merito del Master Plan, a iniziare da quelli energetici e ambientali, all'interno delle categorie di Clever, Intelligent, Smart.

Gli esempi da cui partire sono, in senso specifico, Cognicity (http://cognicity.london) e, in senso lato, Advancity (http://competitivite.gouv.fr/identifier-un-pole/fiche-d-un-pole-555/advancity-31/advancity-34/advancity-ville-et-mobilite-durables-35.html?cHash=9aa82b9560bc3681bc32135e4857250b).

Naturalmente il tema della Società Circolare si basa sul principio della Condivisione e della Collaborazione, lo stesso su cui si dovrebbe impostare il lavoro dei Progettisti dei singoli Cespiti, includendo in questa accezione anche Committenti ed Esecutori, nella logica di una Filiera che potenzialmente accompagni nel tempo l'evoluzione dell'Insediamento Immobiliare, per cui la realizzazione non sia il passaggio conclusivo, ma quello iniziale.