IMU 2017: novità impositive ed agevolazioni per terreni agricoli, immobili concessi in comodato e altro

L’IMU, Imposta municipale propria, è stata introdotta con il D.L. 201 del 2011 e, nel corso di questi anni, è stata oggetto di diverse rivisitazioni e revisioni normative.
Dal 2014 poi l’IMU è stata integrata nella IUC, l’Imposta Unica Comunale, istituita dalla Legge 27 dicembre 2013, n. 147, subendo anno dopo anno ulteriori modifiche ed integrazioni.

Esenzione IMU terreni agricoli

Tra le novità più recenti spicca l’esenzione dall’imposta dei terreni agricoli. Nonostante infatti le ombre e le perplessità applicative degli anni passati, in riferimento all’IMU sui terreni agricoli, solo con la legge di stabilità 2016, si è stati in grado di fare un po’ di chiarezza su quali terreni è in effetti applicabile l’esenzione dal pagamento dell’imposta.

L’esenzione IMU terreni agricoli è stata, innanzi tutto, confermata in favore dei terreni montani, identificati e classificati con la circolare n. 9/1993; ne consegue che prima di effettuare il calcolo dell’IMU agricola 2017 è necessario prendere visione di quali sono i comuni eventualmente esenti.
Inoltre viene stabilita l’esenzione IMU agricola anche nei confronti dei terreni agricoli condotti da coltivatori diretti del fondo e IAP. La legge di stabilità 2016, infine, oltre ad aver ripristinato la vecchia circolare ai fini della determinazione dell’IMU agricola, ha stabilito i seguenti casi di esenzione, seppur, a quanto pare, limitatamente alle persone fisiche, ed in particolare: i terreni nei comuni montani, parzialmente montani, collinari o pianeggianti individuati nella Circolare 9/1993; quelli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all’articolo 1 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, iscritti nella previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione e quelli a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile. Ad eccezione dei casi di esenzione appena elencati, per tutti i restanti terreni e terreni agricoli è obbligatorio il pagamento dell’IMU agricola 2017.

Riduzione IMU per immobili concessi in comodato

Tra le altre novità introdotte appare inoltre rilevante la riduzione IMU per gli immobili concessi in comodato. Detta riduzione di aliquota, in particolare, può essere utilizzata dai proprietari che concedono in comodato un immobile, a condizione che siano titolari di un solo immobile oppure di due immobili nello stesso comune dove il proprietario ha la residenza e la dimora abituale, uno dei quali deve essere necessariamente adibito ad abitazione principale. La riduzione è limitata all’immobile ad uso abitativo, comprensivo delle eventuali pertinenze secondo i limiti previsti per l'abitazione principale (massimo tre pertinenze, una per ogni categoria catastale c2, c6 e c7); ne consegue che il possesso di un'altra tipologia di immobile, come un terreno agricolo, un'area edificabile o un capannone non esclude la possibilità di usufruire della riduzione del 50%, purché gli immobili ad uso abitativo siano massimo 2, situati entrambi nel comune di residenza del proprietario e uno risulti essere la sua abitazione principale. La riduzione si applica, peraltro, anche agli immobili storici, quindi nel caso di un immobile storico dato in comodato d'uso gratuito, la base imponibile sarebbe ridotta al 25% mentre rimangono esclusi i comodati per le abitazioni di lusso (categorie catastali A1, A8 e A9).

È bene ricordare, tuttavia, che per beneficiare della riduzione della base imponibile, il proprietario deve attestare al Comune il possesso dei requisiti tramite apposita dichiarazione e il contratto di comodato deve essere necessariamente registrato presso l'Agenzia delle Entrate. Non vale nessuna scrittura privata e per ottenere l'agevolazione, non vale la data della registrazione, ma la data della stipula dello stesso.

La legge di stabilità 2016, inoltre, raccogliendo le istanze di chi chiedeva una ulteriore riduzione dell’IMU (solitamente già ad aliquota ridotta nei comuni) per gli immobili locati a canone concordato, ha stabilito, ai sensi dei commi 53 e 54 dell’articolo 1 della legge 208/2015, che, dal 2016, per gli immobili locati a canone concordato (definiti dalla legge 431 del 1998) i due tributi si determineranno applicando l’aliquota stabilita dal Comune nella misura ridotta al 75% per cento.

Detta agevolazione, peraltro, è evidentemente di portata più ampia rispetto a quelle riconosciute in altri settori impositivi, soprattutto tenendo conto che richiede esclusivamente l’esistenza di un contratto di locazione convenzionato, a prescindere quindi da ulteriori requisiti quali, ad esempio l’ubicazione dell’immobile in uno dei comuni ad alta tensione abitativa; oppure che l’alloggio locato costituisca l’abitazione principale dell’inquilino. Rispetto all’aliquota da applicare, occorre precisare che, nell’ipotesi in cui un comune avesse previsto per il 2015 due aliquote, una agevolata, alla sola condizione che l’alloggio costituisse l’abitazione principale dell’inquilino e l’altra ordinaria, per i casi in cui l’inquilino non avesse fissato residenza e dimora in tale casa nel 2016, una volta determinata l’imposta dovuta in relazione alle due fattispecie, entrambe hanno diritto alla riduzione del 25%. Va poi aggiunto che, qualora la casa affittata (purché non di lusso) sia l’abitazione principale dell’inquilino, quest’ultimo sarà escluso dal pagamento della Tasi, a differenza del passato in cui era chiamato a pagare l’imposta nella percentuale fissata dal Comune tra il 10 e il 30 per cento.

Infine il MEF ha chiarito che, pur esistendo una condizione generale di esclusione dall’obbligo di presentazione della dichiarazione IMU e Tasi per i contratti di locazione registrati dal 1° luglio, i contribuenti sono comunque tenuti ad adempiere all’obbligo dichiarativo, atteso che i Comuni non possono verificare se si tratti o meno di contratti stipulati ai sensi della legge 431/1998. Anche in questo caso, così come per i fabbricati concessi in uso gratuito, è bene precisare che la dichiarazione andrà presentata entro il 30 giugno 2017 e la sua eventuale omissione non determinerà il venir meno della riduzione dell’imposta, ma costituirà solo titolo per l’eventuale irrogazione, da parte del Comune, della sanzione di 50 euro, riducibile a un terzo nel caso in cui il contribuente presti acquiescenza pagando 16,67 euro entro 60 giorni dal ricevimento dell’atto di contestazione.

Per maggior ragguagli, si consiglia di scaricare il Quadro Sinottico IMU – TASI – TARI 2017 a cura Geo Network srl al seguente LINK