Il nuovo regime per la sanatoria edilizia ex art. 36 BIS del TUE in area sottoposta a vincolo paesaggistico

In cosa consiste il concetto di vincolo paesaggistico?

Con la conversione in legge del Decreto “Salva Casa”, il regime della sanatoria edilizia ha subito una importante modifica per semplificare il processo di accertamento di conformità in zone sottoposte a vincoli paesaggistici, vincoli che interessano circa la metà del patrimonio edilizio italiano. In queste zone infatti, non era possibile effettuare modifiche anche se entro i limiti delle variazioni essenziali. È possibile vedere il video dell’analisi dell’Avv. Di Leo alla fine dell’articolo.

Il concetto di vincolo paesaggistico è stato istituito con la Legge n. 431 del 4 agosto 1985, la cosiddetta Legge Galasso, che ha introdotto una serie di misure di salvaguardia per i beni paesaggistici e ambientali che comprendono proprietà e aree caratterizzate da particolare valore artistico, storico, archeologico, etnoantropologico, archivistico e bibliografico che conferiscono loro un rilevante interesse pubblico.

L’analisi della nuova disciplina condotta dall'avvocato Andrea Di Leo, esperto in diritto urbanistico durante un recente incontro di studio organizzato da Geo Network insieme al geometra Alessio Tesconi, esamina le implicazioni del nuovo articolo 36-bis del DPR 380/2001, (già oggetto di analisi di un precedente corso , svolto dall’ Avv. Di Leo e Geom. Tesconi) e delle deroghe specifiche introdotte rispetto alla disciplina di cui all'articolo 167 del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Una "innominata" deroga all art. 167, comma 4 del D. Lgs. 42/2004

Ad avviso dell’ Avv. Dileo, l'articolo 36-bis introduce un regime speciale per la sanatoria paesaggistica che deroga all'articolo 167, comma 4 del D. Lgs. 42/2004.

“Qualora gli interventi di cui al comma 1 siano eseguiti in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, il dirigente o il responsabile dell'ufficio richiede all'autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all'accertamento della compatibilità paesaggistica dell'intervento, anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l'aumento di quelli legittimamente realizzati.

L'autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, si intende formato il silenzio-assenso e il dirigente o responsabile dell'ufficio provvede autonomamente. Le disposizioni del presente comma si applicano anche nei casi in cui gli interventi di cui al comma 1 risultino incompatibili con il vincolo paesaggistico apposto in data successiva alla loro realizzazione.”

In particolare, il dirigente o il responsabile dell'ufficio dovrà richiedere all'autorità preposta al vincolo un parere vincolante sulla compatibilità paesaggistica degli interventi anche se questi hanno comportato la creazione di superfici utili, volumi o l'aumento di quelli esistenti. Questo rappresenta una deroga significativa poiché permette una procedura di “sanatoria semplificata” per interventi che altrimenti sarebbero stati soggetti a restrizioni più rigide.

Se l'autorità preposta non si pronuncia entro 180 giorni (90 giorni per il parere della sovrintendenza), il dirigente o responsabile dell’ufficio provvederà autonomamente con possibile parere favorevole. Questo meccanismo è mutuato dal modello della paesaggistica semplificata e mira a velocizzare il processo di accertamento di conformità.

Applicabilità retroattiva

Il nuovo regime in deroga troverebbe applicazione anche in caso di vincoli paesaggistici apposti successivamente alla realizzazione degli interventi. Questo è significativo perché consentirebbe di sanare interventi realizzati legittimamente in un momento in cui non esisteva alcun vincolo, ma che diventano non conformi a seguito dell’imposizione di nuovi vincoli.

Deroga Procedimentale

Un’altra innovazione riguarda il ruolo del comune nella richiesta di compatibilità paesaggistica. Non è più il privato a dover richiedere l’accertamento direttamente all’autorità competente, ma è il comune stesso a farsi carico di questa procedura. Se il parere non viene espresso entro i termini stabiliti, si forma automaticamente il silenzio-assenso, semplificando ulteriormente il processo di sanatoria.

Implicazioni per la Sanatoria Edilizia

Il silenzio-assenso per la compatibilità paesaggistica può essere collegato a quello per la sanatoria edilizia nel suo complesso. Una volta completato l’iter di accertamento paesaggistico, anche con silenzio-assenso, decorre il termine per la formazione del silenzio-assenso per il permesso di costruire in sanatoria o per il consolidamento della SCIA.

Dubbi sotto il profilo della costituzionalità

Il regime di sanatoria paesaggistica semplificato introdotto dall'articolo 36-bis rappresenterebbe una significativa evoluzione normativa, con l'obiettivo di snellire e velocizzare i processi di sanatoria. Tuttavia, l'introduzione del “doppio silenzio-assenso” e la possibile applicabilità retroattiva sollevano non pochi dubbi sotto il profilo costituzionale.

Nonostante le finalità di semplificazione siano chiare, la delicatezza dei valori paesaggistici richiede un’attenta valutazione per garantire che le modifiche introdotte non compromettano la tutela del patrimonio paesaggistico ed ambientale prevista nella Costituzione.