Infiltrazioni d'acqua da lastrico solare esclusivo in condominio: ecco chi paga i danni

Danni per infiltrazioni d'acqua in condominio, ci risiamo!

Ne abbiamo scritto spesso ma l'argomento è sempre caldo, tanto che la Cassazione si è espressa nuovamente sul tema nell'ordinanza 28253/2023 del 9 ottobre, finendo per ribadire una massima ormai 'pietrificata': la responsabilità viene sempre dall'alto, ma è del condominio, che deve pagare i danni al condòmino.

Infiltrazioni d'acqua dal lastrico solare: il caso

Si dibatte sull'accoglimento, da parte della Corte d'Appello di Roma, del ricorso proposto da un condòmino contro la sentenza del Tribunale ordinario che ne aveva respinto la domanda risarcitoria spiegata verso il Condominio per i danni subiti dal proprio appartamento, sito al penultimo piano del fabbricato (consistenti in macchie di umidità, crepe, caduta di intonaco e di laterizi), imputabili, secondo il condòmino, ad infiltrazioni d’acqua provenienti dal sovrastante lastrico solare.

Egli aveva acquistato il proprio appartamento da una società nel novembre del 2008 e aveva dedotto che le infiltrazioni avevano avuto inizio nel marzo 2009 e non erano cessate nemmeno dopo i lavorie seguiti dal Condominio nel luglio 2012, al punto che nell'aprile 2013 era crollato il soffitto dell’unità immobiliare di sua proprietà.

La Corte d’appello ha condannato il Condominio a pagare al condòmino la somma di € 28.988,38 più IVA, rivalutazione monetaria e interessi, in quanto la CTU depositata nel dicembre 2013 aveva accertato che le infiltrazioni d’acqua provenienti da lastrico di uso esclusivo della condòmina del piano superiore avevano provocato un diffuso distacco statico del solaio nella proprietà dell'odierno ricorrente ed erano cessate a seguito dei lavori condominiali di ristrutturazione ultimati nell’agosto 2012.

Esse erano perciò da attribuire al cattivo stato di manutenzione della pavimentazione del lastrico solare, con correlata responsabilità ex art. 2051 c.c. in capo al Condominio, concorrente con la responsabilità dell’usuario esclusivo del lastrico in base alle proporzioni dettate dall’art. 1126 c.c.

Il ricorso: i condòmini sarebbero stati consapevoli dei vizi del fabbricato

La tesi del Condominio ricorrente è che la sua responsabilità ex art. 2051 c.c. sarebbe esclusa per effetto della transazione del 4 novembre 2008 e delle condizioni del contratto di vendita del 6 novembre 2008, giacché in forza di tali contratti gli acquirenti delle unità immobiliari, fra cui l'odierno ricorrente, si erano dichiarati consapevoli dei vizi del fabbricato.

Utilizzo del lastrico solare e infiltrazioni d'acqua: le regole

La Cassazione ribadisce che, come enunciato da Cass. Sez. Unite 10 maggio 2016, n. 9449, in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, regolandosi il concorso di tali responsabilità, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., a meno che non risulti la prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare.

Nel caso specifico, è stato accertato che la causa dei danni fosse imputabile alla omissione di riparazioni
del lastrico dovute a vetustà (e non riconducibile a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, ipotesi in cui vige l'art.1126 c.c.

Ora, con riguardo ai danni che una porzione di proprietà esclusiva, compresa in un edificio condominiale, subisca, come accertato nella specie, per effetto dell'inadempimento dell’obbligo gravante sul condominio di deliberare e di eseguire le necessarie opere di riparazione e di manutenzione, deve riconoscersi al titolare di detta porzione la possibilità di esperire azione risarcitoria contro il medesimo condominio, in base all'art. 2051 c.c., e cioè in relazione alla ricollegabilità di tali danni all'inosservanza da parte del condominio medesimo di provvedere, quale custode, ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa.

Condominio colpevole di omessa riparazione

Peraltro, in questo caso, ove i danni subiti dal singolo condomino derivino dalle condizioni di degrado delle parti comuni imputabili già all’originario venditore, unico proprietario pro indiviso dell’edificio, che ha poi proceduto al frazionamento e dato luogo alla costituzione del condominio, si ravvisa la responsabilità del condominio ex art. 2051
c.c., per il protrarsi della omessa riparazione, la transazione intercorsa tra i condomini e il medesimo venditore, avente ad oggetto i lavori da eseguire sulle medesime parti comuni dell'edificio per eliminarne i difetti in esse riscontrati, con esclusione della garanzia contrattuale ai sensi dell’art. 1490, comma 2, c.c., in quanto il condominio non subentra quale successore a titolo particolare nella responsabilità posta a carico del venditore (o costruttore), ma assume dal momento della sua costituzione il distinto obbligo, quale custode dei beni e dei servizi comuni, di adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno.

Il nuovo principio di diritto

La Cassazione enuncia quindi il seguente principio di diritto:

"il titolare di una unità immobiliare compresa in un edificio condominiale può esperire azione risarcitoria contro il condominio, in base all'art. 2051 c.c., per i danni derivanti dalle condizioni di degrado di un lastrico solare di uso esclusivo, ancorché tali difetti siano imputabili già all’originario venditore, unico proprietario pro indiviso dell’edificio, e siano stati oggetto di transazione con i condomini acquirenti al momento della costituzione del condominio, con esclusione della garanzia contrattuale ai sensi dell’art. 1490, comma 2, c.c., in quanto il condominio non subentra quale successore a titolo particolare nella responsabilità posta a carico del venditore, ma assume dal momento della sua costituzione l’obbligo, quale custode dei beni e dei servizi comuni, di adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno".