Il parere della Commissione edilizia è obbligatorio per il condono edilizio?

Condono edilizio: regolarizzazione o incentivo all'abusivismo?

Il condono edilizio è una procedura con la quale si vanno a regolarizzare edifici o interventi realizzati in modo illegittimo, ovvero senza le necessarie autorizzazioni o in violazione delle normative edilizie e urbanistiche in vigore.

Con il condono si evitano le sanzioni amministrative e penali, sanando le irregolarità commesse, a fronte del pagamento di una somma, chiamata oblazione, e della regolarizzazione della documentazione richiesta.

In sintesi, il condono edilizio permette di far emergere situazioni irregolari, consentendo allo Stato di ottenere entrate straordinarie, mentre per gli utenti risulta essere un’occasione per regolarizzare le loro proprietà. Tuttavia, i condoni suscitano spesso controversie, in quanto alcuni li considerano un incentivo all’abusivismo, compromettendo la pianificazione urbanistica e la salvaguardia del territorio. Non a caso c'è chi sostiene che il condono favorisca chi ha agito illegalmente, mentre chi ha rispettato le normative non riceve alcun tipo di beneficio.

Inoltre, spesso la regolarizzazione non ha rispettato completamente gli standard di sicurezza, ecologia e rispetto dell'ambiente.

Il condono edilizio è stato istituito attraverso l’introduzione di leggi specifiche con caratteristiche differenti:

• la legge n. 47/1985 è stata la prima legge sul condono edilizio, applicabile alle opere abusive realizzate fino al 1° ottobre 1983;
• la legge n. 724/1994, seconda legge, che ha consentito la regolarizzazione degli abusi edilizi commessi fino al 31 dicembre 1993;
• il Decreto-Legge n. 269/2003 (convertito in Legge n. 326/2003) che si riferisce agli abusi edilizi realizzati entro il 31 marzo 2003.

A chiarire se il parere della Commissione edilizia sia o meno obbligatorio ai fini del condono edilizio è la sentenza del Consiglio di Stato n. 954/2025.

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Superamento dei limiti di volumetria: una questione di non condonabilità

L’oggetto della sentenza riguarda un provvedimento emesso dal Comune di Bagno a Ripoli in seguito alla realizzazione di un ampliamento senza titolo edilizio di un annesso agricolo di proprietà dell'appellante. Da un sopralluogo effettuato dalla Polizia Municipale nel 2004 veniva accertata appunto la presenza di un ampliamento non autorizzato, consistente in un manufatto in legno e materiale coibentato, con una superficie di circa 72 m², posizionato sopra una base in calcestruzzo. In aggiunta, erano stati riscontrati altri manufatti non autorizzati, tra cui una struttura in lamiera adibita a deposito, tettoie e altre strutture ausiliarie.

A seguito di un’ordinanza di sospensione e successivo provvedimento di demolizione, l'appellante aveva fatto richiesta di sanatoria per gli interventi edilizi, invocando il condono previsto dalla normativa nazionale, ai sensi del D.L. 269/2003, e della legge regionale toscana n. 53/2004. Tuttavia, la domanda è stata respinta dal Comune di Bagno a Ripoli con ordinanza n. 204 del 7 maggio 2008, motivando il diniego con il superamento del limite volumetrico consentito e il contrasto con la normativa regionale.

L'appellante ha impugnato tale diniego ritenendo che sia stata violata la legge regionale 53/2004 e che, inoltre, vi sia stata un'erronea applicazione delle normative in materia di interventi edilizi. Il TAR Toscana, dal canto suo, esaminati gli incartamenti ha respinto il ricorso.

Il ricorrente ha quindi promosso appello al Consiglio di Stato, chiedendo l'annullamento della sentenza del TAR e l'annullamento dell'atto impugnato. In particolare, si contesta la mancanza di acquisizione del parere della Commissione edilizia e l’erronea qualificazione degli interventi come nuova costruzione piuttosto che ristrutturazione edilizia.

Il Consiglio di Stato ha rigettato i motivi dell’appello stabilendo che il parere della Commissione edilizia non è obbligatorio ai fini del condono edilizio. Infatti, secondo la consolidata giurisprudenza, il procedimento di condono edilizio, essendo di natura speciale rispetto a quello ordinario di concessione edilizia, non richiede il parere della Commissione edilizia, il quale può essere richiesto solo in via facoltativa.

Nella sentenza è infatti ribadito che, “tenuto conto della specialità del procedimento di condono edilizio rispetto all'ordinario procedimento di rilascio della concessione edilizia, nonché dell'assenza di una specifica previsione in ordine alla sua necessità, deve ritenersi che ai fini del rilascio della concessione edilizia in sanatoria non sia obbligatorio il parere della commissione edilizia, ma esso, al più, sia facoltativo” (C.d.S, V, 4.10.2007, n. 5153).”

Il Collegio ha sottolineato come tale omissione fisse legittima, soprattutto quando la decisione amministrativa è fondata su elementi fattuali, come il superamento dei limiti di volumetria previsti dalla legge. Infatti, relativamente alla qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia e non nuova costruzione, il Consiglio di Stato ha ribadito che la questione centrale è il superamento del limite del 30% di aumento della volumetria, che rende l'intervento non sanabile, anche se qualificato come ristrutturazione. In base all’art. 2 lettera C) della L.R. Toscana 53/04, di fatti, un ampliamento superiore al 30% della volumetria originaria non è condonabile.

Alla luce delle considerazioni esposte, il Consiglio di Stato ha ritenuto infondato l'appello, confermando la legittimità del diniego di condono e dell’ordine di demolizione dei manufatti abusivi.

La Sentenza del Consiglio di Stato n. 954/2025 è disponibile in allegato.