L'ampliamento delle opere in zona vincolata è fuori dal Terzo condono edilizio

Torniamo sul terzo condono edilizio in zona vincolata per ribadire il concetto: le maglie del DL 269/2003 sono molto strette nelle aree sottoposte a tutela, perché a differenza dei primi due condoni, quello del 2003 ha deciso di concedere la sanatoria straordinaria solo alle opere minori.

Per questo, nella sentenza 17400/2024 del 10 ottobre del Tar Lazio, i giudici amministrativi respingono il ricorso contro il diniego di sanatoria straordinaria operato dal comune per un un “ampliamento dell’abitazione esistente, con annessi accessori e pertinenze, quali, n. 2 dependance con antistante tettoie, n. 1 locale spogliatoio in legno, oltre ad opere non valutabili in termini di superficie e di volume, quali, piscina, locale autoclave, pergolato in legno, rete ombreggiante e pedane in legno”.

Opere minori e maggiori: cosa rientra nel terzo condono in zona vincolata

Il ricorrente sostiene l’applicabilità al caso di specie del condono edilizio di cui al DL 269/2003, sostenendo che l’intervento dallo stesso svolto sarebbe consistito in opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria di opere preesistenti.

Ma le opere di cui sopra non possono rientrare tra quelle cd. 'minori': infatti, “Il d.l. n. 269 del 30 settembre 2003, convertito nella legge n. 326 del 24 novembre 2003, che ha previsto un condono edilizio per le opere ultimate entro il 31 marzo 2003, diversamente dalle discipline della legge n. 47 del 1985 e della legge n. 724 del 1994, ha…specificamente individuato le tipologie di opere condonabili ed ha limitato le possibilità di sanatoria in presenza di vincoli. L’art. 32, comma 26, lettera a) del detto decreto legge ha distinto le tipologie di illecito (individuate all’allegato 1), consentendo nelle aree sottoposte a vincolo la sanatoria solo per “le tipologie di illecito di cui all’allegato 1 numeri 4, 5 e 6” ovvero opere di restauro e risanamento conservativo (tipologia 4 e 5), opere di manutenzione straordinaria, opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume (tipologia 6). Ha specificato al comma 27 che non sono suscettibili di sanatoria, tra le altre ipotesi, le opere che “siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici” (lettera d). Il condono edilizio di cui al D.L. n. 269 del 2003, convertito nella L. n. 326 del 2003, non è dunque consentito per “abusi maggiori” (cioè abusi riconducibili a quelli di cui alle tipologie 1, 2 e 3 della tabella allegata al D.L. n. 269 del 2003) commessi in zona sottoposta a vincolo posto in epoca anteriore alla realizzazione delle opere, ciò indipendentemente dal tipo di vincolo, se di inedificabilità assoluta o relativa (Consiglio di Stato Sez. VI 26 luglio 2023, n. 7318; Sez. II, 13 novembre 2020, n. 7014; Sez. II, 21 ottobre 2019, n. 7103). 

La richiesta del parere di compatibilità paesaggistica

Tra l'altro, nel caso di specie, è inutile la richiesta del parere di compatibilità paesaggistica, posto che si versa in una situazione di divieto di condono stabilita dal legislatore. Da ciò discende che, in presenza di interventi qualificabili come nuova costruzione o ristrutturazione realizzati in area soggetta a vincoli paesaggistici, il diniego di sanatoria edilizia è atto dovuto ai sensi della L. n. 326 del 2003 (Consiglio di Stato Sez. VI, 24 agosto 2023, n. 7935; Sez. VI, 16 settembre 2022, n. 8043; Sezione VI, 10 gennaio 2023, n. 295). Inoltre, nelle aree sottoposte a vincolo preesistente all’opera neppure può essere concessa la sanatoria qualora l’intervento sia difforme dagli strumenti urbanistici".

Terzo condono edilizio in zona vincolata: sanatoria straordinaria solo per le opere minori

In virtù delle regole del DL 269/2003 (Terzo condono edilizio), possono ritenersi suscettibili di sanatoria, nelle aree soggette a vincolo, solo le opere di minore rilevanza, cioè restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria realizzate prima dell'imposizione del vincolo.

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Se la legge regionale ha ristretto ancora di più il perimetro

Infine, si sottolinea come "la legge regionale n. 12 del 2004 ha ampliato le categorie delle opere non sanabili estendendola anche a quelle realizzate, “prima della apposizione del vincolo, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela dei monumenti naturali, dei siti di importanza comunitaria e delle zone a protezione speciale, non ricadenti all’interno dei piani urbanistici attuativi vigenti, nonché a tutela dei parchi e delle aree naturali protette nazionali, regionali e provinciali”, rendendo, quindi, più restrittiva la disciplina del condono nella Regione Lazio.

Tale scelta restrittiva del legislatore regionale è stata ritenuta legittima dalla Corte costituzionale in relazione alla eccezionalità delle norme statali sul condono e alla rilevanza della maggiore tutela dei beni ambientali e paesaggistici perseguita dalla Regione (sentenza n. 181 del 2021).

In definitiva, essendo incontestato che il manufatto di cui è chiesta la sanatoria consista in una nuova costruzione realizzata in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, il diniego di condono è assolutamente legittimo, rientrando il manufatto costruito nelle tipologie di illecito per le quali l’art. 32 del d.l. n. 269/03, convertito dalla l. n. 326/03, e l’art. 3, comma 1, lett. b) della l.r. n. 12/04 escludono la sanatoria.

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