Il pagamento degli oneri di oblazione non svincola dal completamento dei lavori

Oneri di oblazione: strumento di regolarizzazione per l'abusivismo edilizio

Quando si affrontano problematiche di abusivismo molto spesso ci si deve confrontare con gli oneri di oblazione, questi sono dei pagamenti che un cittadino o un'impresa deve saldare per regolarizzare una costruzione o un intervento edilizio realizzato in violazione delle normative urbanistiche ed edilizie. Questi oneri sono previsti nell'ambito di procedimenti di sanatoria edilizia, disciplinati dal Testo Unico dell’Edilizia (DM 380/2001 e ss.mm.ii.) e dalle varie leggi sul condono edilizio.

Lo scopo principale degli oneri di oblazione è:

• regolarizzazione di opere edilizie realizzate senza permessi o in difformità a essi;
• compensare, almeno in parte, il danno urbanistico o ambientale causato dall'abuso.

L’oblazione per l'abusivismo edilizio è regolata dall'art. 36-bis del DLGS 380/2001, come integrato dal Decreto Salva Casa. Nello specifico la normativa stabilisce che l'importo dell'oblazione sia calcolato in relazione al valore dell'opera abusiva e alla superficie occupata. Di solito, il costo dell'oblazione risulta inferiore a quello delle sanzioni penali e delle spese necessarie per la demolizione dell'opera abusiva, ciò rende l'oblazione un'opzione vantaggiosa per chi si trova in tali circostanze, pur comportando comunque un onere economico.

A tal proposito, infatti, il comma 5 del suddetto art.36-bis esprime testualmente che «Il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono subordinati al pagamento, a titolo di oblazione, di un importo:

• a) pari al doppio del contributo di costruzione ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, determinato in misura pari a quella prevista dall’articolo 16, incrementato del 20 per cento in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, nelle ipotesi di cui all’articolo 34, e in caso di variazioni essenziali ai sensi dell’articolo 32. Non si applica l’incremento del 20 per cento nei casi in cui l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda;
  
• b) pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro ove l’intervento sia eseguito in assenza della segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa, nei casi di cui all’articolo 37, e in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.»

Per richiedere l'oblazione per abusivismo edilizio, è necessario:

• presentare una domanda al comune di competenza;
•  allegare la documentazione necessaria.

Una volta che la richiesta è stata accettata, si dovrà versare l'importo stabilito entro i termini fissati.

Il mancato pagamento può comportare il rigetto dell'istanza di sanatoria e il ripristino dello stato dei luoghi con la demolizione dell’opera. Di contro, il pagamento degli oneri di oblazione, unito alla verifica di conformità dell'opera alle normative vigenti, consente di regolarizzare l'intervento edilizio.

Tuttavia non si deve pensare che il pagamento sani automaticamente tutte le violazioni, ad esempio quelle paesaggistiche o vincolistiche. Infatti, in quest’ultima casistica occorre richiedere autorizzazioni specifiche, come ad esempio permessi obbligatori rilasciati da parte degli enti preposti a garantire la compatibilità dell'opera con i vincoli normativi e di tutela.

Le autorizzazioni specifiche dipendono dal tipo di vincolo e sono rilasciate da enti competenti come:

•  soprintendenza ai beni culturali e paesaggistici (per i vincoli paesaggistici e storico-artistici);
• regioni o autorità di Bacino (per i vincoli idrogeologici);
• comuni o altre autorità locali (per vincoli urbanistici).

Si precisi che gli oneri di oblazione non vanno confusi con gli oneri di urbanizzazione in quanto quest’ultimi si differenziano dai primi perché:

• gli oneri di oblazione riguardano il pagamento per sanare abusi edilizi;
• gli oneri di urbanizzazione sono invece contributi che i cittadini devono versare al comune quando intendono realizzare interventi che comportino una trasformazione del territorio.

A precisare come il pagamento degli oneri di oblazione non svincoli dal rispetto dei termini relativi all’ultimazione dei lavori è la sentenza del Tar Lazio n. 18521/2024.

Il condono edilizio e il rispetto delle tempistiche

La sentenza n. 18521/2024 del Tar per il Lazio ha fatto luce su un caso di rigetto di istanze di condono edilizio presentate nel 2004 per un immobile situato a Ronciglione.

Il ricorrente, titolare di una concessione edilizia rilasciata nel 2001 per la costruzione di un fabbricato rurale, aveva presentato due istanze di condono edilizio in corso d’opera, la prima per le modifiche architettoniche rispetto al titolo abilitativo e successivamente la seconda per richiedere il cambio di destinazione d’uso da rurale a residenziale. La domanda è stata accompagnata dal pagamento degli oneri concessori e di oblazione. Tuttavia, le istanze sono state rigettate dal Comune di Ronciglione nel 2017 in quanto non era avvenuto il completamento delle opere entro la data limite del 31 marzo 2003.

Il Tar Lazio ha analizzato i diversi aspetti del ricorso, concentrandosi in particolare sulla rilevanza del pagamento degli oneri di oblazione. Nel caso in esame, sebbene il ricorrente abbia adempiuto a tale obbligo, il Tar ha evidenziato che il pagamento non esonera dall'onere di dimostrare che le opere siano state completate entro il termine previsto dalla legge, infatti ai fini della sanatoria, le opere abusive dovevano risultare ultimate entro il 31 marzo 2003. Il Tar ha ribadito che il completamento va dimostrato con prove concrete, come documentazione fotografica o perizie tecniche, onere che spetta al richiedente. Nel caso specifico, il Comune ha prodotto un verbale di sopralluogo del 2004, da cui risultava che i lavori erano ancora in corso e ben lontani dall’essere completati.

Il ricorrente ha poi contestato la tardività del diniego, adottato ben 12 anni dopo la presentazione delle istanze di condono, ma il Tar ha chiarito che non esiste un termine perentorio per la definizione delle istanze di condono e che l’azione amministrativa non è soggetta a prescrizione, data la natura pubblicistica del potere esercitato.

Il pagamento dell’oblazione, pur necessario, non è sufficiente a garantire l’accoglimento della domanda, soprattutto in presenza di documentazione incompleta e in assenza dei requisiti normativi inerenti alla data di ultimazione delle opere. Inadempienze, quest’ultime, che sono imprescindibili per il rilascio del titolo abilitativo allorché in sanatoria.

La sentenza del Tar Lazio mette in evidenza l'importanza degli oneri di oblazione come elemento cardine nelle istanze di condono edilizio, sottolineando anche che tali oneri non possano supplire alla mancanza dei requisiti sostanziali, quali il rispetto delle tempistiche di completamento delle opere abusive.

LA SENTENZA DEL TAR LAZIO n. 18521/2024 È SCARICABILE IN ALLEGATO.