Interventi edilizi sul tetto del condominio: le spese si dividono tra tutti i condòmini

Le spese inerenti un lavoro edilizio sul tetto del condominio si ripartiscono sempre su tutti i condòmini in base ai millesimi, a parte se ci sono regole contrattuali diverse.

E' questo il chiarimento contenuto nella sentenza 8092/2023 dello scorso 24 maggio del Tribunale di Roma, che affronta un caso interessante, quello della responsabilità dei condòmini nei riguardi delle spese per un intervento edilizio su una parte comune quale è, appunto, il tetto dello stabile.

I lavori di sostituzione delle lastre in amianto sul tetto

Un condòmino ha impugnato una delibera di ripartizione delle spese (curca 12 mila euro a testa...) per l'intervento di sostituzione delle lastre in amianto poste sul tetto dello stabile condominiale e delle canne fumarie anch'esse in amianto.

Secondo il condòmino la delibera è illegittima per questi motivi:

1. invalidità della procedura per l’assegnazione dei lavori alla ditta prescelta – in mancanza di un confronto fra diversi preventivi – ed assenza di un oggetto determinato o determinabile (stante l’omessa indicazione specifica dei lavori
   da effettuare e la mancanza di un contratto d’appalto contenente la loro disciplina esecutiva);
2. criterio di ripartizione della spesa non conforme alla legge in quanto i locali di proprietà dell’esponente (negozi intt. 15 - 16 e sottostante magazzino int. 17) sono quasi integralmente fuori sagoma e – non fruendo della copertura garantita dal tetto – devono esserne esonerati in misura totale o almeno parziale (in proporzione alla sola superficie effettivamente coperta).

La scelta della ditta

Il Tribunale rigetta il ricorso partendo dalla prima delle due doglianze, che appare 'pretestuosa', in quanto – da un lato – la scelta della ditta appaltatrice e del connesso preventivo attengono alla totale discrezionalità dell’organo assembleare (non sindacabile nel merito in sede d’impugnativa) senza alcuna necessità del previo esperimento di una “gara” (non prevista dalla disciplina legale in materia) e – dall’altro – l’oggetto della delibera appare pienamente determinato con riguardo alla ditta prescelta al capitolato dei lavori (allegato dal convenuto) ed al relativo importo di spesa.

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Il criterio di ripartizione delle spese

Riguardo il corretto criterio di ripartizione delle spese, si evidenzia invece che - in tema di conservazione
del tetto di un edificio condominiale - "le relative spese vanno ripartite (salvo che si tratti di tetto di proprietà esclusiva, assimilato al lastrico solare e, perciò, soggetto all'applicazione dell'art. 1126 c.c.) tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 c.c., trattandosi di bene rientrante, per la funzione necessaria all'uso collettivo, tra le cose comuni, in quanto deputato a preservare l'edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua piovana e non riconducibile, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123, commi 2 e 3, c.c.. La ripartizione delle spese di manutenzione proporzionate all'uso delle cose comuni o correlate all'utilità che se ne tragga non si giustifica, infatti, con riferimento a quelle parti, come il tetto (o la facciata), che costituiscono le strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato e che sono destinate a servire in maniera eguale ed indifferenziata le varie unità immobiliari dell'edificio".

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