Il nuovo stato legittimo: analisi ragionata delle modifiche introdotte dal Salva Casa

Stato legittimo: cos’è

Lo stato legittimo è costituito da una serie di documenti e dichiarazioni che attestano che un immobile risulta conforme ai progetti approvati e alle varie norme vigenti. In pratica un immobile se è nello stato legittimo, non presenta abusi edilizi.

Lo stato legittimo è un requisito essenziale per eseguire nuovi interventi edilizi sull'immobile, beneficiare delle detrazioni fiscali e concludere compravendite.

Stato legittimo: perché intervenire

Secondo quanto dichiarato recentemente dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, circa l’80% degli immobili sul territorio italiano non si trova nello stato legittimo. Ecco, quindi, l’intervento di urgenza – il DL 69/2024 – che prova a semplificare una serie di condizioni, anche per sbloccare il mercato immobiliare fortemente paralizzato a causa dell’impossibilità di sanare abusi edilizi.

Il DL 69/2024 interviene sul DPR 380/2001: tra i vari articoli ritoccati spicca il 9-bis, relativo allo stato legittimo dell’immobile.

LEGGI ANCHE: Decreto Salva Casa: riepilogo di tutte le modifiche al Testo Unico Edilizia

Come cambia lo stato legittimo: ”e/o” dell’art. 9-bis

Il concetto di stato legittimo è stato introdotto per la prima volta nel testo unico dell’edilizia dal decreto semplificazioni (DL 76/2020); in particolare, la definizione è stata inserita nell’articolo 9-bis, comma 1-bis del DPR 380/2001.

Prima di allora la giustizia amministrativa aveva ampiamente trattato tale questione, ma solo nel 2020 il legislatore ha ripreso il principio ampiamente consolidato in giurisprudenza, dandogli una forma coerente con l’attuale ordinamento.

Per capire appieno le nuove modifiche, dobbiamo analizzare attentamente la definizione di stato legittimo prima e dopo l’intervento del Salva casa.

Vecchia definizione di stato legittimo

Prima del Salva casa, l’art. 9 -bis al comma 1-bis prevedeva che:

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. […]

In pratica, fino al 29 maggio del 2024, lo stato legittimo era quello definito dall’insieme di questi documenti:

1. titolo originario (licenza, concessione o permesso) che ha consentito la realizzazione dell’intero immobile o che ne ha legittimato l’esistenza (titolo in sanatoria);
2. ogni titolo successivo relativo a interventi su intero immobile (o singola u.i.);
   
3. ogni titolo successivo relativo a interventi parziali intero immobile (o singola u.i.).

La mancanza anche di uno solo dei titoli sopra citati non consentiva di attestare lo stato legittimo.

Nuova definizione di stato legittimo (DL 69/2024)

Il DL 69/2024 ha modificato il comma 1-bis dell’art. 9-bis del DPR 380/2001.

La nuova formulazione stabilisce che:

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare l’intero immobile o l’intera unità immobiliare rilasciato all'esito di un procedimento idoneo a verificare l'esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle previsioni di cui agli articoli 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare concorre, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all'articolo 34-bis.

Dal 30 maggio, per attestare lo stato legittimo, dunque, non occorrono più tutti i documenti di cui ai punti 1, 2 e 3, ma 1 oppure 2 e 3:

1. titolo originario (licenza, concessione o permesso) che ha consentito la realizzazione dell’intero immobile o che ne ha legittimato l’esistenza (titolo in sanatoria); oppure:
2. ogni titolo successivo relativo a interventi su intero immobile (o singola u.i.); e:
3. ogni titolo successivo relativo a interventi parziali intero immobile (o singola u.i.).

Pertanto, per dichiarare lo stato legittimo dell’immobile è sufficiente rifarsi alternativamente al titolo abilitativo che ha previsto la costruzione (o la regolarizzazione in sanatoria) o a quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio totale, più tutti i titoli successivi per interventi parziali.

LEGGI ANCHE Decreto Salva Casa: i titoli abilitativi per dimostrare lo stato legittimo dell'immobile
Anche il procedimento per la regolarizzazione delle parziali difformità, sanabili con il Decreto Salva Casa pagando un'ammenda pecuniaria, potrà contribuire - tramite l'accertamento di conformità - a dimostrare lo stato legittimo dell'immobile.

Esempio pratico di stato legittimo

Proviamo a chiarire facendo un esempio pratico di attestazione dello stato legittimo.

L’ipotesi è quella di un condominio costituito da 10 unità immobiliari.
Il tecnico procede ad effettuare un rilievo accurato dello stato di fatto (ipotizziamo ad esempio una nuvola di punti acquisita con le tecnologie più attuali, ad es. un laser scanner).

Procede ad acquisire tutta la documentazione relativa all’intero immobile e alle singole u.i. (es. reperimento titoli condominiali dall’amministratore, accesso agli atti presso il comune che ha rilasciato i vari titoli, ricerche varie).

La situazione storica ricostruita è la seguente:

1. titolo che ha consentito la realizzazione dell’intero immobile: licenza edilizia del 1970
2. titolo che riguarda un intervento edilizio sull’intero immobile: SCIA del 2018 per lavori di riqualificazione energetica e sismica
3. titolo che riguarda l’unità immobiliare n. 3 subalterno 5 del signor Rossi: CILA del 2022 per lavori di manutenzione straordinaria sulla singola u.i.

Il tecnico confronta lo stato di fatto con quanto derivante dalla documentazione di cui al punto 3, 2 e 1, ricostruendo le variazioni tra i diversi titoli.

Procede a dichiarare eventuali tolleranze costruttive ed esecutive.

Se lo stato di fatto, anche considerate le tolleranze costruttive ed esecutive, risulta conforme a quanto risultante dalla documentazione, l’immobile è nel suo stato legittimo.

Secondo le modifiche previste dal Salva Casa, qualora non fosse disponibile la documentazione di cui al punto 1, sarebbe sufficiente quella al punto 2 se rilasciata all'esito di un procedimento idoneo a verificarne l'esistenza.

Quindi, nel caso in oggetto, se la licenza edilizia non fosse disponibile, sarebbe sufficiente la SCIA successiva relativa all’intero immobile, in quanto per la presentazione della SCIA è già necessario attestate l’esistenza del titolo originario (vedi modello SCIA nazionale).

Stato legittimo e ultimo intervento

Ad un’attenta lettura della nuova norma si intuisce, però, che l’"ultimo intervento" per sostituirsi a quello originario non va inteso sic et simpliciter, ma deve essere rilasciato all'esito di un procedimento idoneo a verificare l'esistenza del titolo abilitativo originario.

La norma specifica, inoltre, che sono ricompresi i titoli rilasciati o formati in applicazione delle previsioni di cui agli articoli 36, 36-bis e 38.

Entrando nello specifico, i titoli idonei sono:

• permesso di costruire in sanatoria con doppia conformità (art. 36);
  
• permesso di costruire in sanatoria o SCIA in sanatoria con singola conformità urbanistica al momento della richiesta e conformità edilizia al tempo della realizzazione (art. 36-bis);
• sanzione pecuniaria conseguente ad annullamento del permesso di costruire che realizza gli effetti del permesso di costruire in sanatoria (art. 38).

Inoltre, alla determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare concorre il pagamento delle sanzioni previste da:

• art. 33: fiscalizzazione dell’abuso per interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità, con sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile per abitazioni e al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile non residenziale, determinato a cura dell’agenzia del territorio;
  
• art. 34: fiscalizzazione dell’abuso per interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire con sanzione pecuniaria pari al triplo dell’aumento di valore dell’immobile per abitazioni e al triplo del valore venale dell’immobile per altri usi, determinato a cura dell’agenzia del territorio;
  art. 37: interventi realizzati senza SCIA commi 1, 3, 4, 5 e 6, purché su immobili comunque non sottoposti a vincolo;
  
• art. 34-bis: dichiarazione che l’intervento rientra nelle tolleranze costruttive.

...continua la lettura nel PDF.

L'indice dell'articolo:

• Stato legittimo: cos’è
• Stato legittimo: perché intervenire
• Come cambia lo stato legittimo: ”e/o” dell’art. 9-bis
• Vecchia definizione di stato legittimo
• Nuova definizione di stato legittimo (DL 69/2024)
• Esempio pratico di stato legittimo
• Stato legittimo e ultimo intervento
• Stato legittimo immobili ante 67 o 42
• Stato legittimo e relazione illustrativa
• Perché semplificare l’attestazione di stato legittimo immobile
• Le tolleranze che impattano sullo stato legittimo immobile
• Tolleranze costruttive
• Tolleranze esecutive
• Alcune riflessioni e dubbi sul nuovo stato legittimo
  
• DISCLAIMER