Infiltrazioni d'acqua dal sottosuolo del condominio: cause, responsabilità e risarcimenti

Il condominio è sempre responsabile, nei confronti del locatario dell'edificio che ha subito danni a causa di infiltrazioni provenienti dalle fondazioni dell'edificio condominiale? Se sì, in quali termini considerando che, nel caso di specie, è scattato anche una sorta di 'lucro cessante' visto che il condomino eseguiva sedute di fisioterapia in una piccola piscina danneggiata dalle infiltrazioni?

A queste domande risponde il Tribunale di Pisa nella sentenza 1288/2023, interessante perché ribadisce dei 'paletti' abbastanza cristalizzati in materia di infiltrazioni in condominio, evento che si verifica spesso, peraltro.

Infiltrazioni dal 'sottosuolo': il caso

Si rivolge al Tribunale la locataria di un immobile posto al piano seminterrato di un edificio condominiale, nel quale svolge anche attività fisioterapica e di riabilitazione funzionale, attraverso lo specifico impiego di una piscina.

L'immobile presenta un gravissimo problema di infiltrazione d'acqua dallo scannafosso e dal sottosuolo.

Non solo: le infiltrazioni hanno provocato un rigonfiamento sul fondo del telo della piscina, tanto che la locataria è stata costretta ad interrompere le attività svolte, onde svuotare la piscina e permettere l'intervento di ditte specializzate per la riparazione.

L'attrice, che ha fatto presente più volte la problematica al condominio, ha chiesto quindi il risarcimento per il danno subito a causa dell'interruzione della propria attività (47 mila euro).

L'assemblea condominiale ha deliberato di non riconoscere alcun risarcimento e si è arrivati al Tribunale ordinario, ma è stata deliberata l'esecuzione dello scavo di quattro pozzi drenanti al fine di impedire le infiltrazioni d'acqua, 'lavoro' però ritardato per alcune problematiche connesse all'approvazione del preventivo.

La difesa del condominio

Il condominio ha dedotto che la struttura condominiale presenta da anni gravi problematiche derivanti da vizi e difetti di costruzione, e consistenti in infiltrazioni d'acqua provenienti dallo scannafosso nonché dalle fondazioni e causate dall'innalzamento della falda a seguito delle piogge e ha richiesto alla società costruttrice di provvedere alla risoluzione dei problemi.

Il danno lamentato dall'attrice, secondo il condominio, non è causalmente riconducibile ai vizi e difetti di costruzione dell'edificio condominiale, ma discende dall'errata costruzione della piscina, la quale è avvenuta dopo l'edificazione dell'edificio e su commissione dell'attrice e/o della proprietaria dell'immobile condotto in locazione dall'attrice.

Inoltre, il condominio ha sostenuto il costo dei lavori per il ripristino della piscina al solo scopo di evitare il deterioramento delle fondazioni dell’edificio. La quantificazione del danno così come operata dall'attrice, inoltre, non sarebbe corretta.

Danni da infiltrazioni d'acqua in condominio: chi paga? Quali prove servono? Senza difetti non c'è risarcimento

Qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene, sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore.

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Infiltrazioni d'acqua: da cosa provengono? La determinazione della causa

L'oggetto del contendere è 'abbastanza' semplice: bisogna stabilire se il rigonfiamento del telo di fondo della piscina sia da ricondurre ad infiltrazioni d'acqua provenienti dal sottosuolo ovvero a un difetto proprio di costruzione della piscina.

Sebbene il CTU abbia ritenuto poco probabile che i danni cagionati alla piscina fossero riconducibili ad infiltrazioni d'acqua provenienti dal sottosuolo, il Tribunale è di diverso avviso.

Il ragionamento del CTU - si legge nella sentenza - non convince anche in punto di motivazione, posto che non è dato comprendere per quale ragione la presenza di strutture secondarie realizzate al di sopra delle strutture principali, dovrebbe escludere la presenza di infiltrazioni d'acqua provenienti dalle strutture principali (le quali hanno proprio lo scopo di impedire fenomeni infiltrativi) e che possono danneggiare le strutture secondarie.

Né il fatto che i lavori di impermeabilizzazione siano stati realizzati sulle strutture secondarie e non su quelle principali rafforza il ragionamento del CTU, posto che tali lavori sono stati eseguiti al solo scopo di consentire la ripresa immediata dell'attività dell'attrice, e non già allo scopo di risolvere definitivamente i problemi di infiltrazione d’acqua.

A tale riguardo, i tecnici incaricati dal condominio hanno suggerito l'installazione di pozzi drenanti al fine di controllare il livello della falda acquifera onde impedirne la risalita.

Del resto, la stessa società incaricata dei lavori di impermeabilizzazione della piscina ha rilevato che durante l’esecuzione dei lavori sono avvenuti più sopralluoghi da parte del legale rappresentante del condominio e del geologo incaricato dallo stesso, durante i quali è stata constatata “la presenza di una lesione sulla platea di fondazione”, di talché egli non ha rilasciato la garanzia di buona riuscita dell'intervento di impermeabilizzazione in caso di controspinta dal fondo provocata dalla risalita della falda.

Danni alla piscina per infiltrazioni del sottosuolo: il condominio deve risarcire le mancate terapie

Insomma: le prove indicano che i danni riportati dalla piscina sono riconducibili ad infiltrazioni provenienti dal sottosuolo.

Il rigonfiamento del telo della piscina è, inoltre, eziologicamente riconducibile alle infiltrazioni d'acqua provenienti dalle fondazioni dell'edificio, donde l'assolvimento dell'onere della prova (in punto di an) che l'art. 2051 c.c. impone al danneggiato, non avendo, invece, il danneggiante provato il fatto impeditivo costituito dal caso fortuito.

In ordine al 'quantum', essendo difficoltoso provare esattamente il numero di tetapie che non è stato possibile eseguire a causa del danno, deve riconoscersi esclusivamente l'importo della terapia che comporta il minor costo, vale a dire la idrokinesi terapia.

Avendo perduto l'attrice durante tale periodo 900 accessi nei giorni dal lunedì al venerdì, e 45 accessi nei giorni del sabato, in termini monetari, il mancato guadagno corrisponde a 28.350,00 euro, che è il risarcimento che il Giudice impone al condominio.