Immobili ante 1967 regolari anche senza permesso: servono prove certe

La questione della regolarità degli immobili e delle opere edilizie ante 1967 anche senza permesso/autorizzazione è una delle più battute perché molti degli edifici italiani risalgono a tanti anni fa e, come ben sappiamo, la Legge Ponte (765/1967) in vigore dal 1° settembre 1967 ha rappresentato una sorta di spartiacque tra lo stato legittimo anche senza licenza o meno.

Di alcuni immobili abusivi risalenti nel tempo si è occupato di recente anche il Consiglio di Stato con la sentenza 1708/2025 del 27 febbraio, chiamato a pronunciarsi sul ricorso contro l'ordine di demolizione emanato da un comune.

1° settembre 1967: la data spartiacque

La parte appellante fa riferimento alla consulenza tecnica di parte depositata nel giudizio di primo grado riguardo la zonizzazione, e ritiene l'idoneità dell'aerofotogrammetria depositata in primo grado eseguita nell'anno 1964.

Insomma, secondo i ricorrenti, la demolizione sarebbe illegittima in quanto questi immobili risalgono a prima del 1° settembre 1967.

La legge, in tal senso, è chiara ma ne riepiloghiamo le regole:

• modificando l'art.31 della legge 1150/1942, l'art.10 della legge Ponte ha esteso dal 1° settembre 1967 l'obbligo di richiedere il permesso di costruire anche per le costruzioni realizzate fuori dai centri urbani;
• prima di tale data era possibile realizzare immobili e opere edilizie, fuori dai centri urbani, senza permesso/licenza edilizia.

Onere della prova e ribaltamento sul comune

Ma chi deve fornire documentazioni e prove a sussidio della risalenza dell'edificio a prima del 1° settembre 1967?

Il TAR ricorda che "l'onere della prova dell'ultimazione entro una certa data di un'opera edilizia abusiva, allo scopo di dimostrare che essa rientra fra quelle per le quali si può ottenere una sanatoria speciale ovvero fra quelle per cui non era richiesto un titolo ratione temporis, perché realizzate legittimamente senza titolo, incombe in linea generale sul privato a ciò interessato, unico soggetto ad essere nella disponibilità di documenti e di elementi di prova, in grado di dimostrare con ragionevole certezza l'epoca di realizzazione del manufatto".

Quindi: il privato deve presentare documentazioni, foto, mappe, aerofotogrammetrie dalle quali risulti con 'ragionevole certezza' la data di realizzazione dell'immobile/opera edilizia.

Come visto in altre sentenze della giurisprudenza amministrativa, se le prove sono convincenti l'onere si ribalta sul comune, il quale dovrà smentire i documenti per giustificare l'ordine demolitorio.

In definitiva, "grava esclusivamente sul privato l'onere della prova in ordine alla data della realizzazione dell'opera edilizia al fine di poter escludere al riguardo la necessità di rilascio del titolo edilizio per essere stata l'opera medesima realizzata secondo il regime originariamente previsto dall'art. 31, comma 1, L. 17 agosto 1942, n. 1150, ossia prima della novella introdotta dall'art. 10 della c.d. legge ponte, L. 6 agosto 1967, n. 765, tenuto conto che tale onere discende attualmente, in linea di principio, dagli artt. 63, comma 1, e 64, comma 1, c.p.a. in forza dei quali spetta al ricorrente l'onere della prova in ordine a circostanze che rientrano nella sua disponibilità" (cfr., da ultimo, Cons. Stato, sez. VI, 24 giugno 2024 n° 5547).

Abusi edilizi ante 1967: quando le prove evitano la demolizione

Laddove il privato porti a sostegno della propria tesi sulla realizzazione dell'intervento prima di una certa data elementi rilevanti e non equivoci (aerofotogrammetrie, dichiarazioni sostitutive di edificazione o altre certificazioni attestanti fatti che costituiscono circostanze importanti), il Comune è tenuto a valutarli debitamente.

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Documentazione e dichiarazioni sostitutive

In precedenza, il Consiglio di Stato ha affermato che la prova deve fondarsi su documentazione certa e univoca e comunque su elementi oggettivi, dovendosi, tra l’altro, negare qualsivoglia rilevanza a dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà o a semplici dichiarazioni rese da terzi.

Le aerofogrammetrie e le altre prove devono essere certe

Ma torniamo al 'nostro' caso: le aerofotogrammetrie prodotte dal ricorrente possono essere ritenute attendibili? Secondo il comune - e anche secondo TAR e, in ultimo, Consiglio di Stato - la risposta è negativa.

Infatti, l'aerofotogrammetria depositata non è sufficientemente decifrabile per provare l'esistenza del manufatto.

Ne consegue che parte appellante non ha provato che i manufatti risalirebbero ad epoca antecedente al 1967.

In definitiva, l'ordine di demolizione e ripristino è congruamente motivato proprio in relazione alla mancata prova della risalenza del tempo dell'opera, giudicata abusiva senza un titolo abilitativo di riferimento.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN ALLEGATO