Immobili in costruzione: una polizza decennale a beneficio dell’acquirente

Immobili in costruzione: una polizza decennale a beneficio dell’acquirente

Il Decreto del MISE n.154, entrato in vigore sul finire del 2022, ha approvato lo schema tipo di polizza indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente per l’assicurazione dell’immobile in costruzione, previsto dall’articolo 4 del decreto legislativo n. 122 del 20/06/2005.

Secondo l’art. 4 del decreto legislativo, il costruttore è obbligato a contrarre e a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà a pena di nullità del contratto, che può essere fatta valere solo dall'acquirente, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

Il Decreto n. 154 reca il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione nonché il relativo modello standard e inserisce tra le partite oggetto della copertura assicurativa, anche quelle che non riguardano direttamente gli eventi di crollo o rovina totale o parziale e gravi difetti costruttivi come la garanzia dell’involucro, delle impermeabilizzazioni delle coperture, delle pavimentazioni e rivestimenti interni e degli intonaci e rivestimenti esterni.

Il regolamento in oggetto consta di tre articoli e tre allegati A, B e C.

Allegato A e controllore tecnico

L’Allegato A -Schema tipo riporta lo schema a cui, con l’entrata in vigore del regolamento, dovrà essere conforme la polizza indennitaria decennale.

Le clausole dell’allegato A, con riferimento all’art. 1, comma 2 del decreto, costituiscono contenuto minimo della polizza assicurativa e possono essere modificate dalle parti solo in senso più favorevole per il beneficiario.
L’allegato A non solo definisce le partite oggetto della copertura assicurativa, ma fornisce indicazioni specifiche e puntuali sui soggetti deputati a svolgere l’attività di controllo tecnico.

In particolare il controllore tecnico, figura con cui si identifica ICMQ, è l’Organismo di Tipo A accreditato ai sensi della Norma UNI CEI EN ISO/IEC 17020 per le attività di ispezione durante la realizzazione degli immobili oggetto della polizza decennale postuma ai fini della riduzione dei rischi tecnici.

ICMQ, da oltre vent’anni, svolge tale attività avvalendosi di figure professionali con comprovata esperienza ai quali è affidata la pianificazione dell’attività di controllo sulla base delle specificità e criticità del progetto e del cantiere.

Infatti l’attività di controllo tecnico condotta da ICMQ si articola in due fasi, che possono essere consecutive o contemporanee, una relativa alla verifica del progetto, l’altra al controllo delle opere in corso di esecuzione ponendosi l’obiettivo di ridurre i rischi derivanti dalla non corretta progettazione ed esecuzione dell’opera attraverso:

• la verifica della conformità del progetto alle normative applicabili ed alle regole di buona tecnica costruttiva;
• la verifica della conformità dell’esecuzione delle opere ai documenti di progetto;
• la verifica di corrispondenza delle metodologie impiegate durante l’esecuzione alle norme di buona tecnica;
• il rilievo degli eventuali rischi che possono derivare da una cattiva esecuzione;
• il controllo, a campione, delle risultanze delle prove a carico dell’impresa esecutrice, disposte dalla direzione lavori, dal collaudatore, o comunque previste contrattualmente;
• verifica dell’adeguatezza dei materiali impiegati.

Allegati B e C

L’allegato B- Scheda Tecnica (art. 1, comma 5 del decreto), che il contraente e l’assicuratore devono sottoscrivere per procedere all’attivazione della copertura assicurativa, costituisce parte integrante dello schema tipo del DM e riporta dati e informazioni necessarie all’attivazione della copertura assicurativa.

La sottoscrizione della scheda tecnica costituisce atto formale di accettazione incondizionata di tutte le condizioni previste dallo schema tipo.

Infine l’allegato C -Attestazione di Conformità (art. 1 comma 3 del decreto) riguardante l’attestazione di conformità della polizza assicurativa allo schema tipo, approvato con il decreto, in cui viene anche indicato il nominativo del controllore tecnico, organismo di tipo A accreditato ai sensi della UNI CEI EN ISO/IEC 17020.

Campo di applicazione

Il Decreto n.154 si applica alle polizze indennitarie decennali, stipulate successivamente alla data della sua entrata in vigore, restando ferma la facoltà per il contraente di richiedere, con oneri a proprio carico, l’adeguamento della polizza assicurativa precedentemente stipulata, nel rispetto delle disposizioni normative vigenti e in conformità ai requisiti del decreto. Il contratto assicurativo andrà consegnato al rogito, momento in cui il contraente presenta copia della polizza e dell’Attestazione di conformità.

Infine il decreto dispone che l’assicuratore è tenuto a rilasciare copia dell’Attestazione di conformità direttamente al notaio rogante, qualora questo ne faccia richiesta.

Conclusioni

Il provvedimento normativo disciplina la polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente:

• standardizzando il contenuto della polizza assicurativa che i costruttori sono tenuti a stipulare al fine di stabilizzare il sistema delle garanzie predisposte dal legislatore,
• introducendo la necessità di un controllore tecnico, come ICMQ, Organismo di tipo A ai sensi della norma UNI CEI EN ISO/IEC 17020 per le attività di ispezione durante la realizzazione dell’opera al fine della riduzione dei rischi tecnici.

Cosa sapere sui controlli tecnici