Il valore del BIM : il facility manager e il ciclo di vita dell'edificio

Nel passato, l'unico modo in cui nel nostro paese si pensava di "poter gestire" un edificio era quello di affidarsi a un amministratore di condominio ... più o meno onesto.

Sempre negli stessi anni, soprattutto in altri paesi, ci si è resi conto quanto fosse invece importante la gestione reale dell'immobile, ossia della manutenzione ordinaria e straordinaria, dell'aggionamento della componentistica, fino ad arrivare al fine ciclo, e l'eventuale rigenerazione. Sono nati così programmi di manutenzione, codici prodotto, e una nuova professione, chiamata facility manager.

Gli "Owners" hanno investito in questi anni tempo prezioso registrando e monitorando tutti i dati connessi con la gestione e la manutenzione degli edifici, dovendo spesso combattere con un broblema che nasceva alla fonte: la conoscenza delle informazioni di partenza. Ecco perchè l'introduzione del BIM -  Building Information Modeling - è stato giudicato molto favorevolmente sia dai facility manager che dalle società immobiliari, potendo trarre da questa innovazione alcuni benefici sostanziali:

• controllo completo del progetto e della fase di realizzazione, con abbattimento dei costi, delle varianti in corso d'opera, errori, tempi di costruzioni
• conoscenza profonda dell'edificio, e quindi possibilità di quali variabili tenere sotto controllo, e possibilità di poter valutare eventuali variazioni
• informazioni di base utili per poter progettare interventi di miglioramento
• circolo virtuoso: se un edificio progettato secondo alcuni modelli non risponde alle prestazioni attese è possibile individuare le cause, intervinire più facilmente sull'edificio esistente e tenerne conto per nuovi progetti e nuovi modelli.

Quest'ultimo punto fa intuire che con il BIM il Facility Manager diventi uno dei soggetti che devono essere coinvolti nella fase di progettazione. Vediamo come.

Fase uno: Progettazione e costruzione

Durante la progettazione i facility manager possono interagire nella progettazione non solo nella scelta dei materiali e dell'impiantistica (per ridurre poi i costi di manutenzione) ma anche nella pianificazione degli spazi e dell'arredamento. In sostanza, ancor prima di inaugurare l'edificio è possibile definire ogni particolare ottimizzando un numero infinito di parametri: i flussi delle persone negli spazi, le dispersioni termiche, la fruibilità degli ambienti, l'ottimizzazione degli arredamenti, il posizionamento delle placche della luce in funzione dell'uso di ogni stanza, ... Sembrano banalità ma effettivamente, sfruttando l'interoperabilità del BIM e le potenzialità di moderni strumenti di progettazione si può arrivare a una significativa riduzione dei costi di costruzione, dove per costruzione non si intende solo il costo del mattone e del cemento armato. All'interno del modello, le varie discipline interfandosi e intersecandosi sono in grado di rilevare gli scontri che sono costosi da riparare sul luogo di lavoro. Inoltre il BIM consente ai progettisti e gestori di impianti di esplorare con facilità le opzioni di design e confrontare le diverse opzioni ambientali o di sostenibilità che possono influenzare i costi a lungo termine della gestione dell'edificio e tutto questo pone le basi perchè il modello possa diventare "la fonte informativa" per l'uso post-costruzione della struttura.

Fase due: Manutenzione

Come anticipato nelle premesse il valore più grande che i proprietari immobiliari e i facilty manager possono ottenere dal BIM sta proprio nella disponibilità di un elenco di risorse e requisiti di manutenzione dei beni. Quando è impostato correttamente, i facility manager possono importare dati dal modello di costruzione per ottenere, per esempio:

• la marca, modello e programma di manutenzione di ogni singola attrezzatura e quindi anche dopo molti anni poter intervenire in modo mirato.
• la gestione delle scadenze delle garanzie, e in tal modo poter gestire interventi di manutenzione straordinaria
• intervenire tempestivamente in caso di incidente, per esempio se a causa di un fulmine non funzionano più alcune componenti dell'edificio e altre

Fase tre: Ristrutturazione

Durante eventuali lavori di ristrutturazione, il possesso di accurati modelli "as-built"  è fondamentale sia per progettare gli interventi che per eseguirli. Si pensi per esempio alla conoscenza dettagliata del passaggio di tutta l'impiantistica all'interno dei massetti e delle pareti. Un risparmio già sensibile dove la documentazioni oggi è disponibile in formato cartaceo o comunque bidimensionale, ma che diventa notevole se si confronta con la situazione italiana dove è l'applicatore che di fatto decide dove far passare le tracce.

Avere un modello informativo consente al facility managere e ai professionisti coinvolti di studiare l'impatto delle nuove soluzioni per l'edificio nel suo complesso. Ad esempio, quando si pianifica di sostituire le finestre, è possibile grazie al BIM prevedere l'impatto di diversi prodotti sia dal punto di vista architettonico che dell'efficienza energetica anocr prima di aver ordinato i nuovi serramenti.

E come sudddetto ancora più importante è la capacità di poter confrontare le stime attese con i risultati ottenuti: posizionare dei filtri alle finestre per la luve UV ha fatto effettivamente risparmiare il 30 per cento dei costi di energia come si prevedeva ?  Qual è il costo aggiunto dell'involucro edilizio rispetto ai benefici ottenuti ? - è valsa la pena sostenere la spesa? Con un modello BIM ricco di dati, un facility manager sarà in grado di monitorare la realtà contro previsione e ne riferisce al proprietario per quanto riguarda costi reali per tutta la durata della costruzione.

Per queste ragioni, quando in un edificio manca l'uso BIM, è opportuno considerarne la creazione di uno. Ci sono molti strumenti a disposizione per catturare le condizioni esistenti - di metodi di rilevamento tradizionali ai laser scanner ad alta definizione e attrezzature per la fotogrammetria. "Catturare la realtà" per un progetto interno o esterno consente alle organizzazioni di raccogliere un sacco di dati e informazioni, che potranno poi essere utilizzate per creare un modello e, da quel modello, proporre modifiche.

Fase quattro: Fine della vita

Decidere se ristrutturare o demolire e ricostruire è una valutazione estremamente difficile. Il BIM può consentire stime più accurate dei costi sia per spese in conto capitale e le spese operative, in modo da consentire ai professionisti di poter valutare la scelta ottimale.

Questi sono solo alcuni esempi di come, durante tutte le fasi del ciclo di vita di un edificio, i facility manager possano beneficiare della presenza del BIM. Integrando le informazioni dal modello dell'edificio proprietari e gestori possono risparmiare tempo, denaro e prolungare la vita di un edificio.