Il valore immobiliare della classe energetica degli edifici

Qual è il ruolo della classe energetica nella capitalizzazione del prezzo delle abitazioni

Passato quasi in sordina, la ricerca sulla Capitalizzazione della classe energetica nel prezzo delle case, pubblicata sulla rivista Questioni di Economia e Finanza della Banca d’Italia (Michele Loberto, Alessandro Mistretta and Matteo Spuri, The capitalization of energy labels into houses prices. Evidence from Italy, Banca d’Italia, Questioni di Economia e Finanza Number 818, November, 2023 ) presenta una interessante prospettiva per chi opera nel Real Estate, le imprese del settore edile-immobiliare e i professionisti della certificazione energetica degli edifici.

L’oggetto della ricerca è semplice, intende indagare qual è il ruolo della classe energetica nella capitalizzazione del prezzo delle abitazioni. La capitalizzazione è “il processo per cui il risparmio si trasforma in capitale” (Treccani, Enciclopedia online).

A quasi 20 anni dalla prima pubblicazione del Dlgs 192/2005, a dieci dal consolidamento del quadro legislativo avvenuto nel 2015 (approvazione dei Decreti 26 giugno 2015 su requisiti minimi degli edifici e sull’attestazione della prestazione energetica degli edifici e nuove norme tecniche UNITS 11300) e in previsione della nuova EPDB IV la Direttiva sulla prestazione energetica degli edifici (la quale prevede un ulteriore step oltre il NZEB edifici a energia quasi zero, gli EQZ edifici a emissioni zero) l’effetto della classe energetica sul mercato immobiliare non può essere ignorato.

Mercato immobiliare: il contesto legato a cambiamenti climatici ed efficienza energetica 

L’articolo contestualizza l’attuale contesto legato al cambiamento climatico e alle politiche europee in materia di efficienza energetica nell’edilizia, con riferimento al caso italiano (Ecobonus e Superbonus 110).

Rimane ancora senza risposta l’effetto di tali azioni sulla capitalizzazione del prezzo delle abitazioni. La questione è cruciale per tre ragioni:

• primo, il quadro di riferimento per determinare i prezzi degli asset segue gli investimenti in efficienza energetica, pertanto il prezzo delle abitazioni cresce perché diminuiscono i ‘costi energetici futuri’;
• secondo le politiche pubbliche possono incentivare l’aggiornamento del mercato immobiliare e,
• terzo, le case continuano a rappresentare la più importante ricchezza delle famiglie e garanzia per i prestiti bancari.

Le variabili che determinano il prezzo delle abitazioni dipendono dalle caratteristiche dell’immobile (le “internalità” dimensioni, anno di costruzione, tipologia edilizia, etc.), la localizzazione (la “esternalità”, posizione, dotazione dei servizi, spazi e servizi pubblici, etc.) e la stima del contributo della classe energetica.

A chiosa della ricerca, si fa presente che la classe energetica riveste una doppia valenza: da un lato fornisce informazioni sui ‘costi energetici futuri’ e le principali caratteristiche del sistema edificio-impianto dell’immobile, dati tecnici in base ai quali è possibile effettuare valutazioni anche in termini di miglioramento della prestazione energetica. L’obbligo di inserire gli interventi di miglioramento della prestazione energetica è presente fin dalla prima Direttiva IV 2002/91/CE, e la nuova Direttiva EPBD IV introdurrà anche il passaporto energetico. Benché sintetici gli interventi di miglioramento costituiscono un - non abbastanza utilizzato - “grimaldello” per professionista e/o impresa per proporre interventi di miglioramento dell’efficienza dell’immobile.

Dall’altro lato la Classe Energetica, in particolare la Classe A4, costituisce un elemento di ‘marketing immobiliare’ di facile comprensione che rende l’immobile appetibile, tanto quanto altri aggettivi caratteristici del linguaggio degli annunci immobiliari, come” luminoso” “sostenibile” “posizione centrale “finiture di lusso, etc. Forse per questo il numero di edifici in Classe A è maggiore sul portale degli annunci immobiliari. La Classe A ha maggiore appeal.

La fonte dati della ricerca è il portale SIAPE curato da ENEA, anche se manchevole dei microdati, e il portale degli annunci di Immobiliare.it. Gli autori sottolineano che la difficoltà nella elaborazione dei dati è dovuto ai limiti dovuti alla possibilità di comparazione delle classi energetiche e la eterogeneità delle diverse zone climatiche italiane. I dati sono relativi al periodo gennaio 2018 dicembre 2022 per tutto il territorio nazionale escluso Trentino Alto Adige e Valle d’Aosta.

La ricerca sembra riferirsi alla sola Classe energetica che, nella legislazione italiana e regionale, è “mobile” e varia in base all’edificio di riferimento e alla località. Sarebbe interessante verificare la distribuzione rispetto al valore dell’indice EP in kWh/m²anno, valore che esprime l’effettiva prestazione energetica dell’immobile.

I risultati mostrano che la relazione tra prezzo della casa e efficienza energetica è positivamente monotona, ovvero all’aumentare dell’efficienza energetica (classe migliore) aumenta il prezzo. La differenza tra una abitazione in Classe G rispetto a una in Classe F è del 3%, valore che aumenta al 25% se confrontata con una Classe A.

La capitalizzazione varia in base alle zone climatiche e al territorio, la mappa con riportate le differenze di prezzo tra Classe G e Classe A mostra un’alta variabilità a livello provinciale, con maggiori differenze, anche oltre il 25%, nel Nord Italia, in particolare nelle province lombarde, piemontesi e del Friuli Venezia Giulia. L’articolo sottolinea che tali valutazioni risentono di un’alta dispersione dei dati, dell’assenza di microdati territoriali e della difficoltà di comparare le diverse località.

Inoltre, aggiungo come nota personale, la Classe Energetica può riferirsi a valori di indice EP diversi, forse per una valutazione termo-economica riferirsi alla prestazione in kWh/m²anno, invece che alla classe consentirebbe di eliminare parte della dispersione statistica dovuta alle caratteristiche dell’immobile o della zona climatica. Va detto che il mercato immobiliare ignora l’indice EP e l’etichetta della classe energetica è considerato il principale marker di riferimento per il Real Estate e per alcune politiche pubbliche (come il salto di classe richiesto dal Superbonus).

Gli autori sottolineano la necessità di conoscere l'indice di prestazione energetica EP per distinguere tra le diverse zone climatiche, in quanto potrebbero esserci differenza nelle preferenze dei proprietari immobiliari rispetto all'efficienza energetica. Questo non è una sorpresa perché un altro studio sempre della Banca d'Italia a cura di Crispino e Loberto (Marta Crispino, Michele Loberto, Do People pay attention to Climate Change? Evidence from Italy, 2023 in press) mostra un differente grado di attenzione al cambiamento climatico in Italia in base alle diverse provincie.

La relazione tra cambiamenti climatici e valore immobiliare è riportata in un altro studio della Banca d'Italia, sulla relazione tra alluvioni e immobili (Michele Loberto e Matteo Spuri, L'impatto del rischio di alluvione sulla ricchezza immobiliare in Italia, Banca d'Italia, Questioni di Economia e Finanza, Numero 768 – Maggio 2023) prima degli eventi alluvionali che hanno colpito la Romagna e la Toscana e che, molto probabilmente, modificheranno il mercato immobiliare locale. Lo studio fa riferimento alla perdita di annua attesa “Il principale indicatore per quantificare l’impatto economico del rischio di alluvione è la perdita annua attesa, che è data dal prodotto tra il valore delle attività esposte al rischio, la probabilità che si realizzi un evento alluvionale e la vulnerabilità di tali attività nel caso di alluvione” e stima che circa il 0,23 per cento della ricchezza abitativa (valore economico delle abitazione), valore che aumenta a 0,71 per cento per l’Emilia-Romagna.

In conclusione, la Classe Energetica, nonostante i suoi limiti, è un indicatore in grado di influenzare il mercato immobiliare.