L’irregolarità edilizia comporta la demolizione del fabbricato

Zona D: cosa sono e come funzionano le aree territoriali omogenee

Le zone territoriali omogenee sono le zone in cui viene suddiviso il territorio comunale ai sensi del DM 1444/68. Ogni zona presenta differenti disposizioni normative, che vincolano ogni tipo di intervento nell’area. In particolare il DM 1444/68 fissa i “Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell'art. 17 della L. 6 agosto 1967, n. 765.”

Tra le sei zone previste (identificate con le lettere maiuscole dalla A alla F) compare il gruppo D, riservato agli edifici a destinazione speciale; esso riguarda quei fabbricati costruiti per esigenze di natura produttiva (artigianale o industriale) e/o commerciale. Nello specifico è possibile suddividere tale gruppo in sotto-categorie, che si distinguono in base al grado di edificazione ed ai processi in atto nel modo seguente:

• D1, zone semi-sature e consolidate;
• D2, zone incomplete ma con una regola insediativa prevalente;
• D3, zone di nuova edificazione.

In particolare la categoria D2 raggruppa al proprio interno le seguenti strutture:

• pensioni residenziali;
• villaggi turistici;
• case di riposo;
• alloggi temporanei per anziani e disabili;
• le locande, ma questa tipologia di strutture viene regolamentata differentemente in base alla regione di appartenenza.

La categoria catastale D2 contiene al suo interno un insieme variegato di strutture ricettive, aventi come obiettivo la produzione e quindi la generazione di profitto privato. Inoltre essa include ostelli per la gioventù, rifugi montani, colonie estive sia in montagna sia al mare e agriturismi, ma può comprendere alloggi destinati all’affitto breve, bed and breakfast e strutture di pertinenza di campeggi.

La sentenza n. 4311/2024 del TAR Campania vuole chiarire le conseguenze a cui ci si sottopone quando, in tale zona, si realizzino lavori per adibire la struttura a civile abitazione, ovvero si realizzi ex-novo una costruzione interamente adibita ad uso residenziale, in quanto tale tipologia costruttiva entra in pieno contrasto rispetto alla destinazione consentita (produttivo/commerciale) dallo strumento urbanistico.

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La sentenza del TAR della Campania sulla demolizione di un fabbricato irregolare

Il TAR della Campania ha emesso la sentenza n. 4311/2024 con riferimento alla controversia riguardante un'ordinanza emessa dal funzionario responsabile del Settore urbanistica di un Comune campano, datata 21 settembre 2020, con la quale veniva imposto al ricorrente la demolizione di un fabbricato di due piani, il quale risulta edificato in zona “D2 – Zona di insediamento produttivo artigianale e commerciale”, in cui è anche previsto un lotto minimo per l’edificazione di 800mq. La demolizione prevista dall’ordinanza sarebbe dovuta essere completata entro 90 giorni dalla notifica della stessa.

Nel suo ricorso il ricorrente ha contestato la legittimità dell'ordinanza, citando la lesione delle garanzie partecipative e la violazione delle normative edilizie ai sensi dell’art. 31 del DPR n. 380/2001, sostenendo che il Comune non avesse mai comunicato l'avvio del procedimento sanzionatorio e che l’ordinanza fosse carente di motivazione soprattutto considerando il notevole periodo temporale trascorso, con riferimento all’epoca a cui l'abuso possa essere fatto risalire.

Il Tribunale ha preso in esame le questioni sollevate e ha svolto una valutazione dettagliata, emettendo la sentenza in cui si sottolinea come il fabbricato in questione sia stato costruito senza titolo abilitativo valido e come lo stesso violasse le norme urbanistiche, in particolare per quanto riguarda la destinazione d’uso dell'immobile e la dimensione del lotto.

Il TAR a tal proposito scrive: «dalla verifica rispetto alla Zona Territoriale Omogenea, l’immobile risulta edificato in zona “D2 – Zona di insediamento produttivo artigianale e commerciale”, con lotto minimo 800mq, per cui: a) la costruzione, adibita per intero a civile abitazione, risulta essere edificata in pieno contrasto rispetto alla destinazione consentita dallo strumento urbanistico (produttivo artigianale); b) il lotto di terreno (…) risulta essere inferiore al lotto minimo previsto dall’art. 26 NTA allegate al PRG (…)».

Inoltre è emerso dalla sentenza che l'immobile non era accatastato, ancorché risultasse anche privo di collaudo statico. Questa ultima informazione è stata evidenziata come una violazione delle normative di sicurezza e stabilità degli edifici, rafforzando la liceità dell’atto di demolizione emanato. Il Tribunale non ha quindi potuto che confermare la validità dell'ordinanza di demolizione, rigettando il ricorso del ricorrente.

Questo caso evidenzia non solo come siano complicate dinamiche urbanistiche inerenti la gestione del territorio in quanto influenti sia su aspetti sociali e sia sullo sviluppo economico dell’agglomerato urbano, ma anche l'importanza del collaudo statico e più in generale sull’esigenza della conformità alle normative edilizie. Questi ultimi due aspetti risultano infatti essenziali per poter utilizzare un’opera in quanto atti a garantire la sicurezza degli edifici e dei cittadini. Eventuali difformità potranno quindi essere punite con la demolizione di quanto realizzato.

LA SENTENZA DEL TAR CAMPANIA n. 4311/2024  È SCARICABILE IN ALLEGATO.