Infiltrazioni d'acqua dal terrazzo e proprietà del lastrico solare: come si prova l'esclusività?

I casi di infiltrazioni d'acqua dal terrazzo in condomino sono all'ordine del giorno, anche per determinare la responsabilità di chi ha la materiale proprietà del lastrico solare e quindi deve provvedere agli eventuali risarcimenti e pagamenti dei danni.

Nel caso della sentenza 30791/2025 della Corte di Cassazione, vine confermato un importante principio in materia: le terrazze di copertura e i lastrichi solari, in virtù di quanto previsto dall'art.1117 del Codice civile, sono parti comuni condominiali e tale statuizione si può superare solamente in caso risulti un determinato titolo di proprietà.

Infiltrazioni dal terrazzo: il caso

La Corte suprema si pronuncia su un caso riguardante infiltrazioni d'acqua in un condominio, con questioni legate alla proprietà del lastrico solare, al risarcimento dei danni e alla responsabilità dei convenuti.

La proprietaria di un appartamento al sesto piano di un condominio aveva lamentato infiltrazioni provenienti dalla terrazza sovrastante, di proprietà esclusiva di un'altra condomina ma considerata copertura condominiale.

L'attrice aveva chiesto la rimozione delle cause delle infiltrazioni, il risarcimento dei danni per i lavori di riparazione e per il mancato utilizzo dell’immobile.

Il Tribunale aveva condannato i convenuti in solido al risarcimento dei danni.

La Corte d’Appello di Palermo, in parziale riforma, aveva rigettato la domanda contro il Condominio, ritenendo che il regolamento condominiale derogasse al regime generale dell'art. 1117 c.c., attribuendo la responsabilità esclusiva alla proprietaria del lastrico.

Il ricorso: il lastrico è parte comune?

I ricorrenti - proprietari dell'appartamento all'ultimo piano - hanno contestato l'errata esclusione della condominialità del lastrico solare basata sul regolamento condominiale, sostenendo che tale esclusione avrebbe richiesto un titolo esplicito e inequivocabile, che invece, in questo caso, non c'è.

Inoltre, è stata lamentata l'errata valutazione del fatto che le infiltrazioni non fossero state risolte nonostante i lavori effettuati.

Lastrico solare: è parte comune senza un titolo specifico

La Cassazione ricorda che l'art. 1117 c.c., che qualifica il lastrico solare come parte comune, può essere derogato solo da un titolo esplicito e inequivocabile.

Il regolamento condominiale richiamato non era sufficiente per dimostrare la proprietà esclusiva del lastrico.

Infatti, “’l'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'art. 1117 c.c., ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del Condominio, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di Condominio”.

In pratica, per escludere la previsione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., serve una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del Condominio.

Il lastrico, in definitiva, assolve alla primaria funzione di copertura dell'edificio e rientra dunque nel novero delle parti comuni, salva la prova contraria che, però, deve essere fornita in modo chiaro ed univoco, attraverso una espressa riserva di proprietà.

La Cassazione ha censurato quindi l'approccio della Corte d'Appello, che aveva basato la propria decisione esclusivamente sul regolamento senza considerare la necessità di un titolo costitutivo.

La prova della proprietà del lastrico doveva avvenire, invece, attraverso un titolo idoneo a dimostrare il superamento della presunzione di condominialità del lastrico solare di cui all’art. 1117 c.c.

Per titolo non si intende, evidentemente, il titolo che individua il soggetto destinatario dei costi della manutenzione, ordinaria e straordinaria, della terrazza, ma deve intendersi l'atto costitutivo dello stesso Condominio, ossia il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali; tale atto deve contenere in modo chiaro e inequivoco elementi tali da includere l'alienazione del diritto di condomini.

Il risarcimento dei danni

La Cassazione ha ribadito che il danno da perdita di godimento dell’immobile può essere provato anche attraverso presunzioni, come previsto dalla recente giurisprudenza delle Sezioni Unite (sentenza n. 33645/2022), e ha rilevato che la Corte d'Appello non aveva adeguatamente considerato le prove fornite dai ricorrenti, tra cui la relazione tecnica d'ufficio (CTU), che attestava l'inabitabilità dell'immobile a causa delle infiltrazioni.

I principi di diritto

Questi, in definitiva, i principi di diritto enunciati dalla Cassazione:

• il lastrico solare è considerato parte comune, salvo prova contraria mediante un titolo esplicito ed inequivocabile;
• il danno da perdita di godimento di un immobile può essere dimostrato attraverso presunzioni basate su elementi concreti e sulle nozioni di comune esperienza.