Il sottoscala del condominio è parte comune fino a prova contraria

Il sottoscala condominiale è opera comune (parte comune del condominio) e, quindi, i condomini non possono utilizzarlo per installare alcuna opera edilizia, a meno di provare la destinazione ad uso esclusivo del bene.

Lo ha affermato il Tribunale di Torino con la sentenza 4309 dello scorso 31 ottobre 2023, che ha dato ragione al condominio in una controversia con alcuni condòmini, che avevano realizzato delle opere edilizie nel sottoscala condominiale, tra le quali un servizio igienico.

Il sottoscala del contendere

Il condominio ha contestato ai convenuti di aver occupato abusivamente una parte comune dello stabile, consistente nel fondo scala e nel sottoscala condominiale siti al piano seminterrato, erigendovi, al momento dell'acquisto del loro immobile (2012), un locale bagno con relativi servizi igienici ed annettendolo al subalterno da loro acquistato.

I conòmini hanno contestato la natura condominiale della porzione, affermando, inoltre, di non aver posto in essere alcuna opera e di aver acquistato l'immobile nel 2012 già nello stato di fatto descritto dal Condominio, rappresentando infine come il muro che divide l'unità immobiliare di loro proprietà esclusiva dal vano scala condominiale fosse già stato eretto nel 1954.

Il sottoscala condominiale è parte comune fino a prova contraria

Niente da fare: per il Giudice, il condominio ha correttamente, invocato la presunzione di condominialità, ex art. 1117 c.c., della porzione di vano scala e sottoscala oggetto di contenzioso.

Come affermato in numerose pronunce, tanto di merito, quanto di legittimità, la presunzione di condominialità sancita dall'art.1117 c.c. opera per il solo fatto che il bene sia idoneo ad un uso collettivo, con onere della prova contraria a carico della parte che abbia interesse a vincere la predetta presunzione (cfr. ancora di recente Corte App. Roma, sez. VIII, 03/03/2023, n. 1562); è cioè consolidato il principio secondo cui "l'appartenenza di un bene al novero di quelli indicati all' art. 1117 c.c. non va dimostrata, essendo sufficiente, per presumere la natura condominiale, che il bene abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento comunitario e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente e funzionalmente, con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli in un rapporto di accessorietà, laddove invece spetta al condomino che afferma la proprietà esclusiva darne la prova a mezzo di titolo contrario".

Destinazione ad uso particolare e attitudine al servizio e godimento collettivo

Il Giudice piemontese evidenzia inoltre che nella fattispecie non può certo ritenersi che la destinazione ad uso particolare cui è attualmente adibita la porzione di area in contestazione (servizio igienico annesso alla proprietà dei convenuti) escluda ab origine che essa rientrasse tra le cose comuni condominiali ex art. 1117 c.c..

Come infatti affermato dalla Cassazione (Sez. Unite 3310/2019), "per tutelare la proprietà di un bene comune, ex art. 1117 cod. civ. non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condòmini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova".

La natura comune o personale di un bene in condominio non può desumersi, dunque, dall'uso che di tale bene ne abbia eventualmente fatto il singolo condomino in via esclusiva, bensì dall'attitudine astratta, oggettiva e originaria del bene ad essere posto al servizio della cosa comune.

Nella 'nostro' caso vari elementi inducono a ritenere che la porzione di area in contestazione non fosse strutturalmente e ab origine destinata al servizio esclusivo dell'immobile dei convenuti.

Con riferimento proprio all'ipotesi del sottoscala, la Suprema Corte ha affermato come esso rientri tra le parti comuni dell'edificio condominiale, ex art. 1117 c.c., in quanto proiezione delle scale, con la conseguenza che incombe a chi rivendichi l'acquisto uti singuli di detta porzione di immobile l'onere di provare che questa venne avocata a sé dal venditore col primo atto di frazionamento (Cass. n. 22442/2019).

Vano scala ad utilizzo di un singolo appartamento in condominio: è parte comune o no?

Il vano scala è parte comune condominiale, in quanto si tratta di bene che, salvo che per le sue caratteristiche strutturali, risulti destinato oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, rientra tra le parti comuni dell'edificio.

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Mancano le prove di destinazione ad uso esclusivo del sottoscala

Nel caso in esame, i convenuti si sono limitati a fornire il proprio atto di acquisto ed alcuni degli atti di provenienza precedenti, ma non hanno prodotto l'atto costitutivo del Condominio, necessario al fine di provare la destinazione ad uso esclusivo del sottoscala.

E' quindi ininfluente il fatto che possano non essere stati i convenuti ad erigere il muro (come invece sostenuto dall'attore) e che l'immobile acquistato si trovasse nel medesimo stato di fatto già da diversi decenni, posto che per paralizzare la domanda di rilascio formulata dal Condominio i convenuti, che non hanno contestato il loro utilizzo della porzione, avrebbero dovuto fornire il titolo originario di costituzione del Condominio, contenente l'esclusione dell'area dai beni comuni, o provarne l'intervenuto acquisto per usucapione.

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