Impermeabilizzazione: "dica il CTU se le opere siano state eseguite a regola d'arte"

La regola dell’arte in campo edile è un tema molto dibattuto e poco normato; alcuni difetti costruttivi sono molto diffusi ed incidono pesantemente nei contenziosi civili. Il contenzioso in Italia si riferisce per circa il 50% ad opere di impermeabilizzazione ed in questo articolo se ne tratterà portando all’attenzione del lettore riferimenti utili in caso sia di contenzioso che di direzione lavori.

Regola dell’arte e patologie edilizie: le impermeabilizzazioni

Capita di acquistare una nuova casa, appena costruita, oppure ristrutturata di recente, e di riscontrare delle patologie edilizie che ne limitano o impediscono la comoda fruizione. Parliamo di vizi o difetti costruttivi che si presentano precocemente, ossia quasi subito dopo le lavorazioni, difficilmente imputabili al nuovo conduttore.

In questi casi è frequente che ci si rivolga al proprio legale, per intraprendere delle azioni contro la ditta esecutrice, volte a sollecitare una rapida risoluzione delle problematiche. Spesso il legale aziona il ricorso per Accertamento Tecnico Preventivo ex art.696 bis cpc in tribunale.

Il Giudice nomina un Consulente Tecnico d'Ufficio, al quale pone dei quesiti.

Uno dei quesiti più ricorrenti è:...."dica il Ctu se le opere della ditta edile siano state eseguite a regola d'arte".

Che cosa significa "Regola d'arte"?

Intendiamo quell'insieme di lavorazioni considerate dai più corrette; con "arte", ovvero la categoria professionale a cui appartiene il soggetto che esegue la lavorazione.

Un'opera eseguita a regola d'arte è tale, se il risultato prodotto è un manufatto sicuro, utilizzabile secondo l'uso programmato.

Nell'esecuzione di opere professionali o artigianali, la regola d'arte va sempre rispettata quale dovere di diligenza ai sensi dell'art. 1176 del c.c..

Il concetto di regola dell’arte è contemplato nel codice civile e riguarda sia l’appalto che il contratto d’opera da lavoro autonomo (art.1660, art.1662), ed evidenzia la necessità di operare in un determinato modo per portare a termine le prestazioni previste in un contratto.

L’art.1667 del c.c. stabilisce inoltre che il costruttore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera.

L’art.1668 del c.c. prevede che: …”Il committente può chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell'appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno nel caso di colpa dell'appaltatore. Se però le difformità o i vizi dell'opera sono tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente può chiedere la risoluzione del contratto”…. .

L’art.1669 del c.c. prevede inoltre che: ….”Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”….

Il concetto di regola d’arte, ad oggi, appare ancora non ben definito; in questa locuzione è sicuramente compresa l’esperienza del “costruire bene” e tutto un insieme di valutazioni di natura tecnica e scientifica.

La regola dell’arte è un condensato di:

• Scelte progettuali, intese come individuazione delle tecnologie, delle tecniche e dei materiali idonei per il caso di specie;
• Scelte organizzative che comprendono la pianificazione spaziale e temporale delle attività e le attrezzature che dovranno essere impiegate;
• Procedure operative, ossia le modalità e le sequenze seguite nell’esecuzione del lavoro.

Tutti questi elementi concorrono a ridurre la presenza di difformità e difetti nei manufatti edilizi.

Un prodotto a regola d’arte, per essere soddisfacente, dovrà possedere determinati requisiti minimi e dovrà essere:

• efficiente,
  
• efficace,
  
• affidabile,
  
• funzionale e sicuro!

PER APPROFONDIRE LEGGI ANCHE
La regola dell’arte nella progettazione ed esecuzione delle opere di impermeabilizzazione
Una riflessione e un invito dell'autore a conoscere e applicare le normative e le linee guida/manuali tecnici di riferimento per progettare e realizzare di conseguenza interventi a regola d'arte.

Quali sono le principali cause che attualmente alimentano i contenziosi in Italia?

Secondo uno studio realizzato dall’Associazione delle imprese di impermeabilizzazione italiane (ASSIMP), il contenzioso in Italia si riferisce per circa il 50% ad opere di impermeabilizzazione.

Sempre secondo ASSIMP, le responsabilità accertate riguardanti il contenzioso nelle opere d’impermeabilizzazione, sono così ripartite:

Questo scenario è allarmante e fa riflettere: è necessaria ed urgente una presa di posizione seria da parte di tutte le figure che a vario titolo operano nel campo delle costruzioni, o concorrono a normare in tale ambito operativo.

Attualmente la UNI 11540 (Linee guida per la redazione e corretta attuazione del piano di manutenzione di coperture continue realizzate con membrane flessibili per impermeabilizzazioni) può essere vista come la regola dell’arte, nel campo delle impermeabilizzazioni dei sistemi di copertura; il punto 3.21 della norma definisce la “Regola dell’arte” come:” L’insieme delle tecniche considerate corrette dagli specialisti del settore per l’esecuzione di determinate lavorazioni del sistema di copertura”.

Come ci si orienta per determinare la regola dell'arte in edilizia?

Una nota alla UNI 11540 indica la seguente gerarchia:

• 1) Si parte principalmente dalla consultazione delle leggi dello stato, quando sono presenti;

• 2) Si consultano, se disponibili, le norme prodotte dagli enti di formazione (es. norme UNI), che rappresentano comunque un quadro di riferimento valido per verificare la regola dell’arte;

• 3) Qualora i riferimenti normativi non fossero presenti o fossero insufficienti, ci si può rifare anche alle Linee guida formulate da associazioni professionali o industriali; nel campo delle impermeabilizzazioni esiste il “Codice di pratica dell’IGLAE” (Istituto per la Garanzia dei Lavori Affini all’Edilizia), oppure ci si può orientare con il testo “Sistemi di impermeabilizzazione” di ASSIMP (Associazione delle Imprese di Impermeabilizzazione Italiane).

• 4) In via residuale, possono essere di supporto anche le guide elaborate dai singoli produttori, in quanto rappresentano le migliori regole dell’arte per l’applicazione dei materiali prodotti dalle stesse ditte produttrici.

Contenzioso per opere di impermeabilizzazione in copertura: un caso studio

Caso di studio tratto da attività peritali del Consulente Tecnico D’Ufficio, nell’ambito di un accertamento tecnico preventivo ex art.696 bis.

Alcuni professionisti tecnici si occupano anche di consulenze tecniche d’ufficio o di parte, nell’ambito di accertamenti tecnici preventivi ex art.696bis cpc.

Capita sempre più frequentemente di dover operare nell’abito di contenziosi civili, che nascono proprio a causa di problematiche infiltrative riconducibili a difetti dei sistemi impermeabili.

In alcuni casi si tratta di contenziosi tra condomini confinanti che discutono di problematiche sorte a seguito di lavori di ristrutturazione di lastrici solari, di falde di copertura oppure di giardini pensili.
In altri casi si tratta di contenziosi sorti tra privati e imprese che hanno eseguito dei lavori di ristrutturazione che comprendevano anche impermeabilizzazioni in fabbricati di varia natura.

A volte capita di operare in ambito stragiudiziale, ossia di aiutare le parti in contrasto a trovare una equa soluzione alle problematiche, prima ancora di procedere in ATP; si tratta di casi molto particolari, nei quali il professionista tecnico deve dimostrare di possedere competenze specifiche, oltre che spiccate capacità di mediazione.

In quest’ultima fattispecie, il professionista, se vi sono le condizioni, potrebbe essere in grado di evitare che le parti vadano in tribunale, con un risparmio notevole di costi di giustizia, tempi e stress per tutte le figure coinvolte.
Trovo interessante che sia possibile tramutare gli eventuali costi di un estenuante processo civile, direttamente in opere edili di correzione e risoluzione delle problematiche patologiche; per fare questo è fondamentale che venga correttamente individuata la correlazione diretta tra degrado e cause del degrado, e che vengano opportunamente pianificate le operazioni di risoluzione delle problematiche, con indicazione mirata di metodologie, tecniche, materiali, tempi e costi di esecuzione.

In un contesto operativo certo, le parti interessate saranno più propense a collaborare per il raggiungimento di un obiettivo comune. Questo atteggiamento, se applicato su larga scala, potrebbe essere una delle chiavi di volta per ridurre inutili costi per la giustizia, preservare il valore degli immobili, allungare la vita media utile degli stessi.

Verrà di seguito analizzato un caso di patologie edilizie riconducibili a fenomeni infiltrativi generati da lavori di impermeabilizzazione non eseguiti a regola d’arte; nell’analisi verranno individuate le criticità riscontrate in fase di Accertamento Tecnico Preventivo ex art.696 cpc.

Caso di studio: Infiltrazioni da un lastrico solare - contenzioso tra privati

Le problematiche oggetto di contenzioso riguardavano alcune patologie edilizie presenti nei soffitti e nelle pareti interne ed esterne di due appartamenti sovrapposti, disposti in una palazzina di due piani.

In occasione del sopralluogo in sito con le parti in causa, sono state riscontrate varie anomalie nel sistema di impermeabilizzazione del lastrico solare di copertura, ad uso comune.

La terrazza di copertura, del tipo praticabile, era stata impermeabilizzata con una guaina bituminosa del tipo ardesiato, posizionata “a vista”, ossia senza ulteriori strati di protezione ad essa sovrapposti. Da una analisi visiva sono state riscontrate le seguenti criticità:

1) Il massetto delle pendenze presentava dei punti critici con la presenza di fenomeni di ristagno delle acque meteoriche in copertura e la conseguente presenza di depositi costituiti da sabbie, polveri, fogliame e vegetazione spontanea;

2) I rotoli dell’elemento di tenuta erano stati applicati con un orientamento trasversale rispetto alla pendenza del massetto, favorendo dei fenomeni di ristagno delle acque meteoriche in corrispondenza dello spessore delle sormonte dei teli: questo particolare, se non curato a dovere, comporta il verificarsi di aree critiche in copertura, assimilabili a piccole dighe; il ristagno delle acque di pioggia in alcuni settori del manto di copertura era maggiormente problematico in presenza di cicli di gelo e disgelo, essendo l’immobile posizionato in una località a 750m slm;

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All'interno l'articolo continua con la trattazione di :
- Approccio metodologico d’indagine del CTU
- Analisi e descrizione delle problematiche riscontrate