Il miglioramento della servitù di passaggio: abuso se realizzato senza permesso di costruire

Servitù di passaggio: cos'è e come funziona

La servitù di passaggio rappresenta un diritto legale che consente al proprietario di un terreno di transitare attraverso una proprietà limitrofa rivestendo un ruolo cruciale nel garantire l'accesso a una proprietà il cui accesso diretto sarebbe altrimenti inibito. Tale diritto è regolamentato dal Codice Civile e comprende:

• l'utilizzo di un percorso predeterminato;
• l’obbligo di rispettare la proprietà altrui;
• la responsabilità di contribuire alle spese di manutenzione del sentiero.

La servitù di passaggio può essere stabilita mediante un accordo tra le parti coinvolte o tramite una decisione del tribunale (servitù coattiva). Essa non va confusa però con il diritto di passaggio in quanto:

• il diritto di passaggio si riferisce al diritto di attraversare un terreno altrui per raggiungere il proprio fondo, quindi è un diritto di fatto;
• la servitù di passaggio è invece il formale riconoscimento di suddetto diritto, in quanto costituito e disciplinato tramite atto notarile, conferendo al proprietario del fondo dominante il diritto di passaggio sul fondo servente.

In particolare la servitù di passaggio si suddivide in:

• servitù di passaggio apparente, quando il passaggio è evidente come una strada, un sentiero, un cancello, o una segnaletica.
• servitù di passaggio non apparente, quando non ci sono segni visibili che indichino l’esistenza del passaggio.

La norma che disciplina la servitù di passaggio è il Codice Civile dall’art. 1051 all’art. 1078, in particolare l’articolo 1051 riconosce il diritto alla servitù coattiva quando un fondo è intercluso chiarendo che “il passaggio si deve stabilire in quella parte per cui l'accesso alla via pubblica è più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito. Esso può essere stabilito anche mediante sottopassaggio, qualora ciò sia preferibile, avuto riguardo al vantaggio del fondo dominante e al pregiudizio del fondo servente”, mentre l’art. 1064 stabilisce che “se il fondo viene chiuso, il proprietario deve lasciarne libero e comodo l'ingresso a chi ha un diritto di servitù che renda necessario il passaggio per il fondo stesso”.

Se una proprietà esegue degli interventi su una servitù di passaggio preesistente si devono comunque rispettare le norma edilizie e urbanistiche con i dovuti permessi, a chiarirlo è la sentenza del Tar del Lazio n. 16484/2024.

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Servitù di passaggio e opere abusive

Il Tar per il Lazio ha recentemente emesso una sentenza (n. 16484/2024) dove il ricorrente contesta l’ordinanza di demolizione di opere abusive emanata dal Comune di San Cesareo. Il ricorrente ha acquistato un immobile su un fondo caratterizzato da una servitù di passaggio su un fondo confinante.

Nel marzo 2016, il comune di San Cesareo ha emesso un’ordinanza di demolizione di opere abusive, tra cui una strada privata pavimentata, cancelli motorizzati e recinzioni. Il ricorrente ha impugnato l’ordinanza sostenendo che le opere sarebbero miglioramenti alla porzione di terreno su cui eserciterebbe la servitù di passaggio e non nuove costruzioni.

Tuttavia il Tribunale ha deciso di avallare la deliberazione, respingendo il ricorso e ritenendo infondate e inammissibili le argomentazioni presentate dal ricorrente. Infatti la prima questione evidenziata è stata l’irrilevanza della contestazione riguardante la servitù di passaggio, sottolineando che le opere edilizie in discussione si erano manifestate come una trasformazione abusiva del territorio, richiedendo pertanto un permesso di costruzione.

Il Tribunale ha evidenziato che "le opere di nuova costruzione" richiedono un titolo abilitativo anche se sono correlate a diritti di servitù preesistenti. In questo contesto, le opere realizzate hanno dimostrato di alterare in modo permanente lo stato del territorio, giustificando pienamente l’azione di d  emolizione intrapresa dal Comune.

Il caso esaminato dal Tar mette in luce come la presenza di una servitù di passaggio non possa svincolarsi dalla necessità di rispettare le normative edilizie. Le opere abusive non solo violano le norme urbanistiche, ma, modificando l’assetto territoriale (nel caso in esame alterando la permeabilità dei suoli e l’aspetto dei luoghi), compromettono anche gli interessi e la sicurezza pubblica nel contesto dello sviluppo urbano. In conclusione, i giudici ribadiscono che gli interessi del singolo, legati ad esempio alla servitù di passaggio, devono essere bilanciati con il rispetto delle leggi edilizie.

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LA SENTENZA DEL TAR LAZIO n. 16484/2024 È SCARICABILE IN ALLEGATO