Immobili abusivi: il rogito è salvo se c’è il titolo edilizio! La sentenza pilota

La sentenza n.8230/2019 della Cassazione a Sezioni Unite è una vera e propria pietra miliare in materia urbanistica e immobiliare: di fatto, rappresenta una mappa con la quale orientarsi in merito alla commercializzazione deglio immobili abusivi che ci si aspettava dallo scorso 30 luglio 2018.

Qualcuno l'ha già definita la sentenza pilota sui rogiti con abusi edilizi, che stabilisce quando la violazione è sostanziale per cui il rogito è nullo oppure quando la violazione è solo formale, per cui il rogito è salvo.

Commerciabilità degli immobili abusivi: i principi generali

Nella pronuncia si specifica che:

• l'edificio abusivo non è commerciabile solo se non esiste un titolo edilizio che ne abbia assentito la costruzione oppure se nel rogito venga falsamente dichiarato l’avvenuto rilascio di un titolo edilizio invero inesistente;
• se invece esiste un titolo edilizio e il manufatto è stato realizzato con variazioni (essenziali o non essenziali), l’edificio è commerciabile. Affinché il contratto di compravendita sia valido, è sufficiente che in esso siano menzionati gli estremi del titolo edilizio che ne ha assentito la costruzione.

Per la Corte Suprema, la tutela del sistema in generale deve essere assicurata dalle sanzioni che la normativa urbanistica commina per il caso della realizzazione di abusi edilizi: demolizione, ripristino della situazione anteriore all’abuso, sanzioni pecuniarie. Ad assicurare la tutela dell’acquirente dell’edificio abusivo "ci pensa" invece il Codice civile, che prevede rimedi per chi compra beni i quali presentino vizi o che non abbiano le qualità promesse o essenziali per il loro lusso.

Immobili abusivi: cosa rischia chi acquista? Come tutelarsi?

L'esempio è molto semplice - e può capitare a molti -: pensate di aver acquistato una casa è solo dopo aver firmato il contratto di compravendita notarile, di esservi resi conto che il precedente proprietario ha commesso un abuso edilizio.

Ovviamente neanche il notaio si era accorto dell’irregolarità urbanistica. Che succede? La vendita è valida o nulla? C'è un risarcimento per il danno subito

Per la Cassazione, in caso di vendita di un immobile abusivo:

• il fatto che il rogito notarile contenga la menzione del titolo urbanistico rende il contratto valido anche se le condizioni dell’immobile, in concreto, sono diverse dal predetto titolo proprio a causa della presenza dell’abuso;
• la menzione della licenza edilizia consente all’acquirente di verificare se il bene che sta per comprare è conforme o meno alla licenza stessa; gli dà cioè l’opportunità di accertare l’esistenza di abusi, per cui il contratto è valido.

Cio perché la funzione della menzione del titolo edilizio nell’atto di acquisto, menzione imposta dalla legge, non è vietare la "stipulazione di atti aventi a oggetto immobili abusivi al fine di renderli giuridicamente inutilizzabili", ma solo "la comunicazione di notizie e (…) la conoscenza di documenti". In definitiva, la menzione ha "valenza essenzialmente informativa" dell’acquirente in merito all’esistenza del titolo edilizio richiamato.

Quindi, in "presenza della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato".

Attenzione, però, perché l'abuso edilizio continua ad esistere, si 'tramanda' cioè da venditore ad acquirente. Per questo, sarà il compratore a decidere se intraprendere una causa contro il venditore e chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento (inadempimento costituito dalla mancata comunicazione preventiva dell’abuso) ed, eventualmente, anche il risarcimento del danno.

LA SENTENZA DELLA CASSAZIONE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF